今年は大きな物件の購入売却も多かったですが、たまったCFを使って、利回りのいい戸建ても複数購入することができました。
私の様な規模の大きい大家さんは戸建てを購入することが少ないのですが、なぜ意図的に戸建て購入をポートフォリオに組み入れているのか？
孫子の兵法に基づいた私の戦略を少しお話します。
物件購入と融資
不動産投資の大きなメリットは銀行からお金を借りて投資をすることが認められていることです。
逆に言うとお金を借りる力が多ければ多いほど大きく儲けることができます。
それゆえ、孫子の兵法
『よく戦うものは勝ち易きに勝つ』 を使って不動産で利益を上げることを考えて見ましょう
⇒ 『儲け上手は、儲けやすいところで儲ける』
⇒ 『儲けやすいための準備をする』
⇒ 『金融機関が融資をしたい状況（法人）を作る』 のように考えています。
銀行は、積算や収益還元法を使って物件価格を決め、負債と物件価格（銀行掛け目あり）のバランスとその法人が稼ぐ利益でそれが何年で返済できるかで安全な融資先かどうかを決めています。 ※債務償還年数の考え方です
※ 負債引く現金で債務償還年数の分子考える金融機関と、単純に負債を分子として金融機関はあります。
その為、大型物件を保有して溜まったCFを使い高利回りな戸建てを購入して無借金での法人の利益を上げることや、何年後かにそれを売却して現金を増やすことで、融資を引く力＝大きく儲ける力を上げることができます。
これが私のようなメガ大家といわれる規模でも戸建てを意図的に現金で購入している理由です。
割りのいい戸建てについて
前述の様に、戸建てを組み入れることで、より大きな物件を融資で購入する力を手に入れることについて説明しましたが、どうせ買うなら割りのいい戸建てを買いたいものです。
では、割りのいい戸建てとはどういうものでしょうか？
それは、利回りの良い＝収益性の良い 戸建てということになります。
当然、
・ 奇麗
・ 好立地
・ 高家賃（入居者の属性の良いもの）
・ 高利回り
の物件が良い物件となりますが、全てを満たすものはあまりありません。
全部揃っているものが当然いいのですが、債務償還年数を考える場合優先順位は
・ 高利回り が最も重要になります。
理由はその他三点は決算書には反映されないためです。
当然ぼろ過ぎるものや、あまりにも田舎にあるものは入居者が着きづらいので避けたほうが無難ではあります。
高利回りの戸建ての買い方、作り方
高利回りの戸建ての買い方は、基本的には自分で作り出すことです。
なかなか好利回りで売る＝安く売る大家さんはいないので当然といえば当然です。
これを行うためには、
・ いい物件が回ってくる業者とつながる
・ いい物件が来た時にすぐ反応する（良い戸建ては数分で売れてしまうことも普通です）
・ 基本的に写真だけで大体のリフォーム費用を算出する
・ 家賃なども数分で適正家賃を求める（家賃査定をしてくれる賃貸業者と事前につながっておくと便利です）
・ 安く素早くリフォームをしてくれる業者とつながる
※ 業者にとっては美味しくない仕事なので、早く支払う定期的に仕事を発注する、想定外の費用が掛かっても嫌な顔をせず支払うなどの相手の立場に立った振る舞いも必要です。
基本は作り出すが必要といいましたが、入居者さんが付いた物件でも安く売りだす売り主さんもいます。
私も１２月だけで２件こういった物件を買っていますし、エリア的な問題で自分では購入せず、
軍師大家の会に紹介して、会員さんに３件購入していただいています。
いい物件だと、２０２３年１２月現在でも２０～２５％の利回りで販売されていますし、仮にすぐ売却しても１２～１３％くらいで売却が可能なため、購入できた時点で利益が出ることがほぼほぼ確定しています。
このような物件は買い付けが殺到しますし、なかなか購入ができませんが、何棟も購入している業者さんや、何らかのアドバイスなどをしていて、仲が良い業者さんの場合は、優先して案件を紹介してもらったり、買い付けが殺到しても優先して選んでもらうことも可能です。
こういった案件は、楽待さんなどのポータルサイトではなかなか出ないので、購入できていない方は、軍師大家の会に入会して購入してもらうのは会費など一つ買えばペイしてしまうので、こういう目的で会員さんになられる方も多いです。
※ 私からだけでも２０２３年１２月１５日時点で、９９件会員さん向けにご紹介できていますし、ほかの会員さんからの案件紹介も多く、私自身も会員さんからの紹介で毎年５～１０件は購入しています。
同じ物件からより収益を上げる方法
良い戸建てを購入できれば、当然利益が出ますが、同じ戸建てをより高い家賃で貸しても大きな利益となります。
その方法としては、
・ シェアハウスとして貸す
・ ステージングで高く貸す
・ リフォームにエッジを効かせて少人数に高く貸す
・ 軍人さん向けにベース賃貸として貸す
・ 建物を中で分けて、１家を２世帯に貸す
などありますが、手間と費用の関係で私が注目しているのは、グループホームさんに貸す方法です。
私自身５件ほど借りていただいていますが、埼玉県や、千葉県で３０～４０％の利回りで貸すことができています。
これは現金１５００万円投下して３０％で貸せば、年間家賃収入４５０万円となりますので、決算書の数字をかなり大幅改善することになります。
売却の場合はキャップレートが普通賃貸よりも下がるので保有前提の考え方になりますが、グループホームは長期運営が基本なので、業者さんがしっかりした業者さんの場合は、安定収益になります。
春日部で購入した一例で言いますと、（１０月購入、１２月１５日賃貸開始）
物件価格 １００万
業務委託 ８０万
リフォーム ２２０万
一部屋家賃 ２２０００円×５＝１１００００円
利回り
１１万 ÷ ４００万＝ ３３％
大家業は、融資を頑張って引くというのも一つですが、
頑張らなくても融資を引けるような体制を整えることも非常に重要な要素です。
軍師大家の会は初心者や一棟目で失敗してしまった方も多いですが、いわゆるメガ大家さんも多数おられます。
是非少人数セミナーで大家業や、なぜ有料の会に入る人が多いのかついて色々ご質問くださいね＾＾
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