S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資の融資戦略

融資に勝てる決算報告

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不動産投資と融資について

不動産投資は一般的な企業と比べて融資を引くことが容易です。
それが、不動産投資をするメリットであるといってもいいくらいです。

有名なロバートキヨサキ氏は、不動産投資をするうえで、融資ではなく自分のお金を使って投資をする人を怠け者であると言っているくらいです。
※ ↑投資効率を最大化していないため

融資を引くことが、重要だとは言っても、2015年や2016年代と状況は異なっています。
つまり誰にでも融資が出るという状況ではなくなってきました。

もちろん、銀行評価のいい物件を銀行に持ち込むのは最低限必要なことですが、そもそも
その物件を持ち込む、貴方もしくは貴方の法人がしっかりと利益を出していて、銀行にとって融資を貸し付けたいと思ってもらえる必要があります。

銀行が融資をしたい人、企業とは?

結論から言うと、
① 流動資産(特に現金)を沢山持っている。
※ 土地や建物などの固定資産ももちろんプラス要素です。

② 負債と資産のバランスも良好である。
※ ワンルームなどに多額に投資していると、銀行から見てマイナスの資産であるため、現金を沢山持っていてもそのプラスの効果が相殺されてしまうので、時には損切りしても売却が必要になるのはこのためです。
※ 金融機関によっては、物件の価値を積算で評価しますが、収益性をメインに評価する会社もあり、金融機関ごとに評価基準が異なるので最終的にどの金融機関をメインにするか決めて投資していかないと、大きな足かせになる可能性があります。

③ 投資家として経験があり実績がある。
※ 特に持ち込む物件が、再生が必要な物件の場合などはここが求められます。

④ 決算書が黒字で作られている。

⑤ 決算書の利益が毎年増えている。(増減幅が少ない。)

⑥ 借入負債に対して、債務償還年数が適切である

⑦ 空室率が少ない

⑧ 銀行にとって付き合うメリットがある、何かを提示できている。

 

不動産投資家は、融資に対して何に気をつけるべきか

上記①~⑧以外にもポイントはありますが、概ねこれらを抑えていれば、銀行にとっては融資可能性は高いと判断されると思います。
しかしながら、①②③④は、なかなかすぐに改善できるものではないですよね。
経営努力によって、⑦を行えば、少しずつ改善していくと思いますが、時間がかかります。

しかしながら限度はあるものの、
④、⑤は適切な知識があれば、容易に改善可能です。
※⑧は色々ありますが、書けない部分も多いのでお察しください。

さて、なぜこの記事を書こうかと思ったかといいますと、丁度私の持っている法人の一つが決算期を迎えたのですが、

1. 新築を建築したての法人

2. 建築中に地盤改良屋が倒産して工期及び、建築費が増大

3. 完成一か月後で、台風の影響で廊下部から1階全部に浸水、1階全退去😢

等と、不幸が重なってしまいました。
1Fが全退去になってしまったため、決算期から逆算して一部部屋を別法人でサブリース借り上げなどをして黒字になるようにしていたのですが、税理士先生より決算試算表が届いたのでそれを見ていると、赤字決算となっていました。
あせって電話したところ、下記の様な改善を行えるポイントがあり、それらを行う事で、無事黒字決算とすることができました。

① 10年の火災保険を先生の勘違いで、1年の経費として処理していた

② 新築時にコストダウンの為に、建物と別発注でエアコンや宅配ボックスを手配した経緯があったのですが、消耗品として単年度で経費処理していた。
※ 税務の処理として税理士先生は間違った処理をしていたわけではありません(1か所10万円以内の設備は単年度で消耗品として経費処理できる)
これは、税理士先生のミスではありません。
通常のお客さんは税金を低くしたいと考えている方が多く、経費を大きくとりたい方が多いため、税理士先生は、特にこちらから要望がなければ経費を増やすように処理していただけることが多いためです。
(我々不動産賃貸業は、融資を引く=正義=税金を多く払ったほうがいい場面が多いという、ある意味特殊な業態であることを常に意識しなければなりません。)

①②ともに、税務を丸投げしている大家さんでは気が付かないポイントだと思いますが、
融資を引いていくうえでは、非常に重要ですし特に①は脱税ともとられかねない重要なポイントですので、皆さんも決算期には、これらに気を付けて、処理するようにしてくださいね!

※ 節税=利益の拡大と言い切れないのが不動産賃貸業なので、本コラムを読んで、いつも節税に意識をして、領収書を片っ端から集めている方は、しっかりとした知識をつけて、損して得取れを実行していただければ幸いです!!

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