2023年における新築のリスクと、コストダウンについて　後編

投稿日：6月 15, 2023

2023年における新築のリスクと、コストダウンについて　前編　はこちらから

同じ仕様の中で建築費を下げる方法について

①　相見積もりの取り方

新築アパマンは金額が数千～数億になるものです。
当然１％の価格が下がることの影響は非常におおきなものになります。
当然相みつは取ると思いますが、この時仕様をそろえることがまず第一前提になります。
多くの会社がボリューム図でのざっくりした価格を出す際、細かな内装の費用や仕様は決めずに価格提示をしてきて、我々大家はそれを見て値段と信用度で会社を決めますが、ここが一番大きな最終価格に影響するポイントになります。

というのも建築会社としてもその契約を取りたいわけですから、いわゆる頑張った値段提示をして切るタイミングになります。
つまりこのタイミングで仕様を決定していると、仕様が多少グレードアップしても業者がその程度の価格差なら飲み込んでくれる可能性が大きいです。
その為、土地を抑えて決済前でまずは契約を確定させたいという心理状況はわかりますが、ここが勝負どころだと理解して、ここである程度仕様を決定してください。
※ここでいう仕様は、壁紙の模様とか、フローリングフロアタイル模様など価格に変わりがないものではなく、価格に変化が出るものになります。

【　具体的な交渉項目　】
・キッチン（できれば１２００以上）、お風呂などのサイズ
・独立洗面台の有無や、シャワーヘッドの仕様（メタリックがおすすめです）
・照明の数や照明をそもそも設置するかどうか（ダウンライト＋シーリングなど）
・ネットや電話回線の引き込みをどこまでするか？
・コンセントの数（USBつけられるならつけましょう）
・窓のサイズ　（少し大きな窓にするだけでずいぶん印象が異なります）
・ガスコンロの口数（何も言わないと１口にされたりしますが最低２口）
・お風呂の鏡のサイズ
・玄関のシューズボックス（有無や、仕様）
・細かい施工の要求
・建物玄関の照明
・建物のネームプレートのデザインや光をどのように当てるかなど
・トイレ、洗濯機置き場の上の小さな棚の設置
・キッチン、お風呂の水栓金具の仕様（メタリックがおすすめです）

上記のような施工は伝えていないと後で、『追加』『追加』が発生し、
一か所は数千円～数万円ですが10世帯、20世帯となるとかなり大きな金額になるため、そこに値引きが出るかどうかで大きな価格差となります。

②　メインの施工業者が利益を得ない部分での削減について

さて、上記のような詰め作業をしたうえで、施工が進んでいくわけですが、上の作業はどこまで
業者の利益を落として、我々の施工費を下げるかというお話になるため、利害関係が対立します。
あまりにココを詰めすぎると業者としては当然嫌がるので限界はありますが、メインの施工業者は
今までに様々なお付き合いの中で、施工がしやすいとか、ご縁で下請け会社を選んでいることが多く、
実はベストプライスの下請けに頼んでいないケースは多々あります。

例えば、過去にはプロパン会社からの貸与品など、給湯器とガス管くらいしかもらっていないケースもありました。
そういったケースであれば、自分がすでにつながりがあるプロパン会社を紹介することで、
給湯器、ガス管に加えて、エアコン、独立洗面台、ウォシュレット、モニターフォンなどを供給してもらえることもあります。
このケースだと、１帯当たり１７万くらいの差になるので、10世帯となると税込みで２００万円弱の建築費の削減が可能になります。

【具体的に、提案して受け入れてもらいやすいのは　】
・プロパン業者
・無料インターネット業者
・外構工事

【　難易度は高いですが可能なのは　】
・壁紙
・エアコン施工（エアコンはネット購入＋エアコン職人が最安値です）
・水回りの設備屋

などになります。
ただし、最安値を求めすぎると、こちらで頼んだ業者が工期が遅れたり、最悪飛んでしまうこともあるので、コストダウンとリスクコントロールが必要になりますし、施工会社には嫌がられるので、ある程度話しながら進めていくことになります。
ただ、これらをうまく行うと10世帯で５００万円位施工費が安くなることもあるので、一考の余地はあります。

③　価格以外での考慮すべき契約内容について

建築価格以外で大きく大家に関係してくるものは、施工期間です。
契約書は通常施工が決められた時期から遅れると、一日〇円の支払いを業者から、建築主の大家に支払うという契約がありますが、はっきり言ってその違約金は、実際に工期が遅れる時の大家の遺失利益に対して弱いです。
特に、入居直前で１週間おくれるなどど突然言われてしまうと、決まっていた入居者がいなくなったり、当然客付け会社からはかなり嫌われることになるので、ここに関してはもう少しシビアな契約内容にすべきです。

例えば、完成一か月を切ってからの遅延が発生した場合は、入居者への引っ越し代金の返還や決まっていた入居者の家賃の３か月分を請求できるなどの文言を入れるのもいいと思います。
また、完成が３月などの物件であればその遅れのダメージは繁忙期を逃すという致命的なものになりかねないので、そこを踏まえて遅れるという事のダメージの大きさについてよく業者と話して理解してもらいましょう。
普段の業者のとやり取りで、すぐ怒ってしまう大家さんとかは、ネガティブな事象を共有してもらえずより致命的なことになりかねないので、普段のコミュニケーションで冷静でいることを大家はここをがけるべきです。

以上
①　交渉のタイミング
②　下請け業者の提案
③　完成時期の契約書での縛り

を適切に管理して、大家業としての利益の最大化にぜひ挑戦しましょう！

2023年における新築のリスクと、コストダウンについて　前編　はこちらから