リフォーム・リノベ・コスト削減

工事費削減のための、現場を理解した交渉の仕方

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■ 不動産事業における重要な投資指標

不動産投資に必要な数字はいろいろありますが、
① いくら利益が残るのか?
② ほかの投資商品と比べて効率の良さは?
③ どれくらいの規模を借りれるのか?
上記、①②③がありますが ※↓参照
それらの中すべてに入っているものが経費です。

① 不動産投資の利益は
・ 収益 - 経費
CFは
・ 収益 - 経費 - 返済


投資商品としての優秀さを図る利益率は
・ 利益 / 投資額
融資を借りたうえでの自己資金配当率(CCR)は
・ 利益 / (投資額-借入金)

③ 融資を引くために必要になる債務償還年数は
・ 残債 / CF
※ 金融機関により
・ (残債 - 運転資金 - 現預金) / CF

 

■ 経費項目と 経費における修繕費用

言わずもがな、収益 と同じくらい重要な経費ですが、
不動産投資において、どんな項目が大きな経費になるでしょうか?
この答えで、実はその投資家がどんな投資をやっているかがわかります。

・ 固定資産税だという人は、大きな融資を借りて新築の大きなロットのものを
・ 売却益への税金だという方は、再生転売を中心に
・ 管理料が意外と、、、という人は管理会社が非常に少ないエリアで戸建て賃貸を

そして、修繕費が高いという人は、再生転売か、築古の再生運営を行っているのではないでしょうか?

私は新築投資もしますが、収益性を最大化させつつ、不動産投資全体の積算もよい状態に保つために、物件再生も多く行っています。
当然不動産は、古いからダメ、のような考え方はしていないため、古くても場所や、間取りが問題なく、利回りが良いならば取得しているわけです。
そのため、なかなか修繕費がかかる物件がありますが、多くの会社の見積もりを見ていると、疑問に思うことも多々あるわけで、今回はそれを掘り下げてみようと思います。

 

■ 修繕費用の成り立ち

リフォームが必要になった時、
① 初心者大家さんは 管理会社経由
② コスト意識の高いベテラン大家さんは、 工務店もしくは、直接職人
③ お金のあまりない大家さんは、 職人+DIY

で修繕をしていると思います。
自分の人的コストを考えないならおそらく③が一番安いですが、CFで生活を目指すくらいの規模を目指すなら、①か②となるでしょう。

この中で、もちろん安いのは②です。
つまり一般的な管理会社を使った修繕費には管理会社の紹介料が乗っているわけです。
ただこれは一概に悪いことではなく、管理会社を通すことで、責任持ってやってくれたり、途中で業者が飛ばなかったり、工期が短く調整してくれたりということもあります。

コストとして考えると管理会社経由の修繕の発注は大体下記のような数字になります。
工事会社の見積もり + 管理会社の紹介料 (10~40%)

これをもっと細かく分解してみましょう
■ ある程度規模のある工務店の場合
会社の利益 + 部品代 + 担当者の人工 + 事務スタッフの経費 + 管理会社の紹介料
■ 職人の場合
会社の利益 + 部品代 + 担当者の人工 + 管理会社の紹介料

上を見るとある程度規模のある工務店より、職人のほうが安いですよね?
では毎回職人に工事を発注したほうがいいでしょうか?

 

■ 工務店に頼む場合、職人に頼む場合

答えはそんなに単純ではありません。
例えば、繁忙期前の2月に5部屋同時施工だったとすると、ある程度大変な工事の場合、職人に頼んでも3月までには間に合いません。

しかし、規模の大きな工務店の場合は一か月もあれば問題なく終わるでしょう。
入居が遅れる売り逃しに加えて、繁忙期を逃してしまうリスクはとても大きく、このケースであれば、少なくとも3,4部屋は工務店を使うほうが良いのではないでしょうか?
またほかのリスクとしては、職人がお金をもって逃げるような例も少なくはありません。

歴史のある地場の工務店と比べるとそのリスクは少ないものではないです。
私の例でいうと、職人に頼んだら、途中でうつ病になって連絡がなかなか取れず、1カ月強で終わる工事が半年くらいかかってしまったこともあります。

■ 工事代金を値切りたいと思ったら?

工事代金をねぎりたい!
大家さんなら何度も思ったことがあるはずです。
しかし、理由のない値切りは本当にメリットがありません。
先ほど挙げた計算式をもう一度見てみましょう。
工事代金とは
会社の利益 + 部品代 + 担当者の人工 + 管理会社の紹介料

このうち、工務店や職人に 直接発注することで 管理会社の紹介料は外せます。
そのうえで、理由のない値切りをした場合は会社の利益を下げることを意味します。
言葉を変えると
『今回の取引、うちの利益が少ないから、御社の利益を削ってうちの利益を増やしてくれ』
う~ん、逆の立場だったらむかつきますよね?
ではどのように価格交渉をするべきでしょうか?
これを行うためには先ほどの計算をもっと細かく行う必要があります。

工事代金とは
会社の利益 + A工事、B工事、C工事のコスト
さらに細かく見ると

工事代金とは
会社の利益 + A工事B工事C工事の材料+職人の人件費
ということです。
このように分解してみると相手の見積もりが正確なのか、こちらを知ろうとみた、ぼったみつもりなのかが見えてきます。

このブログを読んでいる大家さんなら、クロスの㎡単価 1100円税込 と言われたときに、お住まいのエリアにおいてそれが高いか、安いかはわかると思います。
しかしそれは本当にそうでしょうか?
トイレの一面だけ2㎡の施工と
居室全体を3部屋の施工でクロスの㎡単価は同じでしょうか?
この数字は実は、部材の値段+1人工(1人の職人が一日でやれる施工)から生まれる生産量を全体の㎡で割ってコストにしている数字です。
なので50㎡と55㎡を借りにお願いした場合、5平米×1100円ではなく、
5㎡×材料 おそらく1500円程度 と 職人さんのちょっとした苦労
が5平米のコスト差になります。

同様に、
コンセントの移設工事一か所と露出配線2メートルはどのように費用計算されますか?
これは部材代+1人工です ※ただし工事自体はおそらく1時間~2時間で終わるので、
仮に、コンセント移設工事4か所と、露出配線2メートル×4か所でもほぼ同じ値段で発注できることになります。
これが分かっていると、複数部屋のリフォームを同時に頼む場合は
一部屋ごとの見積もりではなくて、全部丸っとの見積もりをもらうだけで大幅な価格交渉ができる仕組みはご理解いただけるのではないかと思います。

 

■ 具体的な交渉例

ちょうど先日、102号室の天井から水が漏れてきて、その見積もりを受けたのですが、
下記のような見積もりでした。

102号室天井裏配管交換作業

配管材料費                   ¥88,000

※遮音管(音ナイン)、継手、ジョイントテープ、スペーサー、管支持金物、配管接着剤

作業費として

天井作業部解体                  ¥15,000

既存鉄管切断・外し                             ¥20,000

新規配管設置費                  ¥25,000

開口部ベニヤ板戻し 材工費込み            ¥15,000

産業廃棄物処分費 鉄管、石膏ボード等           ¥15,000

道具代 グラインダー、インパクト等              ¥15,000

諸経費                                      ¥35,000
消費税                      ¥22,800

合計                250000円(端数調整)

受け取った私は、う~ん突っ込みどころがたくさんという印象でした。
これは先ほど述べたことを理解していて、工事をイメージ出来たらどこがコストを落とせるかがわかるのですが、上記の 15000~20000円取られている各項目ですが、確かに各項目を職人に発注すると、それぞれそれくらいの値段がかかります。
しかし、その作業時間はどれくらいかかるでしょうか?
おそらく各作業が30分~2時間くらいでしょう。
つまり最大2時間に対して、職人への日当を一日分で見ているのです。
明らかにおかしいですよね?

そこで私は担当者に電話して、このようにお伝えしました。
私は大家業のプロなので、見積もりを見たらおかしいことはわかります。
もちろん御社も会社なので利益がないと事業ができないと思いますが、私が抱いた違和感をお伝えします。
まず材料代ですが、配管や、テープなど足してもどれだけ拓手も 3~4万です。
次に作業費ですが、人工を2万円だとして、上記の作業全部で
2人が2日働けば余裕で終わりますね? つまり人工で4万円です。
また道具代で、グラインダーやインパクトとありますが、これらは壊れるものではなく、消耗品はグラインダーのダイヤモンドカッターくらいで1000~2000円位ですよね?
産業廃棄物は逆に、トラックで呼ぶでしょうから15000円では足りず手間を考えると、3万円だと思います。
当然御社の利益も20%は必要でしょうから利益は3万円とします。
管理会社への紹介料も15000円見ましょう。
これを足すと、
12万弱です。もしかして工事が予想を超すリスクでさらに2人工4万円出して
税込みで16万円なら払います。
これで、
材料費、人件費、紹介料、利益20%、リスク対応費4万までリスクヘッジ数字なので、御社としては十分だと思いますがこれ以上お支払いする明確な理由はありますか?
と質問したところ、数時間後に税込みでその金額で対応しますとご連絡がありました。

このように、工事の考え方、大体の金額、作業スピードをわかっていると、
相手に納得してもらったうえで、大きな金額交渉が可能になります。
※ ロジックのない値切りは相手の利益を削れという話になってしまいますし、今回のような35%を超えるような値段交渉は不可能だといえるでしょう。
また相手が、飛ぶような業者の場合相手の利益もないような値段で工事を請けてしまうため、工事が赤字になって完成しないリスクも出てしまいます。
このようなことから、大家業を本気でやる人は、ある程度工事の知識をつけて、大工さんとある程度同じ視点で話せるようになることが必要です。

当然私も初めからできたわけではないので、皆さんもこれを機に工事価格に興味をもって勉強してもらえればうれしい限りです。

■ 本ブログを読んでくださった方限定少人数イベント

現地参加は軍師大家の会のかたのみで締め切ったのでZOOM参加のみ
2月4日 土曜日 11:00 都内某駅にて集合 ZOOM開始
① とある再生団地の見学          30分
② 木村が過去に仕入れて売却済みの物件見学 (リフォームのポイント、家賃が金額を上げたポイント、リフォームのポイント)30分

その後、近くのレンタルスペースに移動 ランチのため
13:00ごろより
③ 先ほどの物件の説明
仕入れ値、 リフォーム、 家賃、 売却
④ 大工さんへの質問
リフォーム値段の出し方

参加費 8000円
ご興味がある方はラインアットへ、お名前と電話番号を記載の上メッセージください。

↓ ラインアット登録はこちらから、
ブログで見たとメッセージください。

■ 仕入れの段階で使えるサイト
こちらも参考になりますので、使ってない方ぜひ使ってみてください。

1.ウチノカチ
https://utinokati.com/

2.トチノカチ
https://totinokati.com/

 

 

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