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サラリーマン卒業を見据えた、法人、個人での物件保有について

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サラ卒を見据えた物件購入

多くの不動産投資をする方の目標はサラリーマン卒業もしくは、給料を下げてでも自分のやりたい仕事をしたいという事だと思います。そこで今回はある程度不動産投資が進んで、サラ卒を見据えた段階での物件購入について考えてみましょう。

 

個人の所得税は下記のように計算します。

①給与所得 - 給与所得控除 - 所得金額調整控除 = 所得金額

②所得金額 - 所得控除 = 課税所得金額

③課税所得金額 × 所得税率 =所得税額 (さらに復興特別所得税2.1%が課税されます。)

所得税率

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

 

一見してわかるように、個人の年収増加に比例して税金は上がっていくのが納税の仕組みです。

そのため多くのサラリーマン不動産投資家(特に年収が高い方)は、資産管理法人を作りその法人を使って物件を取得して節税を行います。

 

法人税の理解について

 

法人税の税率は、普通法人、一般社団法人等又は人格のない社団等については23.2%(

資本金1億円以下の普通法人、一般社団法人等又は人格のない社団等の所得の金額のうち年800万円以下の金額については15%)とされています。

(国税庁HPより)

また法人税では上述の「法人税」に加えて、「法人事業税」「法人住民税」があります。

東京都の場合、 「法人事業税」は下記のようになります。

 

 

所得 税率
400万円以下 3.4%
400万円超800万円以下 5.1%
800万円超 6.7%

「法人住民税」 は均等割りと、法人税割(東京都は法人税額の7% ※地方により多少異なります)

 

均等割りが7万円

う~ん難しいですよね💦

細かい理解をするよりも、要点をつかむことが重要なので、投資家が理解しておくべき数字でざっくりと考えるようにしましょう。

 

 

税率を踏まえた、個人 法人のついて ※実務的にどう理解して使いこなすか

 

多くの方が属する個人の税率は

695万円を超え     900万円以下       23%   控除額    636,000円

900万円を超え    1,800万円以下       33%    控除額   1,536,000円

1,800万円を超え    4,000万円以下       40%   控除額    2,796,000円

 

これに対して法人は

中小法人(東京都)の実効税率

所得金額        400万円以下    21.366%

所得金額  400万円超~800万円以下     23.173%

所得金額                   800万円超    33.583%

 

これに加えて、ふるさと納税のメリット、 住宅ローン減税など 勘案すべき要素は多くありますが、法人税が800万円以下なら、年収900万円をこえるひとは法人を建てて納税するのが一般的だと思います。

この行動は合理的なのですが、サラ卒もしくは、自分のしたい事業を年収考えずに始める場合はそうなったケースを踏まえて、会社員をやめた後の税率を考える必要があります。

個人の税率で一番メリットが大きいのは物件の長期保有の際のです。
5年超保有して物件を売却した場合、個人では税率が
所得税 15%
復興特別所得税 15%×2.1%
住民税  5%
合計  20.00315%
となり、とても税率が低くなります。
また、不動産投資を進めて物件が増えていくと、法人の利益は多く上がるのですが、個人の手持ちのお金が増えないケースが多くなります。
※法人 → 個人で給料を渡す場合、高額になればなるほど上記の表のように税率が上がるため

 

上記の事から、サラリーマン卒業を見据えて、あと数年でアーリーリタイヤをする場合は、
1つの法人の売り上げが800万円を超えそうになったら、個人で物件を保持して、
減価償却を大きくとり、値段も土地値に達している築古戸建てを個人で購入してサラリーマン期間中に大きく減価償却をぶつけて、
保有5年超を超えた時点で、物件売却をして20%の低税率を使う
※ 別例では9%で仕込んで、5,6年後の8%弱で出口が見込める新築木造APなどが比較的このスキームに当てはまります

 

売却によって、長期譲渡で低税率にて個人に利益をつけるという方法で個人のキャッシュポジションを上げることで退職後の投資に弾みをつけるということは非常に有利なので、良い物件を購入するだけではなく、どのような仕組みで自分にお金を残すかということも考えて、投資戦略を組み立てましょう

 

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