みなさんこんばんは～、孫子大家です。
物件の買い方、融資付けなど攻めるのは楽しいですが、攻めだけでもなく守りもしっかりしないと、安心して不動産投資の規模は拡大できないですよね。
ということで、今回は保険についてお話ししたいと思います。
いまさら聞けない火災保険、地震保険の関係性
保険の基礎的な考え方ですが、実は火災・地震保険の関係性は並列ではありません。
火災保険には様々な免責条項があり、大規模災害は火災保険ではカバーされないんです。
つまり、地震が原因の火災で家が燃えても、補償って全くないんですよ😢
つまり地震保険は火災保険の免責条件の一つ、大規模災害における保険免責にたいする対抗策として用意された保険なんです！
地震保険は実は地震だけではなくて、大規模災害を保証するものなので、地震保険の中には、火山による火山灰や、火山弾などの被害を含みます。
火災保険だけでは、守られない部分を補償する保険として、地震保険をとらえてください。
また多くの一般の大家さんは、火災保険は火事に対する補償を行うことを目的としてると思いますが、実際火災による使用はそれほど多くなく、主には火災保険の特約の部分である、下記の様な特約で保険料の支払いを受けることが多くなります。
・風災、水濡れ、水災
・防犯対策費用
・電気的、機械的事故保障特約 （EM）
・施設賠償責任保険
保険支払いの意外な責任範囲とは？
これは本当に驚く方が多いと思いますが、例えば4世帯のアパートをあなたが持っていて、101から出火し、全焼した場合は102、201、202の被害については、だれが責任を取ると思いますか？
『当然101から出火したんだから、101の責任じゃないか？』
と思いますよね？
でも実は違うんです。
実はこの責任は、各部屋つまり、類焼の被害を受けた102、201、202の人それぞれの責任になるのです。
一般人的な感覚から言うと、被害者であるこの102、201、202の方たち、踏んだり蹴ったりですよね？でもこれが法律の定めた責任範囲なんですよ。
※厳密にいうと、外壁や共有廊下などは、大家のあなたの責任となります。
ただしあなたが、火災保険に入っていた場合は、あなたは、自分の入っている火災保険からそれぞれの部屋から保険金が支払われようが、支払われまいが、保険金を受け取ることが可能です。
そして、保険会社が102、201、202の入居者に対して請求する義務を持ちます。
そのため、それぞれの部屋の方が保険に入らない場合は、困るのは大家ではなくそれぞれの部屋の方なので、それぞれの方が、保険に入らない場合は、そのことを説明してあげると、納得感をもって保険に入っていただけるのではないかと思います。
火災保険に入ったほうがメリットがある建物とは？
上のタイトル『火災保険、地震保険の関係性』でご説明したように、火災保険はそれよりもその特約を使用することが多くなります。
そのため、その特約のリスクがその当該物件と関係するかをよく考えてください。
例えば、木造住宅が密集する地帯ですと、火災保険に多く入ったほうがいいと思われますし、山の上などはかなり風による事故が多くなります。
そのため、そういった物件では、風災に入ったほうが良いと考えられます。
電気的機械的事故の補償に新築から入るメリットは少ないと思いますし、逆にエレベーター付きの物件ですと、この特約を付けるべきだと考えられます。
水災に関しては、基本的には川の近くでは入るべきです。
また、水災は都心部においては下水からの逆流で水が家屋内に浸入するケースが近年増えています。
都会の地下ありRC物件などではぜひ入ったほうがいいでしょう。
孫子大家が直面！ 1000万円の損害賠償請求😢
ちなみに孫子大家は、過去に都心の地下あり物件を持っており、そこで物件からの漏水により店子さんより、1000万円の損害請求を受けたことがあります。
結論としては、ほぼ満額保険は支払われたのですが、かなり長ーいお話がありました。
※かけない部分も多いので、いつか孫子大家に合った時、じっくり話す時間があるタイミングなら聞いてみてください、ウーロン茶を飲ますと口が緩むかもしれません☕
実はこの損害が1000万円にもなった理由は、この地下の倉庫が絵画の保管スペースだったからです。
これは、前のオーナーが私に引き継ぐときに行っていないかったことであり、もし私が、特約の
【 施設賠償責任保険 】
に入っていなかった場合は、全額大家負担となった可能性があります。
そのため、皆様の物件で、この特約を付けていないものがあった場合は、有無を言わさずつけることをお勧めしております。
上述のように、特約を理解して、その物件の特性に合った特約を選択して入ることが非常に重要なので、ぜひ保険加入の際は、細かく特約の内容を聞いて特約内容を吟味していただければ幸いです。
保険を解約して入りなおしたほうが得なケースとは？
また、2019年１月から保険金掛け金の増額は決定しているそうですから、例えば9年前に入ってもうすぐ満期が来る保険がある方などは、いったん解約してもう一度10年で入りなおすほうがお得かもしれません。
※保険の返金率は非常に高いので、年数によりますが、途中解約で失うお金は1～2％程度であることが多いです。
折角ですので、このブログを見られたご縁で、保険証書を見直してみてはいかがでしょうか？
今回の内容が皆様の不動産投資の一助になれば幸いです。
さて次回更新では
■地震保険金額を増やすべき建物とは？
■特約、立地の観点から火災保険上限額はいくらに設定したらいいの？
■実際に火事に合った時の火災保険の掛けるべき金額について
■保険のまとめ
をまとめて、お届けいたします。
いつになく、やけにタイトルが具体的だな？
実は、もう出来上がっているのに、次のネタができてないから、貯金でしょ！
と思った、貴方・・・。正解です(￣皿￣)
勘が良すぎる人は、ケガしますよ(笑)
ではでは、またこんど！
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