S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資の融資戦略

・ノンバンク 三井住友トラストについて

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・ノンバンク 三井住友トラストについて

最長35年 ※30年融資が多い
融資として対象となるもしくは、担保として物件をとってもらえる
エリアは下記になります。

※ △および印なしのエリアに関しては掛け目が多めに入るので、融資は厳しいかもしれませんが、案件の大きさや同社との関係性により100%無理とは言い切れません。

首都圏 (〇東京 〇埼玉 〇千葉 〇横浜)
中部  (〇名古屋市内 〇~△愛知県 )
近畿  (〇兵庫 〇京都 〇大阪 〇奈良 〇~△その他)
中国  (〇広島 〇岡山)
九州  (〇福岡 〇熊本)

担保価値について

担保としての価値は、積算価値 収益還元価値 取得原価のいずれか低いものを担保として評価します。
つまり、とても価値のあるものを奇跡的に安く買っても、安く買った取得価格が最大値となります。
また上記数字に掛け目が入るため、上記価格×90%が上限の担保価値になります。
残念ながら修繕は取得価格とは別なので、ぼろ物件を買って修繕費をかけても担保としての価値は上がらないそうです。

担保の考え方を理解して同社を使っての融資戦略

① 対象エリア内で物件を取得する
② 収益還元と、積算どちらか低いほうの価格が、購入価格よりも高い事を目指し、投下資金に対して担保価値が下がらないようにする。
③ 物件購入の際、交渉可能であれば工事費を売価に乗せてもらい、工事後の価格で物件を購入するようにする。
というものになります。

同社は金利は2.9%~3.9%と高いものの、融資姿勢は柔軟なので、高利回りの物件を取得できる人には非常に使い勝手の良い会社の為、不動産投資の初心者だけではなくて、かなりの上級者が使用したいする、使い方の戦略が問われる企業です。

※金利については、合計金額が5000万円を超えた借り入れからは2.9%になります。

どんな物件に使えばいいのか?

具体的に孫子大家流では同社使っての融資では、下記のような条件の物件を購入しています。
・一都三県の割と資産価値のあるエリア
・ボロボロ、容積オーバー、越境、借地など癖のあるもので他の金融機関が融資しないために安い
・高い金利に見合う利回りの高い物件最低でも15%以上が基準

2016年購入実績
神奈川県某所 再建築不可 囲繞地アパート 19% 満室購入 ➡ そのまま満室

※ 2018年検討
(最終的に他に担保に使う事を優先したため、最終的に使わなかったが、このようなパターン)
名古屋某所  再建築不可 全空アパート  40% 全空購入 ➡ 修繕前に即満室

・物件再生 アパート 全ての部屋に入れない!? In名古屋 2018年

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