不動産投資における 戦略の重要性
不動産大家の会などに顔を出すとよく聞かれるのが、
『孫子大家さんどうやってそんな、市場より儲かる物件を見つけるの？』
『リフォームどうやってそんなに安くやるの？』
『今度良い物件あったら、紹介してよ～』
などとよく言われますが、私的には、それって全部 戦闘レベルの話で、もっと、全体的に見ないと、あとから投資戦略を後悔するのになぁ～って思ってしまいます。
ちょっと難しい話ですが、これが一番重要だと思いますので、少し今回のブログでシェアします。
戦略的失敗とは？
この類の話で一番わかりやすいのが、区分投資【下記補足】だと思います。
ワンルームを買うことで、ちょっとだけ節税で来たり、還付金があったり、月数千円のＣＦが得られて、何もしないよりは得、やったーって考えてしまう方。
完全に戦略的には失敗です。
それをやってしまうと、あなたの本来持っている銀行からの信頼がとても傷ついてしまいます。
同様に、特に戦略無く、都内の好立地 低利回りの物件を買ってしまったり、築年数が行き過ぎている物件を買ってしまった方、ほかの銀行に対する信用棄損になってしまい、3億4億と買い進めていくための道が閉ざされてしまいます。
※規模を求めない、現金投資をメインにやる方は、異なる考え方もあるので、あくまでも今回のブログは投資の多数派を占める、規模拡大系の大家さんのために書いております。
さてここで、不動産を勉強している多くの方は
『区分投資がダメなっことくらい知っているよ』
とお考えだと思いますが、そんなあなたは
フルローンが出る投資物件でのしっぱいとは！？
今回フルローンが出るから！
という点だけで、地方土地値物件や、再建築不可、収益還元だけ、積算だけで物件を買っていませんか？
1棟2棟かって終わりの方はいいのですが、ご自身の目標が規模を拡大していく、もしくは規模は拡大しなくても最終的に金利が1％以下のプロの投資を引いていくことを目指す場合は、この考え方をしてしまうと、戦略的に決定的なミスをすることになりかねません。
銀行は銀行毎に全く違った評価基準で融資をします。つまり、ある銀行だけが非常に評価が高い物件を買ってしまった場合、その1棟を買ったことが原因で、ほかの融資基準を持った銀行からは全く評価されなくなってしまうこともあり得るのです。
総括すると不動産投資でいうところの戦略とは、ずばり 【銀行融資戦略】 となります。
あなたの、目指すべき目標を決めて、ご自身の属性や、現金、出身地や、奥さんの出身地、大学の場所などにより、決定される、あなたの将来のメインバンクとなる銀行の考え方に沿った物件を買っていくことが強く求められるわけです。
※ただし、相場より20％以上安いなど、非常に安い価格で物件が買えて、物件購入を将来的に進めていく際に
その物件を売らないと、融資が受けれないとなって売却することになっても、手数料を含めても利益が出せるような物件なら買っても問題ありません。
これが前提となったうえで、いい物件、安いリフォーム、お得な投資を探すのはとてもいいですが、これがないと、良かれと思ってやった多少儲かる投資が、あなたの将来的な儲けのチャンスを大きくつぶしてしまうことになります。
とにかく、皆様が 戦略 > 戦術 > 戦闘 を意識して、数年後に後悔しない投資をしていただけることを祈っています。
【補足】 区分投資について ・・・ よく聞くファミリー1戸や、ワンルーム1戸投資をする方の意見
① 『節税になるから』
➡ それってお金損しているから、節税になってるんですよ？不動産投資をちゃんとすると、お金儲かってしまうので、
基本的には、税金を払う額は増えます。
※ 物件により、あえて個人で買うことで長期譲渡税をうまく使って、税金を減らすことも可能ではあります。
実は私がやってますが、レアケースですし、かなり上級者の大家でないと難しいです。
② 『不動産投資の練習に』
➡ なりません！
都内の手間のかからない区分と、一棟マンション、一棟アパートは全く違います。
むしろ、このワンルームを買ってしまったために、本来の融資が出なくなったり、金利が上がったりで、足かせにしかなりません。
■孫子大家の結論
新築ワンルームは基本投資に値するべきものはない。
あるとすると、築古のファミリーをメインとしたワンルームで、すでに入居者がついているもの。
この中には、実需で売ると、もっと値段が上がるものがあるので、資産の一部で購入するなら検討に値するものもある。
【結論！】
大切なのは、あなたが将来的にメインバンクとして使っていくの、融資に対する姿勢を調べてそれに沿った案件を投資スタートの時点から購入していく。
ただし、非常に安い価格で物件が買えて、仮に短期で売却することになっても利益が出る場合はそれもいいと思います。
次回は 物件の値段のつけ方です。
不動産で利益を上げるためには、必須の内容ですので、お楽しみにー
