S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・戦略

・彼を知り己を知れば百戦殆うからず (投資スタンス)

更新日:

こんにちは、孫子大家です。
皆様、投資に励まれてますか?

本日は、多くのサラリーマン投資家の方がCFを住する中、それとは異なる投資スタイルの考え方をシェアしたいと思います。

孫子大家の安定重視のポートフォリオ

不用意な規模の拡大ではなく、入居率や、売却しやすさを重視した結果、私の現在の資産状況は、
現金1.5~2億円(タイミングにより変動) 総借入額6億円 最低金利条件0.55%
ほとんどの物件は首都圏にあり、築浅で、駅5分以内物が多い状態です。

なぜ10億、20億の規模を追い求めずに、この手堅い状態を達成したか、
またどうやって達成したかを、お伝えしていきたいと思います。

※関東圏集中のリストとして考えられるものは地震の災害や、戦争リスクはありますが、これは資産に対しての一定量の純金の取得で担保していると考えております。

※また別の進め方として、地方の25%以上で回るような物件をフルローンで購入していくようなやり方があり、この方法であれば多少の金利アップなどまったく気にせず、安定した投資を進めることもできると思います。
(この方法は他の投資家様で私よりもっとハイレベルで実践されている方がおられるのでそちらを参考にしてください)

孫子大家の特徴的な、資産構成

さて、孫子大家の特徴的な資産背景として、現金の多さがあげられます。
これは、遺産を受け継いだわけでも、宝くじに当たったわけではなく、不動産の賃料収入、売却益をメインとしたものです。
※自分の小さなコンサルビジネスを数年来経営しており多少そのお金もありますが、ほとんどは不動産収益です。

そして、実際に現金を大きく持ったことでそのメリットを非常に大きく感じており、基本的には現金を大きく持つスタンスを変えずに今後も投資を進めて行きたいと思います。

規模を拡大するというスタイルであれば、この現金を多少は頭金や諸経費としながら、今の2~3倍の投資規模にすることも可能だったと思いますが、私は臆病者ですので、近年の上げ相場の中でキャッシュフローが出るからという理由で投資するのではなく、あくまでも負債と利益のバランスの中で、いつ売却しても買値以上の値段で売れる物件だけを厳選して取得してきました。

そしてその、活動を進める中で、物件の目利きが聞くようになり、より少ない資金投下で大きなリターンを得る方法を見つけてきました。
結果として、特にキャッシュが1億円を超えたここ数年、融資特約無しで買付けを入れたり、わざと修繕費が数千万単位でかかる物件も投資でき、キャッシュの増え方に加速がつきました。

孫子大家流どんどん楽になる、不動産投資

狙ったわけではありませんが、結果としてライバルがフルローン投資にこだわる中で、ライバルが少ない市場で戦うことができ、さらに最終的には銀行から見ると非常に安心できる貸し手となったことで、結果的には、0.5%台のフルローンや、オーバーローンを引くことができました。
※けして二重価格など違法な融資申請を行ったわけではありません。

之は、孫子的な考え方でいうと、 ~彼を知り己を知れば百戦殆うからず ~

ということで、他の大家さんが取っているCFを重視したある特定の銀行にあう物件は値段が高くなっているので、あえてその物件は無視し、誰も見向きもしないCFは悪いけれども、何かの障害を取り除けばCFがよくなり、他の大家さんがCF重視で高く買ってくれる物件を探して自分で作り上げてきたということです。

それにより、CFではなく、手持ち現金多さと借入の少なさを重視することで、銀行に対して、非常にお金を借りて欲しい大家となり、早い融資承認を取れるようになったことで、ますます物件購入で勝てるようになっていきます。
つまり素晴らしい何かがなくても、普通に勝てる環境を作ることが非常に重要な戦略といえると考えています。

 

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