物件をフルローンで買いつつづける方法とは？②
上述の自己資本比率、債務償還年数の考え方を考えると、物件を買うだけでは、どれだけいい物件を買ったとしても一時的には総資本だけが増え、債務償還年数も伸びてしまいます。
なぜかというと、買ってすぐの段階では、物件からの収益は決算書には乗りませんし、初年度は経費も大きく、収益を大きく圧迫してしまうからです。
それでは、この収益圧迫を解決するためにはどうすればいいでしょうか？
答えは４つです。
① 利回りが非常にいい物件買って、2年目以降の収益性の高さで貢献を期待する
② 転売しても利益が上がる物件を買って、数年に一度売却して、現金を増やす
③ ①や②で得た現金で、偶に現金の高利回り物件を買って無借金にて、CFを増やす
④ コストを抑えてCFを拡大する
⑤ 入居率を改善して、家賃収入を増やすことで、収益性を上げれば債務償還年数を大幅に改善することができる。
これらのルールを理解することで、2019年銀行が引き締めを行う中でも融資を引くことができます。
この引き締め状態で融資が引けることは、融資が緩かった時期に融資が引けたこととは全く効果が違うわけです。
2016年、2017年に融資が引ける意味と、
2019年2020年に融資が引けることの意味の差
不動産融資が本当にジャブジャブに出ていた、2016年2017年物件が買えた人は、実はとても難しい時期に物件を買ったということです。
なぜならば、物件に対して融資が100％出るのが普通
⇒
物件を買える人が非常に多い
⇒
物件を売る人は一定数なので、当然不動産価格が上がる
⇒
安い物件は本当に少ない
となってしまいます。
つまりは、2016年、2017年に物件を購入できた人は、なかなか安い物件を買うことはできなかったんです。
しかし、2019年からは違います。
融資が出ないわけですから、当然上の根拠の逆の理由で物件価格は安くなります。
銀行が融資をしたがらない
① 空室率が多い
② 積算が低い
③ 田舎
④ 駅から遠い
⑤ 修繕してない
のような事項を満たすと価格は、本当に低くなります。
この条件の中で、あなたが使う銀行のロジックを理解して上記項目のどれなら甘く見てもらえるかを理解して、①～⑤の中からご自身の力で問題解決をでき、満室経営をすることができれば、非常に大きな利益を得ることができます。
どういった物件を購入すべきかは、あなたがどんな問題を解決できるか？
と言い換えることができます。
不動産投資という言葉を考えよう
※投資 とは言いますが、この言葉は、賃貸経営事業と書き換えたほうが実情に即している部分もあります。
満室にしてしまえば、言葉道理 ‘’投資‘’ なのですが、それまでは ‘’事業‘’ の側面のほうが強いというのが事実です。
知識武装を行い、人脈を拡大し、財務力を強化し、人間的魅力を高める
行うべきことは非常に多いですが、ご安心ください。
日本にある不動産の70％はいわゆる地主さんが持っています。
お金に困らない家に生まれ、特に苦労せず、不動産を取得して、不動産の本を一冊も読んだことがない人も非常に多いです。
※地主なのにハングリーな方もおりますが、こういった方々には勝つ必要がありません＾＾
特に田舎では、この傾向が顕著です。
この70％の地主さんにしっかり勝利していけば、上記の難しいことをすべて満たさなくても、もちろん利益はしっかりと出ます。
ただ、知識も人脈もなく、財務力もなく努力もしないで、営業電話を受けてワンルームマンションを購入してしまっては、絶対に不動産投資では損をしてしまいます。
私はこの記事を読んでいただいた皆様には、是非しっかり不動産を学んでいただきたいと思っています。
学びさえすれば、投資の中で一番勝率が高いと思われるこの不動産投資のすばらしさをつかって、幸せな人生を築ける方が、一人でもふえますように。
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