不動産購入・仕入れ

・実際にあった購入前に気が付いて、取りやめ、もしくは交渉した事例

投稿日:

 

■ ケース1  仲介も、売り主も、司法書士も建蔽率オーバーに気が付いてない事件

 

状況:

某県某所にて、土地付きでかなりきれいな戸建て複数と外部駐車場をかなり良い利回りで売っていただけるということで情報をもらいました。情報をもらった時には独占でお声がけいただいたため一切資料がなく、普通の中古戸建としてお話がすすんでいました。

無事お話は進んでいき、いよいよズームの重説です。

事前に目を通しておいて、念のためということで、建物の容積は大丈夫なのですが、憲兵率がオーバーしていないか確認しました。

孫子大家 『物件の土地が、複数分かれていますが、建物の立っている土地の前の指導持ち分を除くと建蔽率がオーバーしていると思うのですが、いかがでしょうか?』

司法書士 『えっ?そうですか?昨日チェックしたら問題なかったですけど・・・』

不動産屋 『問題ないはずですよ?売り主から聞いてないですし・・・』

孫子大家 『そういわれても、数字を足していくと、足りないんですよね。もう一度チェックしてもらえますか?』

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翌日・・・

不動産屋 『すいません・・・。建蔽率オーバーしてました・・・。』

孫子大家 『・・・複数戸建てでロットがある程度大きいから現金買いの人が少ないと思いますので、建蔽率オーバーだと出口がとりにくいので20%値引きお願いできますか?』

不動産屋 『持ち帰って検討します。』

※ エリア、状況にもよりますが、正常物件と再建築不可、容積建蔽オーバー10~20%の価格差があります

 

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不動産屋 『10%OFFでお願いします。』

孫子大家 『う~~~、、、、、10%ですが、、、、絶妙なラインですね(笑)、、、まぁでも十分利益が出ますし、今後もあるのでそれで同意します。資料チェックは必ずお願いしますね。』

※ 本当は15%以上の値引きは欲しかったが、もともとかなりいい物件で、値段も安く転売益も狙えるうえに利回りもよいため、この業者との今後の取引を考えて、飲むことにしました。(本当に結構悩むラインでした )

 

 

  ■ ケース2 買い付け後にネガティブな事例が発見されたケース

 

状況:

築古のRCファミリータイプ入居率70%強と私としては、高めの入居率の物件を進めていた時の件なのですが、、、

 

不動産屋 『融資検討中の物件Aについて、複数の入居者が退去された上にの、一部屋がものすごい汚部屋となってまして・・・』

孫子大家 『えっ?汚部屋ってどれくらいの?』

不動産屋  『実は入居者が精神病だったらしく、部屋を閉め切って使っていたため、すべてがカビだらけでして、、、』

孫子大家  『カビ、、、、とりあえず見積もり取りましょう』

※ 流れ的に、売り主が払ってくれそうな雰囲気を感じたので、運営力が低い=高額の修繕費 で見積もるだろう大家の

見積分を値引きしてもらおうと思った。

 

不動産屋  『100万円以上の金額が掛かるそうですが、オーナーが払ってくれることになりました。』

孫子大家  『リフォーム遅れたりすると面倒なので、その分価格から引いてもらえませんか?』

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結果として、値引きが通り、リフォーム代は50万円以下で完工したため、むしろお得な結果となりました。

また、入居率が融資を進めているタイミングで入居50%近づいたため、私でないとなかなか融資が付かないと想定される

ケースだと思います、こういった購入後低入居率になってしまうことを承知して購入したので、不動産屋さんにはかなり恩を売れたため、案件紹介がこの後ぐっと増えたのは当然の帰結だと思います。

 

 

  ■ ケース3 買い付け後にネガティブな事例が発見されたケースアゲイン

 

状況:

築古戸建てを進めていたところ、、、

 

不動産屋 『あの~、買い付けいただいている物件Aなんですが、実は大変なことが分かりまして、、、』

孫子大家 『はい、どうしました?』

不動産屋  『実は10年ほど前に、奥さんが自殺していた物件でして、、、』

孫子大家  『自殺、、、、今の価格で買うことはできませんが、指値ができるなら、ちょっと考えさせてください』

※ 遺体は一日で発見されており、10年前だということも事故物件としては中々にマイルドだと判断。

 

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物件の近隣を検索すると、病院、警察署などがあることが分かりました。

職業柄、あまり事故物件を気にしない方がおられる職種なので、問題ないと判断。

家賃はおそらく3000円も引けば告知しても問題ないと思いましたが、念のため5000円引いて、売却するときにも

1%くらい高く売らないと売れないと想定して、指値を行うことにした。

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孫子大家 『本件かなり考えたのですが、、、、、黙って売ろうとした売り主さんに怒りは感じますが、〇〇万円になるなら水に流して購入したいと思います。厳しい指値となりますが、△△さんぜひ交渉をまとめてください。』不動産屋  『、、、厳しいですが、売りにくい案件であることを伝えて、頑張ります。』

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不動産屋  『オーナーからOK出ました。本件まとめたかったので、孫子さんでよかったです。』

孫子大家  『たいていの問題はお金で解決できるので、これからもいろんな難あり物件があればご紹介ください。』  このように不動産産業はトラブル産業であるため、いろんなトラブルが起こります。

 

トラブルに一喜一憂せず、冷静にそのトラブルを解決するための費用、機会損失を計算して売り主や不動産屋と交渉しましょう。こちらとしては被害額全額が(もしくはそれ以上)ほしいわけですが、話が進んでいる場合、不動産業者も労力を使っているので、簡単に断ると、彼らが困りますし、今後の関係を考えると自分も徳ではありません。

こちらが勝てば、相手が損するタイプの交渉は、交渉のスタートは強く出てもいいのですが、交渉の結果がうまくいかない場合でも、購入直前の場合は、なんとか妥協して受け入れたほうがいいことが多いと思います。

戦国武将 武田信玄の名言に、「およそ戦というものは、五分をもって上とし、七分を中とし、十分をもって下とす。」

という言葉がありますが、まさに言葉通り、相手の利も考えながら、交渉をまとめて、次の取引で大きく儲けることも考えましょう^^

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