S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

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不動産投資・戦略

物件売却、法人売却に関する考察

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物件売却についての考え方

昨今どの銀行も融資を引くためには、現金2割3割というのが当たり前になってきました。
これは世界的流れもそのように動いており、ある程度の期間はこれがスタンダードになっていくと考えられます。
その中で、どうやってその原資を調達するかが我々投資家に求められる大きなスキルとなってきているといえます。
常道はCFを毎年積み上げて、それに備えるとなりますが、物件購入資金の20%、30%を自己資金でためるのは非常に時間がかかります。
そこで必要になってくる考え方が、物件売却です。

物件売却を行う時

ではどんな時に物件売却を考えればいいでしょうか?
① その物件が購入価格よりも高くなったとき
※ 転売益が出るとき
② ある程度返済が進んで売却すると、通常の返済で返した元本返済累計がその物件に対して、頭金の様な働きをしている場合
③ 他の事情により、過去に融資を引いたよりも自分の属性が上がって、もっと安い金利でお金を調達できるようになったとき
④ 投資方針が変わって物件の若返りなどが急速に求められるとき

このような時、その物件が将来的に生むCFを考えても売却して、ポジションをいったん清算し現金を増やしたほうが総合的に自分の投資として正しいなら、物件売却を積極的に考えると良いと思います。

法人と個人の物件売却

たまに勘違いしている人がいるのが、売却税に対する考え方です。
知っている人には当然ですが、
法人は物件売却と通常の収益の色分けはなく、普通の法人税の考え方ですが、個人は異なります5年を境に税率が、20%と40%と大きく異なります。
この境は、5年ではなく、1月1日を起算日とする満5年なのでその点は気を付けて売却タイミングを操作してください。
このことをきちんと理解していると、売却を見越した物件の修繕項目の形状を、経費扱いにするか、長期資本でカウントするかが異なります。
さてここまでは、物件を単に売却する場合にケースについて記載しましたが、主題の法人売却の場合はどうでしょうか?

資産管理法人の売却について

物件を法人で購入して売却する場合、売却益は23%~33%の法人税の課税になります。
しかもこの法人税を払った後のお金を自分個人に戻すときは更に課税されます。
しかし、この法人を売ることができれば、法人株を売ったことになるので、その税金は20%で一律ですし、利益を直接個人に支払うことができます。

しかし、その手数料は不動産が一般的に3%で売買されるのに対して、5億以下では5%が普通となります。
しかしこの5%の考え方ですが、その物件を取得したタイミングによって変わることをご存知でしょうか?

通常物件は残債がいくらでも、その物件のマーケットが決めた金額で売買されますが、法人売却の場合はその物件に対する負債も込みで売買されます。つまり、負債の分その法人の価格は安くなるわけです。
※わかりにくいので例を挙げます。
例・ 5億の物件をもっている法人があるとします。
この際、この物件を売却すると 5億の3%で1500万円+消費税です

この5億の物件を4億の融資で引いている法人を売却した場合は
5億の価値に対して4億の負債があるので1億の5%で
500万円+消費税ということになります。

しかし、この法人売却の際には、明らかな課税逃れとみられる可能性があると、当然税務署からの追徴課税が来ることも考えられます。
ですので、法人売却を行う場合は、資産管理法人の場合は特に、税理士さん、M&Aコンサルタントの方の話を聞いて慎重に進めてください。
※M&Aコンサルタントの方もこのような取引の場合宅建免許が必要になるそうなので、その点にも気を付けて取引を進めてください。

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