S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

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不動産投資・戦略 不動産投資の融資戦略

物件を買い続けるための戦略 その①

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金融機関の立場を考えよう

まず金融機関の立場から基本の考え方を理解しよう!

私たちのパートナーの中でも最重要と言える、金融機関の立場を理解することは、不動産経営を進めていく中で非常に重要です。

我々投資家が高利回りの賃料収入を目的として、投資をしているわけですが、その資金先である金融機関はわずか0%~2%台程度で融資をします。

そのわずかの金利収入の為に、金融機関は従業員の高い給料、システムコスト、資金調達資金、オフィス代などを支払っているわけです。
これでは、100件の融資先について1件でも融資に失敗してしまうと、利益が吹き飛んでしまいます。

なかなかつらい状況ですよね?
そう考えたとき、貴方が金融機関だとすると融資先としては、たとえ融資に失敗しても資金が回収できる先に融資しますよね?

この考え方から、金融機関は融資予定の物件をその銀行なりに評価して、その評価したものに対して、掛け目を入れます。

つまり、一般的には下記の様な考え方で融資が実行されます。
物件価格   10000万円
銀行査定価格  9000万円
掛け目価格   7200万円 ※掛け目80%
融資価格    8000万円 ※担当者の努力や、貴方もしくは、貴方の法人の力により

上記の例では、頭金2000万円、融資額8000万円、諸経費1500万円程度となり、この物件を買うことであなたの現金は3500万円程度減ってしまいます。

金融機関はこのような考え方に基づいて融資の可否の判断をしhているため、なかなかフルローンやオーバーローンでの融資をしてくれないわけです。

2019年何故融資が出なくなったといわれるのか?

実は上述でご説明した状況からわかるように、本来的には銀行がフルローンの融資を出すことなど殆ど無いのです。
しかし2018年のスルガ銀行の問題が表面化する前では、銀行は会社員の将来のサラリーマン給与を担保として考えて、融資をしていました。

なぜそのようなことが起こったのでしょうか?
ざっくりとした考え方は、
個人の担保余力: (年収―家族構成から考えた一般的な生活費)×定年までの年数
物件の担保不足 < 個人の担保余力
の公式が成り立つなら、融資を進めるという事です。

これに対して2018年、スルガや、カボチャの馬車の問題から金融庁の指導があり、上述の様な融資はしないようにと各金融機関の支店は、各金融機関の審査部から指導を受けるに至っています。

このような理由で、結果として2019年に融資が出ないといわれるに至っているわけです。

では、現在でもフルローンで物件を買う事は不可能なのでしょうか?

この答えは、、、
申し訳ありません、答えは、その質問者の方によるというのが答えとなります。

実際、私は2019年にフルローンもしくは、オーバーローンで9月時点で4棟を購入しています。

何故一部の投資家は、そのような良いローン条件で、物件を買う事ができるのでしょうか?

答えは初めの公式にあります。
購入する物件を選び抜き、銀行査定が物件価格を大きく上回る物件であれば、銀行は融資が容易になるわけです。
例を挙げると、下記のようになります。
物件価格   10000万円
銀行査定価格 15000万円
掛け目価格  12000万円 ※掛け目80%
融資価格   11000万円 ※仲介手数料、取得費、保険料etcを含めた、オーバーローン

 

オーバーローンで買うためには?

あれ?
先ほどの文章何か変ではありませんか?
先ほどの条件を満たすと、誰でも買えるはずなのに、何故私は、質問者によるといったのでしょうか?
これは4つのポイントを満たしている必要があります。

① そもそも、そういったスペシャルな物件が回ってくるか
② そのような条件は、マイナス面もあるはずだがそれを問題なくクリアできるか?
③ 遅くても1日以内に買うかどうかの決断をできるか
④ 融資特約なしで買い付けを出せるか

これらのうち3つではなくて、4つとも満たさなくてはならないため、特に④が満たせず買えない方が多いですが、現金1億を持っている方でも、③ができず買えない方もよく見られます。
続きは、

物件を買い続けるための戦略 その②

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