S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・戦略

近隣クレームと向き合う、新築でもクレーム(笑)

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建築途中の内見のススメ

本日は、神奈川某駅徒歩6分に、建築中の驚異の利回り13%予定の物件の現場確認に行ってきました。
いつも通り、現場行かないスタイルの私ですが、実はリフォームや、新築の時は、結構行くようにしています。

これは、内装の仕上がりや、使う部材や、色の指定など、どうしても動画よりも現地の空気や臨場感を感じながら、決めていくほうが周囲と調和した物件が作れるからです。
新築や築古など再生していく際、どうすれば同じコストでより良いものが作れるか?
ここは重要なポイントだと思います。

私なりに今まで経験した中で、何度も発注した際の仕上がりのイメージと、出来上がりが違ったり、完成をみて、再度工事を追加しなおすことがあったのですが、これは効率が悪く費用も高くなってしまいます。
やはりできるだけイメージ通りに作り、無駄な費用と時間をかけずに仕上げたいですよね。

リフォーム発注のコツ

こればっかりは、好みもあるので、なかなか文章だけでコツを伝えるのは難しいのですが、原因は部材を見るカタログなどが小さく、特に壁紙などがイメージしにくいからなんです。
また、小さな壁紙資料では、大胆な色は選びにくく、ついついおとなしい無難な色を選んでしまうのも原因だと感じています。
この失敗を避けるためには、少し目線を変えて物件の仕上がりを作ってみるといいと思います。

具体的には、住むのにいい物件を作るというのではなく、一部屋にひとつづつ写真映えするようなリフォームポイントを作っていくのがおすすめです。
全体に派手な色や、部材を作るのではなく、一点豪華主義で、写真映えするポイントを作るのが、成功に近づく簡単な方法です。

また他の簡単なポイントとしては、銀色のステンレス部分は徹底的に磨いてピカピカさせる。
プラスチックの部材は、ステンレスに変えて、ピカピカさせる。
極めつけは、床のワックスを三回がけして、ピカピカさせる。
とにかく、ピカピカさせてください。
亀仙人のじっちゃんの頭より光らせられたら、合格です!

逆説的に、築古のボロのリフォームですが、こちらは、中途半端に手を付けないのがコツです。
ボロボロの建物をいかにきれいにしても、たかが知れています。
大人気テレビ番組、イッテQ!の温泉同好会のメンバーをいかにきれいにしても、寝起きの、出川ガールには勝てないのです。
出川さんが最高のスタイリストをつけても、手越君よりモテルことはないのです。

孫子の兵法は勝てない戦いをしません。
築古を持っている場合は、おとなしく賃料で勝負しましょう。
その賃料にしては、お得、そして清潔。
これが築古リフォームのコツです。

近隣クレームと向き合う

さて、孫子大家ファンの皆さん、お待ちかねの、クレームのコーナーです。
孫子大家の得意技クレーム対応がまた、炸裂しました(笑)

隣の住人からのクレームです。
今回は簡単なケースだったのですが、それでも営業職などでない方だと慣れていないので、交渉負けしてしまうでしょうから、何かの役に立てばとまとめさせていただきました。

今回のお客様(クレーマー)
・話し方とても丁寧
・見た目はスタイリッシュで仕事できそう
・年齢45歳くらい
・コミュニケーション能力が高く、クレームもなかなか言わず、こちらの出方を見る。
・こちらに先に意見を先に言わせる

孫子大家的なプロファイリング(当たってるか知らないけど(笑))
・恐らく会社で管理職
・日系企業で転職歴なしもしくは、かなり少ない
・会社でうまくやっており、自尊心が高い
・自分はうまくやれると思っている
・自己肯定感が強く、自分の主張が正しいと思っている

※ 交渉でも仕事でも、相手を簡単にプロファイリングすることはお勧めです。(特徴から相手のタイプを予測)
完璧な予測は不可能でも大体あっていれば、攻略法、話の落としどころが見えてきますから、何もないよりはずっと有利です。

具体的なクレーマー対応

結論から言うと、今回のプロファイルはかなり当たっていたと思います。
現地内覧をしながら、現場監督と打ち合わせをしていたところ、訪ねられてきた隣人のクレーマーはこのように主張してきました。

隣人:  『今回孫子さんのが、古い隣の廃墟を壊して新しいアパートを立ててくださって助かりました。』
孫子:  『いえ、こちらは仕事としてやっているので、土地のポテンシャルを引き出しただけですよ。喜んでいただけるとはとても光栄です。』
隣人:  『ただ、今回孫子さんのアパートが建ったせいで、富士山が見えた素晴らしい、我が家の眺望が無くなってしまったんです。』
孫子:  『そうだったんですか、それは申し訳ありません。』
隣人:  『・・・・・・・。』
孫子:  『・・・・・・・。』
隣人:  『・・・・・・・。』
孫子:  『・・・・・・・。』(ニコニコ)
隣人:  『・・・・・・・。』
孫子:  『・・・・・・・。』(ニコニコ)(プロファイルの結果、彼が能力が高いものの、自分のペースが崩されるのは苦手なタイプだと分かっているので、先ずは崩しましょう)
隣人:  『え~、眺望が無くなってしまったんですよね。』
孫子:  『それは申し訳ありません。』
隣人:  『眺望が無くなって孫子さんの壁しか見えないんですよ(ちょっと怒り)。』
孫子:  『そうなんですね。』(交渉なんで、空気読んじゃだめですよ(笑))
隣人:  『ではなくて、何かないんですか補償とか!』
孫子:  『補償って具体的に何ですか?』
隣人:  『眺望が見えなくなったことに対する補償ですよ!』
孫子:  『う~ん、全く考えてないですね。すいません。』※ここの対応が一番ポイントです。相手があまり感情的にならないタイプの時は、ちょっと失礼なくらい強い対応をしてキレさせるのもありです。

隣人:  『こっちは、毎日楽しみに景色を見てたんだよ』
孫子:  『そうなんですね。』(ニコニコ)
隣人:  『それがもう壁しか見えないんですよ!』
孫子:  『なるほどですね。』(ニコニコ)
隣人:  『だから、その眺望代を保証してください、じゃないと納得できません!』
孫子:  『納得できないとどうされるんですか?』※相手が、まともなタイプなので、ここで相手が無茶苦茶なことを言わないのは分かっているので攻めています。

隣人:  『っ、どうもしないですが、とにかく納得できないです。月3万円か5万円くらい眺望代を保証してください!!』
孫子:  『本来は貴方が物件を買うときに、重要事項説明書に、建物の周辺環境は将来的に変わる可能性があるって書いてあったと思いますが、それを理解してお金を要求してますか?』
隣人:  『それとこれとは関係ないでしょ。』
孫子:  『いえいえ、あるんですよ。でもよかったです。貴方がお金を要求しているくらいならギリギリこちらも我慢しますので。』
隣人:  『我慢って何ですか!こっちが我慢してるんですよ』
孫子:  『こちらは、法律にのっとって建築許可を得て、遵法性のあるものを建てているんです。それに対してお金を要求されるのはとても心外です。ただお金を払わなかったら○○する!と言われなかったので、脅迫には当たらない。ならこちらから訴える必要はないなと、考えたので、我慢すると申し上げました。』(ニコニコからの、ニヤリ( ̄ー ̄))

隣人:  『そんな、こっちが眺望が無くなって我慢してるのに、なんで訴えられるんですか!』
孫子:  『では逆にお伺いしますが、貴方の家、とてもきれいでどう考えてもここ数年内に建てられたと思いますが、その家のせいであなたの家の山側の家眺望悪くなってますね。月3~5万円あなたは、そのことに対してお支払いされているんですか?』

隣人:  『それは、、、、。』
孫子:  『法的に考えて、こちらは一切落ち度がなく、1円たりとも不当な要求にこたえる必要がないと思っておりますので、これ以上会話を続けるなら金銭要求されているこの会話の録音をスタートしますが、まだ話しますか?』(ニッコニコ~^^)

はい、ということで、完了です。
ただしこのままでは100%の勝ちになってしまうので、後日お菓子と、お気持ちとして3万円ほどを現場監督から渡してもらう予定です。
100%の勝利は怖いですからね。

 

 

 

 

 

 

 

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