S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

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・物件再生 戸建て 田浦③駅近5分 それはないでしょ?管理不可の物件? 2018年 

更新日:

家賃が上がった!・・・のに( ;∀;)

無事に、高利回りにしあがって終わったと思ったら、まだ続く、この物件のエピソード( ;∀;)
家賃は、想定よりも高くなり80000円で入居者が決まりました。

家賃は
想定864000円/年 で読んでいたのですが、
実際960000円/年 となりました。

良かった良かったと思っていたら、今回の客づけ会社からのとんでもないお電話です・・・。

入居直前になっての要望発生

今回の案件はまず、そのエリアの有名な会社Aから購入しました。
そして、このA社に入居付けは一任し、待っておりました。

少し時間はかかったものの、要約このA社が入居者を決めてくれました。
ここまでは、ありがたい話です。

しかしここからがぶっ飛んでいたのです。
不動産屋: 『今回無事決まってよかったです。入居は来週なのですが、入居者がクリーニングを求めているので、敷金から
払っておきますね?』
孫子大家: 『いやいや、先ず見積もりを見ないと。敷金をつかってのクリーニングって最終的にするやつですから、入居
前にすると退去時の分足りなくなりますよね?』
不動産屋: 『でも、もう来週なんで、急がないと、管理部門のチェックもありますし・・・。』
孫子大家: 『見積見ないで決めれませんよ、先ず値段出して下さい。』

※どう考えても、利益を乗せに来ているにおいを感じたので、自分でも相みつを取ることにしました。
結果として管理会社の出した見積もりは私の直接に発注した見積もりの、1.5倍以上だったので、自分の直接発注している
清掃会社にクリーニングは頼むこととになります。

そして、その後言う管理会社の言葉がなかなかでした、

若手担当: 『クリーニング間に合ってよかったです。それはそれとして問題が出て来たんでご連絡しました。』
孫子大家: 『どうしたんですか?』
若手担当: 『物件に問題があるんです。火災報知器が足りない、網戸が複数枚破れている、お風呂の勾配が足りないので水が流れにくいんです。』
孫子大家: 『んん、それって御社が客付けしたんでわかりますよね?というかそもそも御社の仲介で買った物件なんですが、、』
若手担当: 『そうなんですけど、どうします?』
孫子大家: 『どうしますって、普通入居検討中にある質問ですよね?もう2~3日で入居でしょ?』
若手担当: 『そうなんですよ、困りましたね』
孫子大家: 『困りましたって、、、まぁ仕方ないです。網戸と、火災報知機については数万で行けるでしょうお支払いするので、
早急に見積もりをお願いします。ただお風呂の勾配については、御社が仲介した流れもありますし、客付けも御社ですから、
現地見てわかっていたわけでしょう?』
若手担当: 『まぁそうですね。』
孫子大家: 『ではそこは、入居者さんに多少流れにくいのはそういうものですと、納得してもらってください。』
若手担当: 『わかりました。』

入居前日の夜の不動産屋からの連絡

先日の流れから、特に連絡がなく、まぁ無事収まったと思われた本件でしたが、
入居前日の夜6:30に電話が鳴ります。
若手担当: 『孫子さん、前の件ですがちょっと難しい状況になりました。』
孫子大家: 『入居者さんが納得しないとかですか?』
若手担当: 『いえ、入居者さんは広い割には安いし、すのこを引けばすむ話なんでと、納得してもらえました。』
孫子大家: 『良かったじゃないですか?有難うございます。』

若手担当: 『そうなんですけど、管理部門が納得しないんで、管理は孫子大家さんでやってくださいという話となったんです。』
孫子大家: 『・・・・。』
若手担当: 『いやぁ、まいりますよ。うちの管理部。』
孫子大家: 『ガチでいってます?入居前日ですよ?』
若手担当: 『ですよね。』
孫子大家: 『いやいや、ですよねじゃなくて、どうするんですか?』
若手担当: 『どうしましょう、自主管理できないですか?』
孫子大家: 『いや、御社が管理するという条件だったんで、専任で任せたんですよ?しかも、そもそも御社の仲介なんで、状況は御社プロとしてわかってましたよね?』
若手担当: 『そうなんですけど、管理部が納得しないんですよ。』
孫子大家: 『でも忙しいので、私自主管理は無理ですよ?じゃあ今回の入居者ごとお断りして、ほかの管理会社に依頼しなおすしか無いんですけど・・。』
若手担当: 『それは困ります!月末なんで数字がギリギリなんですよ!』
孫子大家:  (それはそっちの都合やんか・・・・こっ、こいつやばい(笑)。この人に交渉頼んだら成立しないな・・・。)

交渉相手は決裁者

上記流れで、客付けの新人君は、頑張ってくれる熱血漢ではあるものの、どう考えても交渉スキルがないことは判明しました( ;∀;)

状況を整理しましょう
売買部門: 物件売ったので手を離れている、孫子大家はまだ買うから、買主として関係は保ちたい
客付部門: 折角決まった、客付けの数字は落としたくない
管理部門: 後々めんどくさそうな仕事は、できるだけ受けたくない

つまり状況的には、管理部門の意思決定者の上位者よりこの決定を覆す判定を取ればいいわけです。
時間は19:00余裕はありません。
早期に、強烈な一撃をかます必要があります。

ぽくぽくぽくっ

ぽくぽくぽくっ

チーン!

 

 

 

 

間違えました、

ぽくぽくぽくっ

ぽくぽくぽくっ

チーン!

 

 

 

 

 

 

孫子大家:

『同じ事を何度も言うようになって申し訳ないのですが、私の主張は以下のようになります。これをこのまま支店長に伝えてください』
『①今回の物件仲介は、両手で御社です。②客付けも御社ですし、専任で私も任せました。③入居前日で管理しないというのは納得できません。①②③の理由により、もし、管理部門がおれないなら、私は、今回の入居自体を受けません。』
『現時点で19:00ですが、私は今日仕事があるので午前2:00まではいつでも電話に出ます。』
『上記管理を引き受けないという決断で私が折れることは絶対にないので、管理部門が○○だからという話ではなくて、御社が会社としての最終結論を下して折り返しください』

若手担当: 『・・・、上司に伝えます・・・。』

 

交渉ポイントの整理

① 管理部門はまずもってめんどくさがっているだけで、そこまで強固に反対する必要がないため力押しで勝てる
② この担当者は交渉力が低いので、この人を説得しても、逆にすぐ管理部門に言い負かされるので意味がない
③ 支店決裁者として、私が担当なら、そこまで①は問題ないと判断するので、めんどくさそうなら、折れる
④ めんどくさくなるために、こちらの強固な意志を伝え、このままだと前日に入居者ともめて、引っ越し代などより問題が大きくなるような匂いを感じさせる
⑤ 午前2:00まで連絡を受けるという、若干異常性を見せることで、怒りを伝える。

この後、10分後、電話があります。

若手担当: 『上司が言ったら、管理部門受けるって言ってました。良かったですね!』
※よかったですねじゃないわ(笑)

孫子大家: 『いえいえ、○○さんが頑張ってくれたからですよ。入居もつけてくれたし感謝してます。来月位そっちの店舗の近く遺訓で、ご飯ご馳走させてくださいね!』
若手担当: 『マジっすか、うれしいっす。』

ということで、無事完璧終了となり、家賃があがったため、本件最終利回りは、
44.6% と相成りました!!

※ほんとに、完 で終わりとなりますように(笑)

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