物件の購入判断について
毎月平均して１件購入をしている私ですが、２０２２年８月～9月上旬は購入・売却で１３件の決済となりそうです。
融資を使う一棟物が２件、現金一棟購入１件、数倍の値段で売れる地続きの再建築不可の土地の購入、あとは戸建てですが、当然購入のために十分な現金があることはもちろんですが、
これだけ多くの物件が買えたポイントを未来の自分の行動指針とするとともに、読者の皆様に何らかのアイデアになればと思いブログとしたいと思います。
■ 多くの物件購入をするために！
① 多くの物件について、様々な値段をつけれる判断力値付けのための力を持つ
多くの大家さんは、自分の属性を考えて、CFが出る物件を探します。
これは正しい事でしょうか？
実は私は今までに物件購入においてほとんどCFを重視したことがありません。
なぜならば、ほとんどの大家さんがCFを重視して物件を選んでいるからです。
株の格言でもあるように、『人の行く裏に道あり花の山』 は、同じ投資である不動産でも重要な考え方です。
※ 株式市場で利益を得るためには、他人とは逆の行動をとらないといけないという意味
私の基準はその物件を満室化した場合に、仕入れ値と修繕費を分子、売却予想価格を分母として売却益が２０％以上見込めるかです。
（売却価格 ― 売却経費） ÷ （購入時の物件費用＋物件修繕費＋取得費） ≧ １２０％
理由はCFのみの計算だと、法廷対応年数を超えて借りてしまうだけで、その数字が変わってしまう為です。
また上記の基準で物件購入をする大家さんは、少数派でありさらにベテランのそれなりに目戦の厳しい大家さんが多いためライバルとして競っても
甘い数字では購入してこないため、物件が高くなることは少ないからです。
不動産投資は、CFだけでなく、残債の減り、売却時の利益、経費、などの数字を合算したものが重要であり、それらを総合的に考えさらに税務の知識も
考えて判断できるようになれば、一般の大家さんと比べて一段も二段も深いレベルで物件の購入判断ができるようになるので、ぜひ皆さんも勉強して
いただければと思います。
さて当然このような考え方ができれば、田舎の物件も、全空物件も、事故物件も、新築も、再建築不可の物件にも値段がつけられるようになります。
これら全体を見通す知識があれば、物件を購入して設けることができるでしょうか？
残念ながら不動産はそんなに簡単ではありません、これに加えて、物件の正常化にかかる経費を計算する能力も必須となります。
正常化にはいろんなケースがありますが、一番一般的なのは修繕費です。
物件の外観、内装を写真で見て大体いくらの修繕費がかかるかを積算することができる。これは再生系の大家において必須のスキルになります。
なぜ現場に行かないのか？ ※購入が見えてきた時点で現地に行くことはお勧めします！
それはスピードで負けるからです。
本当に儲かる物件は大体、どんぶり勘定で計算しても儲かる物件です。
経験が十分にある大家なら、概算は写真で（躯体の壮絶な痛みは除く）十分です。
あなたが現地に行っている間に、その物件は他のベテラン大家から現金で購入されてしまうことになります。
当然いきなりはできないので、DIY,分離発注、施主支給などの経験を通じて修繕の価格や部品の価格を覚えていくことに加え、優秀な大工さんとの
関係構築も必要になります。
ですがこれができれば、購入できるかわからない遠方の物件にわざわざ時間を割いていく必要もなくなりますから、とてもチャンスが広がると思いませんか？
・ ４５日で １３件決済？ 不動産並みの決済実績を生み出した交渉法や考え方② へ続く
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