新築の利回りは決まっているのか？
品質を下げずに、利回りアップを狙う方法。
さてバイバス横の音の問題はあるものの、無事大人気物件を手に入れられた、孫子大家。
2017年、全部屋23㎡、駅近で利回り１０％であれば充分合格点の物件です。
しかし、孫子大家は狙えるだけの利益を狙います(￣ー￣)ﾆﾔﾘ
利回りを上げるには、単純に２つのことが求められます。
1 建築費を下げる
2 賃料収入を上げる
この２つしか、方法はありません。
本当は建築費を下げるためには、建築会社を複数相みつとったり、場合によっては分離発注を行いたいのですが、
今回大人気の物件で、不動産屋さんがそういうめんどくさい人には売らないといっているため、その手は取れません
でした。
合い見積もりを取らずに建築費を下げる？
さて普通の合い見積もりが使えない以上、建築費を下げるのは容易ではありません。
なにせ、私以外にも買主はいっぱいいるのです。
しかしこの売り主の業者さんにはある特徴があったのです、、、。
それは、とにかくすべてが適当、、、
たぶん、孫子大家の尊敬する、偉人【高田 純次先生】よりも適当です。
殆どすべての質問に対して、こちらの質問が終わる前に『だぁ～いじょうぶ』と言ってきます。
孫子の兵法では、基本的には無駄な戦いをしないことを旨としますが、
勝てるときには確実に勝ちに行きます。
要約すると
まず相手の強みと弱点を正確につかみ、勢いをつけて短時間で勝ち切ることを良しとします。
①機を窺い、鋭い意思決定で急襲する。
②弱いふりをして敵をおびき寄せ急襲する
今回はこの２つを使う事を思いつきました。
具体的にはこのような会話の流れとなります。
孫子大家 『この土地って、三角形ですけど、目的の物件うまく入りますかね？』
不動産屋 『ああもう、大丈夫。うん、ずっと付き合ってる仲間だから、設計士さんは。いい人だよ、うん。』
孫子大家 『そうですか、それはよかったです。設計士さん現地見たんですか？』
不動産屋 『ああもう、大丈夫。写真はいっぱい送ってるからね、うん。』
孫子大家 『えっと、現地は見てないんですよね？』
不動産屋 『大丈夫。大丈夫、先生仲間だから大丈夫。』
※ これ誇張してません。本当にこんな人なんです(笑)
孫子大家 『まぁそこまで言われるなら、、、。ちなみにこの建物、土地の真ん中に大きな看板ありますよね？
これ想定利回りに入ってますが、これどう見てもなくなりませんか？』
※ どう見てもなくなります。ありえない、プランなんですが、、、
不動産屋 『大丈夫。大丈夫、先生が見てるんだから』
孫子大家 『でも不安です。』
不動産屋 『大丈夫だよ。』 （ちょっとイラっとしてきました）
孫子大家 『そうですかぁ、でも不安だなぁ』
不動産屋 『大丈夫。こっちもプロですからね。』 （確かに、宅建業者ですが、アパートはほぼ経験ない業者です。）
孫子大家 『そこまで言うなら、信じますけど、無理だったら賠償してくれます？』
不動産屋 『大丈夫だって、心配性ですねぇ。』
孫子大家 『分かりました、では年間２５万円の看板なんで、もし撤去することになったら、２５０万円補填お願いしますね？』
不動産屋 『大丈夫だって、全く孫子さんは心配性だねぇ。』
※ ハイ、たったこれだけで250万円安くなりました。業者さんは大体１５％位利益を載せているので、これくらいは利益を下げて対応可能なはずです。
不利な条件を有利に変える
さて、コストダウンは、高田純次先生のおかげで達成できました。
ありがとう、先生！
さて今度は、まじめに不動産に挑みましょう(笑)
前のブログでもお伝えしたように、今回はバイバスの横の騒音がうるさい物件です。
普通に立てても、なかなか音は消えません。
まずは、壁の中に、防音ゴムを入れることを思いつきました。
工事監督と話すと、やらないよりはもちろんいいが、それだけでは音は消えないという事でした。
しかし、孫子大家には、一棟目地獄の物件の経験がありました。
その物件は、横にクリーニング工場があり、同じように騒音に悩まされていた物件でした。
窓を二重にしたり、空気穴をふさいだり、いろいろやりましたが、一番効果の高かったのは、
ズバリ壁を作ることでした。
そこで、バイバスに面した、廊下の部分にサイディングを使った壁を作ることにしたのです。
音の問題はこれで解決し、賃料は想定で一部屋2000円ずつ上げることができました。
しかしそのコストが、100万円を超えるといいます。
まぁそれでも、2000×10部屋×12か月＝24万円
24/100で24％の投資です。
壁を作ることは決定しましたが、これで終わっては普通です。
孫子大家は普通ではないのです(笑)
そう、この物件はもともと看板があってバイバスからよく見える立地だったことを利用しました。
壁は法律上その面積の1/6までは、広告面として利用してもよいのです。
早速、壁を広告として利用することで、マク〇ナルド、ソフト〇ンク、ツ〇ヤさんなどから、広告の
申込を頂き、一番条件の良いマクド〇ルドさんと契約、年間22万円の収益を生み出しました。
他には、容積ギリギリを利用するため、廊下の一部をロッカーにしたり、
隣地の人が倉庫を欲しがっていたので、近くの量販店の展示品の倉庫を買ってこれを設置して利用してもらう事で
最終的に利回り11％を達成できました。
本物件は最終的に、7340万円でつくり、満室後すぐ10700万円で売却することができたので、
プランから一年足らずで、売却益3360万円を生み出す投資となりました。
この物件の所得経緯も併せて読もう ↓ ↓ ↓
・新築木造アパート 全23㎡以上 埼玉県 人気の駅6分 新築で11.0％ ！（２０１７年）①
