S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

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・ついに西武信金に金融庁からの査察

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【西武信金に金融庁の査察】

今日のブログは少し上級者向きなので、今から投資を始めるという人は、残念ながら、書いてある内容が、いまいちわかりにくいと思われると思います。
しかし、複雑な内容ですが、きわめて重要な内容なのでこれから不動産を投資を進めていくのであれば、出来るだけ早いステージで正しい理解をしていることは、リスクを下げ、利益を上げることになるので、ぜひこれを機に融資専門の本などを読むきっかけになると嬉しく思います。

さて、2018年10月31日、スルガ銀行につづき、西武信金についにメスが入りました。
スルガ銀行同様、借り入れ希望者の預金残高などを不動産販売業者が改竄していた疑いが持たれており、金融庁は西武信金の審査体制に不備がなかったかを検査するというそうです。

これを聞いて、『まさか自分も・・・』と青くなっている方もいるかもしれません。
また、『ようやく入ったか』という方も多いかもしれません。
投資家仲間の中では、2か月くらい前から、そろそろ西武も危ないぞという事で、話題になっておりました。

しかし、我々投資家の中でもカナリ上手に物件を仕入れているメンバーは実際に西武信金で購入しているものもいましたが、特に意に関していませんでした。
興味深いと思い、話を聞いてみると、話は単純でした。

 

 

 

 

 

 

 

 

【問題の銀行から借りているのに、焦らない理由とは?】

答えは簡単です。彼は、アパートを西部信金さんで借り入れをしているものの、そもそもエビデンス改ざんをしていなかったのです。
充分に資産を持っている彼は、そもそもそういった必要なく融資を受けていたのです。
その話を聞いて、私は少し疑問を持ちました。

孫子大家:
『Aさん、貴方がエビデンス改ざんをしていない。それはわかりましたが、そもそもあなたなら、都市銀行でも、もっと金利が安い地銀でも融資を組めたのでは?なぜあえて西部信金を使ったのですか?』
投資家A:
『うん、流石は孫子さんいい質問するね。確かにご指摘の通りなんですよ。』
『実は私が西武信金さんを使ったのは、アパートではなく土地を仕入れる為だったんですよ。』
孫子大家:
『買ったのは、アパートですよね・・・?ああっ、そういう意味ですね。』
投資家A:
『そういう意味です(笑)。12世帯中7世帯が入居しているアパートを買ったんですが、都内で駅徒歩9分なのに、駐車場付きの物件だったんですよ。』
『雨漏りも多いし、大規模修繕してないし、お金がかかる年頃で低利回り、まぁいわゆるダメ物件ですね。』
孫子大家:
『ダメ物件ですが、いい土地という事ですよね?』
投資家A:
『そうなんですよ。このアパートは、超有名なエンド向け会社の営業が持ってきたんですけど、関わった関係者が誰もこの土地の価値に気が付いてなくてね。』
『非常に安い坪単価で落とせたわけです。』
孫子大家:
『流石、買い物上手ですね。』

そうつまり、彼は、利回り7%程度のいまいちなアパートを、法定対応年数よりも多く融資が組める西部信金で購入し、ある程度退去促しながら、少しずつ定期借家契約に切り替え、将来の新築の候補用地として運用しているわけです。
ベテラン投資家のAさんは、こういった融資には、非常に向いている銀行だったので西部信金を使っていたわけです。

 

【不正融資の問題は銀行だけが悪いのか?】

このように、西部信金は、(スルガも同じですが)使いようによっては、投資家に非常に有用な金融機関だったわけです。
ただ、折角の上手い融資の仕組みを、ある意味頭のいい、そして倫理観の無い不動産市場に関わる営業の人たちにゆがめて利用されてしまったわけです。

銀行は当然融資について、正しく行われているかのチェック責任はあるわけですが、だましている不動産業者や、投資家のほうが、よっぽど悪いと思うのは、間違った考え方でしょうか?
結果として、不動産の売買価格はどんどん上がってしまい、このスキームで買える案件は高い購入金額になってしまったんです。

 

 

 

今後このスキームで買ってしまった人の案件が市場に出てくる可能性はありますが、おそらく購入額では売れないでしょう。
理由は西武信金が、非常に独創的な融資商品。使いようによっては、素晴らしい融資商品を作っていたからです。

極端な話、新築のRCで70年の融資などが組めたわけで、うまく使うと、築40年のRCで30年のローンを引くことも可能でした。
これは、例えば10年ほど運用して、取り壊して立て直すなどの戦略がある人にとっては非常に安全性の高い、堅実な投資にもなり得ました。
逆に、同じ投資商品を使って、駅から遠い、土地の価値が低く、解体費の高い、八王子近辺のRCマンションなどを利回り10%以下で西部信金で購入してしまっていた人もいるわけです。
近い未来を考えても双当厳しい状況になることが簡単に予測できます。

災害、融資商品、投資商品、政府の援助など同じような外部環境があってもそれを利用できるかどうかは本当に、その状況にいる投資家次第です。
まさに投資家A氏が成功例ですが、西武信金の融資の件では、仕組みを深く理解して、正当に使いこなしてよい立地条件に、土地を安く仕入れることに成功しました。

今は金融庁が締め付けてはいますが、これからも少し時間がたてばこのように尖った融資商品は生まれてくることだと思います。
この時に、制度の中身をよく理解して、投資的に、税法的に、法律的に正しい理解で、自分に有利にできるための知識を是非深めていっていただければと思います。

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