S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・物件再生・実践

・新築木造アパート 全23㎡以上 埼玉県 人気の駅6分 新築で11.0% !(2017年)①

更新日:

埼玉県 人気駅6分 新築で11.0% !(2017年)

2018年初夏の今から考えると物件価格も最高値段に近かったと思われる2017年度ですが、孫子大家は新築の木造で11%の利回りと達成しています。
これが達成できた経緯・ポイントなどについてお話ししたいと思います。

どうやって見つけるか?
どうやって手に入れるか?
どうやってより良く仕上げるか?

 

楽待で普通に出ていたスピード案件 利回りは10%!? 謎の腹痛がもたらした、奇跡の序曲

ある平日の午前中のことでした。
仕事の電話をしながら、楽待を見ていると思わず二度見してしまいました。

新築で想定利回り10%???

ほとんど反射的に、住所などを検索しつつ、立地としては十分検討可能だと判断した私は、対応中であったお客様との電話も早々に終えて、不動産屋にアポの電話を入れました。
しかしすでに、数名の問い合わせがあるという事です。
さらに週末の内見希望が多く入っているという事でした。

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くるくると思索をめぐらした孫子大家、、、

本当に、

本当に、

本当に、不思議なことですが、突然おなかが痛くなってきました(笑)

猛烈なおなかの痛さに、どうしても仕方なく、病欠にて半休をとった孫子大家

帰ろうと電車にのると、突然おなかの痛みが消えたではありませんか?
折角半休をとってしまったし、時間も持て余します。
仕方なく、当該物件の場所に向かうことになりました。

 

 

バイパス横の直角三角形の土地

現地に行くと、直角三角形の土地は畑ですが、残念ながらバイパスの横にあり、ちょうどこの物件の数十メートル手前で、バイパスの防音壁がなくなっており、車が走る音が非常に大きく響きます。

この物件を上手に仕上げるには、この音の対策が重要だと考えさせられました。
またこの物件には、大手ハンバーガーショップの看板が立ち、広告収入も得られる事がわかりました。

そうこうしていると、アポをとった不動産業者が現地に現れ、一緒に売り主のところに向かう事となります。
音の問題はあるが、解決策はある、これは面白い物件になる。
孫子大家の中で戦いの鐘がなりました。

買手を選ぶ業者に選ばれる買主

不動産業者を合流し、買い側の仲介業者と売り主のところへ向かいます。
業者は今回の売り主とは以前に取引があり、結構なアバウトなおじちゃんで、どんぶり勘定で仕事をするタイプという情報が得られました。
今がすべてで、お金が儲かったら使ってしまう豪快な人という、情報を得ました。
また買い側の仲介業者の話では、買いがかなり殺到しているものの、実際に現地を見たのは私だけという事でした。
このポイントに勝機はある、先方のもの向かう10分、孫子ならどうするか戦略的に考えることにしました。

予想される売り主の思考
・こんなに買い付けが入るならもっと値段を吊り上げよう
・いっぱい買い付け入ったけど、融資はつくのかな?
・実際に見てやめないかな?

という事が予想されましたが、売り主のおじちゃんの性格から考えて、目の前に買い付けをもって面と向かって話した場合、値段を吊り上げる確率は低いと考えました。
そうなると、買い手が確実に買えるか、そして自分が確実にお金を得られるか?
この2点がポイントであると、考えました。

そこで、アポに向かう途中で車を止めてもらうと、取引銀行に電話をし、銀行員にスペックを伝えたうえで、基本的には融資ができるという返答をもらいました。
1時間後にかけるから、担当者としての意見でいいので、融資が出るかどうかをこたえてほしいとお願いしました。
あえて、ある場所によって、15分くらい時間を使い、相手をじらしたのち現地に着くと、まずは奇襲を行うことにしました。

実録: 売り手に決意させるための会話法

売り手  『ずいぶん遅かったね~、まよいましたか?』
孫子大家 『いえ、現地の不動産屋さんで一応賃料の適正さを見てまして、、、でも適正価格でした。』
売り手  『そうでしょ、そうでしょ、いい物件でしょう?』
孫子大家 『いや~、値段的にはいいですけど、ずいぶんうるさい土地ですね!このままでは賃料は少し下げる必要があるでしょうね~。』

買手の仲介がにらんでくるのを感じますが、無視です(笑)

孫子大家 『駅に行くにも裏道を通りますし、あれだけビュンビュン車が来ると、数字上よくても、弱みですよね?』
売り手  『かもしれないけど、あれだけ安いからね、買い付けもこんなにもらったよ』

※ この時点で、ネガティブ面もあるけど、安いからいいでしょ?と言わせることで、あとで値段を上げられることをけん制しています。

孫子大家 『でもその買い付けの方、現地見てないですよね?』
『私は、今見てきました。騒音という現実を受け止めたうえで、その利回りなら満額で買います。』
『後で絶対に文句は言いません。どうですか?私で決めませんか?』
売り手  『まぁそうだけど、あのうるさいのどうするの?』
孫子大家 『どうするかは、私に売ってくれない可能性がある今は、答えられません』
『ただ、私は一棟目でクリーニング工場の裏の物件を買っていますので、騒音問題の対処は慣れています』
売り手  『まぁそうならいいんだけど、孫子大家さん融資つけられるの?』

※ この時点で、私は、現地も見ており、その問題解決もできる大家として売り手に認識させました。
つまり、私なら、融資が通ればひかないという事で、売り手としては利益が確定できる相手となったわけです。

孫子大家 『もちろんです。実は来る途中に、銀行にはすでに電話してあるんですよ。』
『売り主さん、今ほかにも満額の買い付けが来ていると思いますが、私も満額です。現地見ており、土地の騒音も理解しています。今審査中ですが、銀行がOKといった場合私に売ってくれますか?』
売り手  『まぁ誰に売っても同じだからね、銀行が貸すならいいけど・・・・』

※ 言質を取りました、ここはスピード勝負です

孫子大家  『ありがとうございました!そう決めていただけて、うれしいです。実はあの土地は私のものになる気がしてたんですよ。すぐに電話します。』

チャンスを逃すな! タイミングを見計らった決め球の打ち方

こうして、銀行担当者からの口頭で、前向きの返答を伝えた私は、おもむろにポケットからあるものを取り出します。
孫子大家  『ではこちら、手付金の300万円です。すぐに契約書を作りましょう。実は明日から出張なので、
本日契約しかなかったんですよ。』

※実は売り主さんのところを訪ねる前に、300万円銀行からおろしてました^-^
※出張・・・自宅から会社への出張です(笑) 売り主さんすいません(笑)

孫氏曰く
兵は拙速なるを聞くも、いまだ巧の久しきを睹ざるなり。

現代語訳
戦では拙くても速やかに進めたという話はあっても、巧に戦を長引かせる事はない。

ここよく誤解される部分ですけど、
『中国の兵法書「孫子」に「拙速は巧遅に勝る」という格言がある』とか言い切って「雑でもいいからどんどん行動しろ」みたいな意味で言ってることありますけど、孫武はそんなこと言っていません。
戦略的・計画的な視点を持ったうえで、準備を行い動くべき時は、精度を上げることと、時間をかけることのそれぞれのメリットとデメリットを理解したうえで、最適な行動を最速で取れと言っています。

孫子大家の場合も、ポイントは下記の3つです。
ただ、スピードがないとそもそも土俵に乗れていないので、スピードを重要視しつつも、最良の手を打ち続ける。
これが人気の物件を手に入れる最大の秘訣です。

① グーグルマップで気になったバイパスから現地の弱みを認識
② 情報を重視し、相手がどう考えるかを想定、勝つための準備を整える
③ 相手の気分を多少害しても機先を制し、その後の流れをこちらの想定道理に進める
④ 売り業者に行く前に、銀行に電話して決め球を用意する
⑤ 銀行で現金を用意して、その場で契約してしまうことで、横やりを防ぐ

兵法に当てはめると下記のような考え方となります。
① 彼我の戦力分析を行い勝ち目を探る
② 諜報を重視し、相手に合わせた勝つための戦略を立案する
③ 機先を制し、勢いを味方につける
④ 均衡を崩した後、相手の弱いところを突破する
⑤ 突破点に戦力を集中させ、戦火を拡大する

次回 10%のアパートを 11%にする秘策とは!?
・新築木造アパート 全23㎡以上 埼玉県 人気の駅6分 新築で11.0% !(2017年) 

 

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