S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・物件再生・実践

リフォームのコストダウンについて ①

更新日:

投資のリフォームと、自宅リフォーム

先日リフォームの相談を会員さんに受けました。

どうやら、自宅リフォームを経験したことがあるので、投資のリフォームも自分でできる思い見積もりを取ったので、そちらを念のためチェックしてほしいという事でしたが、、、、

まぁ、大きな指摘がでるわでるわ😢
という事で、今回はリフォームについてブログにすることにしました。

まずリフォームついて重要なことは、下記の5ポイントに分けられます。

・ 全体バランス

・ 顧客ニーズに合っているかどうか

・ 減点個所と加点箇所

・ 写真映えするポイントの意識

・ コスト比較(同じ内容かどうか)

投資初心者の方が一番失敗するのが多いのが、全体バランスです。
特に古い物件の場合は、明らかに汚い箇所、汚れた場所、妥協できる場所、きれいな箇所、など同じ部屋の中でも古さ、ボロさのレベルが違います。

どうしても、初心者の方は仕上がり前と、仕上がり後のリフォームの具合がわからないので、例えば、風呂と、キッチンがボロボロで、フロー リングがボロいような部屋の場合、大きな金額をかけて、風呂と、キッチンをユニットやシステムに入れ替えるという事をしてしまいます。

そうすると、きれいな、ユニットと、キッチンの部屋ができるわけですが、トイレや、フローリングが古いまま残ってしまいます。
この時に、入居予定者は、築浅で全体的にきれいな物件Aと、風呂とキッチンはきれいだけど他が小汚い同物件を比較することになり物件Aに負 けてしまいます。

そうではなくて、キッチンはアルミの部分を磨き上げて、扉部はリメイクシートで美化、お風呂は塗装にしてその浮いたコストで、床をCF化、壁を塗装、100円~300円均一で購入した小物で、飾りつけして、全体的な物件力を上げるとどうでしょうか?
この場合は同程度の古い物件を探している方もしくは、新築を探していたけど、全体的にまぁまぁきれいで、家賃がそれよりも一回り安い物件ならまぁいいかなぁと、考える入居層にアプローチすることができより、入居率を高めることが可能です。

 

顧客ニーズに合っているかどうか

 

顧客ニーズを無視した、オーバーリフォーム (過度なリフォーム)。
これはとても起こりやすい失敗です。
なぜこのようなことが起こるでしょう?

不動産投資を行う投資家は高年収、入居者はそれと比較すると低年収の為求めているクオリティがそこまで高くないという事が主因です。
また、例えば、ご自身がディズニーや、ワンピースなど特定のキャラクターがすごく好きな場合に、壁紙の大きな面積をそのキャラクターで埋めてしまうなどの特殊なケースもあります。
この場合もこのリフォームを行っている大家さんは、むしろセンスがいい物件を作っていると思っていたりするので、注意が必要です。

※ちなみに、私は、原色を使いたがるという特性があるので私の期の赴くままにやると、ド派手な部屋が出来上がります・・・。
というか、何回か、やってしまったことがあります(笑)
ですので私は色で悩んだときは、あえて抑えめの色を使ったり、大工さんにセカンドオピニオンを伺うことを意識するようにしています。

また例えば、リフォームをするときに、和室を全部洋室にする方がいますが、地方の一階の物件などでは、お年寄りが階段や、エレベータを避けて一階を好んで住んでくれることがあります。
この時複数部屋がある物件は、和室を一つ残しておく方が入居付けには効果があったりもします。

逆に男性大家さんがリフォームする場合、家事の経験がすくため
収納 ※浴室前のタオル置くスペース、 キッチン周りの小物置、 靴箱
等あると便利なものに気が付かないケースがあり、せっかくの物件力アップのチャンスを見過ごしてしまうこともあります。
経験が浅い場合は、できれば賃貸屋さんの女性の意見などをヒアリングすると、より良い案が出てくるのでお勧めです。

次回、 リフォームについて②

■ 減点個所と加点箇所
■ 写真映えするポイントの意識
■ コスト比較(同じ内容かどうか)

【 ↓ おすすめ企画 】

・【限定企画】超少人数セミナー 2021冬← 冬のみのおすすめの企画です

・ ↓ ラインアットのご登録はこちらから  続きの リフォームについて②が書き終わりましたら又告知します。

 

 

 

 

 

 

【目次 サイトマップ】

ライン@にてブログでは書けない情報なども配信中

下記ライン@に登録して、スタンプを送っていただければ、ブログでは公開しない予定のマル秘ノウハウレポートをプレゼントしています!

 

友だち追加

 

-不動産投資・物件再生・実践

Copyright© 孫子大家 , 2022 All Rights Reserved.