普段は購入した成果や、売却事例を報告していますが、買わない判断をしたケースも勉強になるかと思いシェアします。
この判断はその人にの状況によって異なるので、あくまでも私の判断ですが、参考にしていただければ幸いです。
案件紹介
2023年12月1日
大阪府南のエリア
独立戸建て
駐車場付き
390万円 ※ 指値で350万円位で行けそう。
別途紹介料10万円ほどかかるので360万円ほどになりそうです。
室内は写真のように築古物件としては大変奇麗でよさそう
家賃も6万円強でとれるため、硬めに見て年収 72万円
エリア的に１３％なら売却可能です。
すると売値は 利回りからの売値は
72万÷１３％＝550万円程度
実需狙いでも 550～600万円程度になりそうです。
一般的にこのような内装だと大体50～80万円程度で内装が仕上がります。
そう考えると。
550―80―350＝120万円の想定利益で、まぁありかなという水準です。
ではなぜやらないのか？
しかし下記の写真の様に、雨漏りが2部屋にありおそらく屋根の修繕で100万円弱かかりそうです。
安くできて80万円で直せたとすると利益は50万円以下となりそうです。
当然大工さんに実際に内見に行ってもらって、リフォームも50万円で抑えれば、
さらに頑張って65000円の家賃で貸せば、
65000×12＝78万円
78÷13％＝600万円
600―350―100＝150万円
となんとか十分な利益が出そうです。
150万円の利益なら、良さそうだがなぜやらないのか？
案件がないなら取り組んでもいい案件ですが、このエリアの工務店で現在
理由①
5件の案件のリフォーム中で、リフォームの期間が結構かかってしまう
理由②
雨漏りが100万円くらいかかってしまう可能性がある。
理由③
想定利益が50～150万円 ※100万円弱の可能性となる
かつ、其れには大工さんに無理をさせないといけないなら、リスクと合わない
理由④
投下資金が600万円と戸建てにしては大きくそれにしてはリターンが低い
理由⑤
屋根の修理があると時間がかかりタイミング的に繁忙期を外す可能性があるし、資金固定期間が長くなる。
理由⑥
エリア的にあまり、入居者、購入者が多いエリアではなく、効率的でない。
理由⑦
これが最も重要ですが、良い案件は沢山あるので、わざわざ時間のかかり、資金投下が多めで、リスクの大きい案件をやる必要がない。
以上のようなことから、私はこの案件を見送ることにしました。
※もちろんこのエリアの近くに、大工さんや工務店の知り合いがいたり、自分でDIYができたりする人は
買っても全然問題のない物件です。
何が重要か
ここまでの判断で、私は５，６時間で結論を出しています。
※作業を他にしていなければ１時間でできます。
これくらいの判断スピードで、なぜ買わないか、また260万なら購入すると、紹介してくれた方に返答していますが、こういったレスポンスのスピード、いくらなら買うかを伝えていれば、業者としては目線は厳しいもののまた案件を紹介しようという気になります。
これが、レスポンスなしとか、3日で返答しているようでは、良い物件は買えません。
良い物件を欲しければ、スピードとちゃんとした根拠の提示これを心掛けたいですね。
皆様の参考になれば幸いです。
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