S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・物件再生・実践

・物件再生 戸建て 田浦①駅近5分 激怒隣人と逃げる不動産屋 2018年

更新日:

 

初めての戦場 戸建て

大家会での物件取得

2018年今まで大家会に所属していなかったのですが、孫子大家は初めて有料制の大家会に入りました。
高額な入会金にはじめはビビったものの、今まで6年間いいのがあれば買いたいなぁと思っていたのに、戸建てを買えていなかったという事実がありました。
そして、だんだんと融資が厳しくなっいましたので、このタイミングで戦略的に築古戸建ての再生という手札を持つことが、大きな意味を持つと判断して、このクラブの門戸をたたきました。

⇒ 高利回りだけじゃない、戸建てを持つという戦略的意味  (リンク予定:未完成)

そのクラブでは、情報料を払って物件の紹介をし合うことがあるのですが、この物件はまさしくそういったルートで私の手元に届きました。

戸建て物件のスペック

横須賀エリア某駅 5分
平成 5年築 木造
見た目はまぁまぁ綺麗
お庭も綺麗で、草だけむしればすぐ貸せそうな物件
家賃もスペックだけ考えれば 8万くらいはとれそうです
気になるお値段は、400万円
リフォーム代は50万以内に収まりそうなので、ざっくりした表面利回りは21.3%
このあたりの中古物件なら12%~13%位なので、相当安いです。
普通にキャッシュで買われそうな物件です。

売れない優良戸建て

しかし!!
この物件が、長々売れてないんです。

理由は横の家と接しているこちらの擁壁が、横の家に傾いて侵入しているという事で、前所有者がもめにもめてた結果、感情的な事情から卒塔婆のような木の板をこちらの家側に、ガンガン建てられ、赤いペンキで、
【崖を直せ!】
書きなぐられる、愉快な装飾が施されておりました。
それゆえ、相場よりもずいぶん安い価格なのに、なかなか買い手がつかず長く放置されておりました。

そんな物件ですが、まだまだ築年数は25年程度とまぁまぁきれいな物件でして、内見した際も横の家の関係さえなければ、前々OKな物件でした。

ビンテージクラブのKさんより、紹介を受けて早速現地に行ったところ、内見中に横の家のおじさま登場
いきなり怒ってます;_; (笑)

激怒する隣人・相手を理解する

激怒する隣人

『お前らなんだ!』

『誰に断ってここに来た』

『前のこと家の持ち主はとんでもないやつだ!・・・・・』

『壁がどんどんこちらに押し出してきていて、・・・・・・』

『隣からごみが飛んでくるから何とかしろ!』

・・・・・・・

・・・・・

・・・

一方的に話を受けること30~40分
※不動産屋さん私を置いて、室内に避難していたので、1対1のタイマンでしたw

その間私が思っていたこと

『さて、このおじさんの言葉のパンチは、非常に重い、だからこの家は安くなったんだなぁ』

『怒っているけど、この人が怒っているのは自分の平穏な生活が壊されたからで、本当は困っているんだな』

『このおじさんの要望を全部飲むと擁壁のやり直しで200~300万円はかかるからどこで落としどころを付けようか』

おじさんの怒りが落ち着いてきたところで、素直に

『おじさんの家はきれいで、とっても清潔に保たれており、隣の家からのゴミとかが嫌ですよね?』

印象を伝えたところ、実はおじさんは自分で、自分の家の外溝部を修繕したり、家のタイルも自分で貼ったことが判明。工事の値段にも明るい方だという事がわかりました。

 

↓↓↓

相手を理解する

そこで私から話した内容は下記の通り

『私は投資家なので、投資価値に合わないものは買わない、ただあなたの要望はわかる部分もある。』

『私なら、あなたの要望をある程度取り入れたうえで、工事ができる。あなたは工事について詳しいと思いますので、お伝えしますがあなたの要望を全部取り入れて擁壁を作り直すのはコストが甚大になるのはわかりますよね?』

『なので、ブロック擁壁を撤去はせず、ブロック塀の2段を撤去、それを少し後退したうえで地中に鉄柱を打ってそれ以上のブロックを鉄柱と固定、鉄柱の下も深く掘って、コンクリを流して、地中で連結すれば、擁壁が押し出してくる問題と、葉っぱの問題は解決するがここで妥協してくれないか?』

と提案

押し問答はあったものの、怒りまくっていたおじさんと、最終的には笑顔で合意することができました。

 

そして数日後、相場が600万円ぐらいのこの物件250万円の指値にて購入が決まって、いざ契約日の

調整をというところで、おじさんと工事の詳細打ち合わせに行ったところ、衝撃の一言が!!!

次回に続く

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