S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資の融資戦略

・ コロナ過の中での融資について

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  • 2020年コロナ過の中での、融資について

2020年コロナ渦が猛威を振るう中で、銀行は日本経済の先行き不透明感から融資を引き締めました。また企業が外国人労働者のリストラなどを進めたエリアがあったり、リモートワークが進んだことから都内の築浅物件に以外に空室が見られました。

これらのことから銀行は不動産投資をより引き締め、頭金もより多く求められるようになったのが2020年だといえます。

これらは、一見不動産価格の下落につながるかと思われたのですが、実際はある程度落ちたものの、意外と堅調に価格が推移したのではないかというのが2020年だと思います。
一般の不動産投資家が、様子を見ながら戸建にシフトをしていく中で、私の大家会のメンバーなどは、今年を大きなチャンスととらえ、

A 公庫
B 商工中金

C 信用保証協会を使った融資
※ 危機管理認定、セーフティネット4号5号 ➡ 銀行や信金
を使って大きな融資を成功させました。

この中で、今回Cの信用保証協会を使った融資、(危機管理認定やセーフティーネット4号5号を用いた融資)については、私も全国規模の大家会の会長として、会員さんの相談に乗ったことで気が付いたことがいくつかあるので、ブログにまとめさせていただきます。

■ 信用保証協会を使った融資

※ 危機管理認定、セーフティネット4号5号について
信用保証協会の融資とは、一般の銀行や、信用組合がお金を貸すときに、その貸し先の一般企業(不動産投資家)が仮に事業が上手く行かなくなったときに、その損失を補償してもらうための機関です。
今回のような、コロナ渦の中では、金融機関としては、リスクのある融資を避けたいのですが、それでは日本国として貴重な企業がつぶれてしまうため、融資を遅らせないために、この信用保証を使う事で、各金金融機関に対して、スムーズな融資を進めるように導くことができます。

さて、この信用保証協会ですが、これが非常に曲者です。
監督官庁は、金融庁なのですが、金融庁はかなりの自治権を信用保証協会に与えている為、各保証協会によって、融資の方向性がバラバラです。
認められる金額、年数、そもそも不動産に使えるかどうか、エリア(他県も可能かどうか)、必要となる資料、さらには金利まで全部異なります。

つまり法人のある県によって、この制度が事業者にとって、有用なものか、使いにくいものなのかが全く異なります。
公的援助に近いこの制度が、県ごとによって違うのは平等性の観点からかなり、いかがなものかとは思いますが、文句を言っても始まりません。
まずは、ご自身の法人のエリアの保証協会に、取引銀行を通じて(無ければダイレクトでもOKです)連絡をしましょう。

■ 信用保証協会融資の注意点

・ 再度になりますが、県によって信用保証協会の考え方が異なる。

・ 県により設備資金で不動産が買える(容易に)、ほぼ買えないと判断が変わる

・ 県によって設備資金で修繕費が賄える
会員さんの例では、塗装で数千万円の融資に成功しています。

 

  • 基本的には本社所在地でないと、危機関連保証書がもらえないのですが、県によっては本社ではなくても賃貸物件がある県で取得が可能であれば、この制度を使える。
    例:大阪はOK 千葉はNG

 

  • 設備資金の枠で、運転設備資金という項目で運転資金を借りられるところもある。

 

  • 金融機関によっては取り扱い経験がなく、前例がないからという理由でとりあえず断ってくる

・ 金融機関によって既存借り入れがある場合は、銀行規定によって融資不可になるところ

がある(都銀に多い)

・ 危機管理認定、セーフティー認定をもらうための、売り上げ減5%~20%は規定月の1カ月~2カ月以内で行う必要があるため、スピードが求められる。

  • 物件を購入して、売り上げが増えている場合、昨年の12月と今年の任意の一カ月を比較する方法で、規定を満たすことも可能為、売り上げがあまり落ちていなくても、12月に入居がきまり、礼金などの収入がある場合、適応化になる可能性がある。

まとめると、全国で制度が異なり、かつ申請からタイムリミットが、書類を取るまでが
1~2カ月、さらに書類を取得後30日以内に、見積書などを全部揃えないといけないため、
一定の知識を初めから持っていないと全部の要素を使い切れないのですが、県ごとにルールが異なり、そのルールブックがなんと、紙媒体で県の保証協会に行かないとみられなかったりするため、大家同士での情報交換のしながら、進めないとなかなか最適解を得ることが難しいという制度ではあるものの、うまく使えば、融資が絞られる中での貴重な現金確保の手段になるので、是非皆様もこの制度を利用していただければと思います。

 

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12月中旬で終了しましたが、何名様からご希望を頂戴したので、再度追加することにしました。
まだご利用いただいていない方は、是非年末年始でご利用ください。
それでは皆様良いクリスマスを!

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