リフォーム・リノベ・コスト削減

リフォームのコストダウンについて ②

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■ 減点個所と加点箇所

リフォームをすることに対する目標は何でしょうか?
当然、入居者が決まることです。
では入居者はどうやってその物件を選ぶでしょうか?

① 広さ
② 立地、駅距離
③ 駐車場、駐輪場
④ 家賃
⑤ きれいさ、設備

が主な要素でしょう
その中でリフォームなど大家が、場合によっては③も可能ですが、基本的に改変できる部分は④、⑤のみです。

入居者にとって重要な要素の①②は基本的には改変できません。
※①は、部屋をつなげる
※②は、Googleマップに表記されない抜け道があるなど変わることがありますが

(私は実際ありました)

つまり、そこまで大きな改変はできないので、ある程度予算が決まった中で適切な(華美になりすぎない)リフォームを設定することです。
※華美にしすぎても、家賃に関係しないリフォームコストが高くなりすぎるため

そこで、リフォームにおいて、減点個所と加点箇所を見極めて、コストパフォーマンスがよい施工を行うことが重要になります。

 

■ リフォームの 減点個所 NG

・ 水回りが汚い(湯垢など)

・ 鉄部、アルミ部がくすんでたり、錆がある

・ 明らかな破損個所

これらは明らかに家を選ぶ上では減点対象となります。

 

■ リフォームの 減点個所 微妙なライン

・ エアコンが古い (想定する入居者による、全体的に新しい建物だと古すぎるものはNG)

・ 植木の手入れ

・ 結構古いCFただし破損は無し
※ これも物件のクオリティによるが6万以上なら張替えを求められることも多い、微妙なラインだと、照明をオレンジにして部屋全体を暗くし、さらに壁紙に目線を持っていくなどの工夫で、ごまかすことは可能
※ またCF張替えではなく、化学薬品で汚れを浮かしとるなどの方法もあるので、㎡数の広いファミリータイプであれば、検討したほうが良い

・ お湯と水を混ぜるタイプのカラン
※ 当然シングルレバーのほうがよいが、変えたからと言って、決まるわけではないので、地域最低家賃築古を作るなら、必要なし

 

■ リフォームの 加点箇所

・ 入居者にとっての加点箇所は、なくてもいいけど、あったら入居決定音プラス要素になるものです。

代表的なものは、
・玄関のキーホルダ、コートや帽子掛け、ペットのリード掛け
・室内物干し、トイレや洗濯機の上の木の棚、洗濯機の下の洗剤入れ
・トイレのダブルロール、シャワーヘッドタイプの独立洗面台

などを物件のグレードに合わせてつける。

※全部つけるとコストが高いので、物件の状態に合わせて、上記から2,3あると決まりやすいかと思います。

 

 

■ 写真映えするポイントの意識

・ ↑の加点要素と被る個所がありますが、写真のポイントに、写真映えするものを置くのはかなりメリットが大きいです。

写真撮られるのは、

玄関、廊下、居室、キッチン、洗濯機、風呂、洗面台、バルコニー、収納などの箇所になりますので、居室にコストをかけてステージングを集中させるよりも
上記のポイントに、一つずつ写真映えするものを配置したほうが、写真の攻撃力は上がりますので、内見数は増えると考えられます。

 

 

■ コスト比較(同じ内容かどうか)

最後にリフォームの見積もりですが、多くの方初心者がやってしまうのですが、
現地で打ち合わせを、朝、昼、晩と入れて、3つの相見積もりをとったりすると思いますが、
普通に言って、その場で修繕個所を伝える大家さんが多いと思います。

ベテランの大家さんなら、これでもいいのですが、
大体A社、B社、C社の方と話しているうちに、思い付きがあったりして、
それぞれの会社に違うオーダーをしてしまう事になります。
こうなってしまうと、見積もりで上がってくるものを比べても施工内容が違うため意味がなくなってしまいます。

いわゆる安かろう、悪かろうであったり、
つける建具や、水回りのクオリティが違うため、家賃などを考えた際の比較がうまくいかないという事です。

そのため、正しく相見積もりをとるためには
A社、B社、C社と会うにしても、最終的に施工内容を自分でもメモを取っておき、
帰宅後にその三社にメールで施工箇所、使う商品(同グレードであればメーカーは不問でOK)、などを行い、見積もりがそろった時点でそれらを比較検討して決めるというプロセスを挟んでください。

また感覚的ですが、何件かやれば、見積もりを吹っ掛けられることもなくなると思いますので、1社だけにお願いしてもいいです。
また、金額的に20~30万以下であれば頑張ってコストダウンするよりも、他の仕事に集中して稼いだ方がコスパがよかったりすると思いますので、ある程度コストを落とせたら十分と適度な割り切りは必要です。

中長期的に大家業を続けるのであれば、大工さんや工務店さんにも適正な利益を上げてもらってWin-Winな関係を作れることを目指してくださいね。
 

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