S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・戦略

物件を買って属性を強化する?

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新規物件購入

融資が付かないつかないといわれる2019年、5棟目の決済です。
※ほかに土地は3つ購入してます。

某県駅徒歩6分で 全室駐車場付き RC築39年 利回り36%Over
の決済が決まりました。
取引金額は 3960万円 銀行評価は8000万円強
※購入後のほうが購入前よりも、銀行にとってより融資がしやすい会社になったという事です。
金利は 0.68% 特に裏技は使わず、オーバーローン
敷金などを含めると取引後現金が多少増える決済となりそうです。
しかも、いくつか改善ポイントがあるので、修繕後利回りでも、家賃上昇
が見込めるところがあるため、利回りは40%を超えるかもしれません。

この取引ができたポイントは皆さんの参考にもなるかもしれませんので、ブログにしてみました。

 

 

物件購入に関するポイント

① 地方の中ではド田舎ではないものの、一般的にみると田舎で都市銀行以外はなかなか融資の俎上に上れなかった。

② 売主が、入院がちのおじいさんで、元付も手紙のやり取りをしている

③ 売主は、退院したら今後もこの物件の管理を一任されたいと思っている

④ 屋上に未登記建築部があり、容積率オーバーである

⑤ 築39年と古く、融資が付きにくい

2019年で融資を引くとは?

2018年、2019年の融資の一番の難しいポイントは、サラリーマン年収による補填が効かないという事です。
また、金融機関はその購入する物件の収支のみで投資が正常に回るのかを重視し始めるようになりました。
上記ポイント以外で、いちばん大きなポイントは ’’財務が健全かどうか?’’ です。
は2015~2017年に私が不動産投資をわざと拡大せずに、転売を繰り返して現金を増やし、自己資本比率、債務償還年数を下げていたことが幸いし、都市銀行が使いやすい立場にいたことでクリアしています。

2015年、2016年私はコンサルでかかわった人には、常に言い続けていましたが、明らかに相場が高いので、買わないことも投資ですし、買ったとしても常に出口は意識してくださいというのは、こういった事態を予期していたためです。
ただ、当時は大家さんと話していても、この融資が付きやすいタイミングで拡大しないとは可笑しいという意見が大半で、なかなか話が合わなかったのが思い出されます。

2019年はどうでしょうか?
A 融資は出ないので、戸建てで高利回りを目指す
B 何とか融資を出してくれる、信金、地銀を探す
殆どの方は上のAかBで投資をされていると思います。

私は、基本投資は逆張りと考えているので、他の大家さんがABで動くなら、相場はどう変わるか?
またその中でどういうポジションを取れば中長期的にもうかるかを考えています。
重要視すべきは、中長期的という事です。

2015年、2016年皆さんの逆張りをした結果が今です。
その結果が他の方が1.5~2.5%で融資を引く中、0%の融資を引き出すことができているわけです。
私は究極的にはCFすら重視していません。
融資を引いて物件を買うことを重要視しておらず、その物件を買うことで、より将来的に融資を引きやすい状態になるかどうかを最大重視しています。
ここは私の運営している、軍師大家の会でも何度もお伝えしている部分ですが、なかなか理解が難しい部分ではあります。
しかし、少しずつこういった、遠回りしても将来的な利益を追う考え方や、上記考え方を分かったうえであえて、一旦はAもしくは、Bという方法をとり中長期的に上述の方法を目指すという高度な投資方法を取り入れてくださっている会員さんも増えてきています。

 

 

物件が購入出来たポイント

② 売主が、入院がちのおじいさんで、元付も手紙のやり取りをしている

③ 売主は、退院したら今後もこの物件の管理を一任されたいと思っている

さて本件では、①をクリヤして、融資の俎上に上った人は他にもいると思いますが、②③で脱落された方が多かったと思います。
私は②③があるから、逆にチャンスととらえました。
つまり②③がなければ、スピード勝負になるが、②③のおかげで、他の人よりも早く進めることを思いついたという事です。
②の状態は、普通に聞きたいことを聞いたら時間がかかりすぎるという事です。
また、③は出来たら受け入れたくありません。
そこで、本当は欲しい各情報は手に入らない状態で、各状態が最悪の状態であると想定して、そのコストを割り出し、指値に反映その指値が通ったものとして、銀行との融資交渉を進めました。
結果としてこれが功を奏して、他の方が②③の情報を得た時点で私は融資承諾を得ていたわけです。
まさに孫子の兵法
’’戦わずにして勝つ’’
’’兵は拙速を尊ぶ’’
という事です。

 

また、今回は③に関して任せてしまうと、入居付けの会社に対して、手紙でやり取りということになってしまうため、入居率が上がらないと考え、掃除は現オーナー様にそのまま任せるが、入居付けは新しい管理会社にお任せしたいということで、妥協案を提示しました。
売主様としては、今後も自分の愛着がある物件に住めて、掃除にもかかわれるということで、喜んで私を買主に選んでもらえるポイントにもなったと思います。

④に関しては、単純に決済前に、撤去してもらえばOKです。
⑤も①と今回の異常な高利回りがあれば問題なくCFは回ります。今回の取引普通に、CFは出るのですが、そこは私が非常に喜んでいるポイントではないのです。

 

この物件の価値とは?

今回の購入により、私は銀行に対して 今回の借入<今回の物件の担保価値
があるため、さらに信用力を高められたということを最大の価値だと考えています。

また、本件は毎年、600万円近く残債が減り担保余力が生まれ、さらに全体的なバランスで見たときに、債務償還年数も大幅改善されます。
そのため、複数の観点から、本件の購入により銀行から見た融資スコアの改善となる取引をしたといえます。

皆様も単体の取引ではなく、ご自身のお持ちの会社のトータルのバランスを見てどの物件を購入するかを決めると、長期的に大きな成果を引き出せるのではないかと思います。

本投稿が、皆様の投資に役立っていただけると幸いです。

9/1 日曜日 東京セミナー
13:30開場 14:00開演 16:30終了予定
富士ソフトアキバプラザ 6F セミナールーム2
〒101-0022 東京都千代田区神田練塀町3

https://www.sunward-t.co.jp/seminar/2019/09/01_ek/index.html?fbclid=IwAR3cSUzqcHJqU1lmucQR3likIjGEJ2dmOADbxiwYmudXkbj4AHaVRq_3n3Q

8/17日 土曜日 12:30開場 13:00開演 15:30終了予定
大阪工業大学梅田キャンパスOIT梅田タワー2階セミナー室201
〒530-0013 大阪府大阪市北区茶屋町1−1番45号

https://www.sunward-t.co.jp/seminar/2019/08/17_ek/index.html

 

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