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不動産投資家における自宅売却戦略 

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自宅の売却について

本日自宅売却の買い付けをいただきました。
売却益はおおよそ 5300万円
10年弱住んだ家ですので、残債から考えると8000万円以上の現金が
入ることとなりました。

不動産投資をつつけていると、売却益が大きく出ることは特に
新築RCでは普通に起こることで、5000万円超の売却益はむしろ少ないくらいです。
しかし、今回の売却がもたらすメリットを考えると、法人での新築RC売却よりも
非常に大きなもので、嬉しさは新築RCの売却以上でした。
今回はそのことについて触れてみたいと思います。

 

自宅売却の税金について

自宅売却で利益が出ると『譲渡所得税』が課税されます。

譲渡所得税とは、自宅を売却して利益が生じた場合に課税される税金で、自宅売却での利益に対して、譲渡所得税以外に住民税、復興特別所得税が課税されます。

これらの税金は給与や報酬などとは別途計算される分離課税となり、確定申告で具体的に税金が確定します。

 

下記は自宅の売却で利益が生じたかどうかを判断する際の計算方法です。
課税譲渡所得=(譲渡価格+減価償却費)-取得費-譲渡費用(諸経費)

自宅の購入価格は、購入時の価格ではなく、減価償却費という建物の対応年数から算出する価値の減少を引いた価格になります。

ここから諸費用引いたもので、プラスになった場合、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税がかかります。

この税金は法人とは異なり個人の自宅ですから所有期間によって異なります。
5年以下の場合
短期譲渡所得:所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%=39.63%

5年超の場合
長期譲渡所得:所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%=20.315%

譲渡所得免除の3000万円の特別控除について

投資用不動産とは異なり、
自宅の売却で譲渡益が出た際に課税される譲渡所得税ですが、3,000万円の特別控除を受けることが可能です。

※自宅の売却の場合は譲渡所得が3000万円以下の場合は、譲渡所得税が加算されません。

 

法人利益と個人利益について

不動産投資において優良な物件を購入していると、物件をどんどん買って拡大しているときには、次の物件の頭金としてお金を使うため、意外とお金が残りません。
しかし、CFで1000万円を超えてくるようになると、残債が大きくなってきていることもあり購入スピードを資産規模同様に加速し続けることは難しいため、おのずとお金が残ってきます。
経営者はこれらのお金を、ある程度は経費を使いつつ多額の納税をして納税後利益として法人にプールしていくわけですが、このお金は法人のものであって個人のものとして自由には使えません。
この利益を個人として使いたい場合は、個人に給与を払ってそこから累進課税による多額の税金を納めたのちようやく個人のお金になるわけです。
しかしながら、今回のように自宅の売却となると、まず利益に対して3000万円の譲渡所得免除が受けられたうえで、その残った利益に対して長期譲渡の場合わずか20%の税金で済みます。
個人なのでほとんどの方が、建物に対する消費税の支払いもないことでしょう。
そのため、法人で新築RCを企画して売却した利益に対して、個人の自宅売却の利益がどれだけ大きいものかは理解いただけると思います。

税金の注意点

サラ卒していてかつ、税金に詳しい大家さんは、資産管理法人のほかに
自己所有にて、新築木造アパートを建築していることが多いです。
このメリットは、サラ卒していて、資産管理法人からあまり給与を払っていない場合は、
新築木造アパートの生み出す利益に対する個人の課税は累進課税の低い部分を意図的に選択できるため、比較的低いことになります。

さらに新築木造の場合は築7年目くらいまでは、あまり賃料が落ちず、経費も少ないというメリットがあります。
加えて、劣化対策2級3級を取得している物件であれば、5年以上たっても次の方が銀行によっては融資を30~35年引くことが可能で、比較的低利回りでも売却しやすいため売却益も大きくなりがちです。
個人で買った物件は6年超保持している場合は、上述のように長期譲渡で税率が20%となるため、売却にちょうど適したタイミングで、税金が安くなるという2重3重のメリットが享受できます^^
ただ、自宅売却とこの個人の新築アパート売却のタイミングには注意が必要です。
個人でも課税売上が1000万円をこえてしまうと、課税事業者となり建物に対して10%の消費税が加算されてしまいます
そのため、新築アパートを売って課税売上が1000万円を超えてしまい、課税事業者になったタイミングで自宅を売却してしまうと、自宅の建物部分に対して消費税が加算されてしまうためこの点に関しては、税理士さんに相談しながらタイミングを見計らってください。

また賃貸併用物件の場合は、賃貸部分と自宅部分の案文によって3000万円の控除が割合的で減額されるので、この点にもご注意ください。

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#自宅売却

 

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