そもそもどんなニーズで建てられているのか？
大手メーカーで絶対安全な投資をしよう！？
いわゆる大手メーカー製と言われるレオパレス、大東建託、シノケンこれらの大手の物件なら安心！
なんて、孫子大家ブログを読むくらい勉強熱心な皆さんは思ってませんよね？
非常に単純な話ですが、あれだけ有名人を使ってCMをうち、大量の人材を採用している会社です、もちろん非常に高コスト体質なわけです。
明らかに高コストなのはわかるのに、なぜこれらの会社で多くの物件が立てられるのでしょうか？
その答えはとても明確なんです。
単純にそれだけ多くの人が勉強していなくて、何となく大家さんになっています。
そしてその何となく大家さんになる層は、我々サラリーマンではなく地主が多いのです。
※シノケンは少し異なります。
レオパレス、大東建託この傾向が顕著です。
なんとなーく土地運用を考えている大家さんは、有名人を使ったCMや大きな会社規模、若くてさわやかな営業マンに接客され、きれいなオフィスで、安心して契約するのです。
ほんと地主さんは、こんな理由で買ってしまってるんですよ。もう問題外ですよね。
地主じゃなくても大家さん、シノケン社の物件
シノケン社はそれとは少し方向性が異なり、サラリーマンでサラリーマン属性を使って融資が引ける人に物件を融資毎提供していきます。
サラリーマンで初めての歩道さん投資家の方にとってこれだけ安心で楽なことはありません。
そうシノケン社で頼めばワンストップで、きれいな建物が建つんです、いいですよね！最高ですよね！
・・・・・っと、営業されてしまうわけです。
しかしながら、本当にいい物件が出た際、我々大家は現地に飛んで行って、何回も買い付けを入れて、融資を申請して何度も融資を否認され、やっと融資が通ったのに、ほかの大家さんに買われる・・・。
また、0からのスタート、ず～と買えない日々が続きます。
簡単で便利で、努力なく買える大手メーカーの製品があるのに・・・
なぜ、本当にいい物件を買う大家さんは、こんなに面倒くさいことをし続けるんでしょうか？
答えは一つ、自分で見つけたほうが全然安いからです。
では中古市場でのこれらの物件は買うべきなのか？
有名メーカーの中古アパート どんな理由で売られるのか？
さぁ、折角安心できる大手メーカーで購入されたこれらの物件、有名な名前と手軽さの代償に多少高く買ってしまいましたがどうなるでしょうか？
基本的にこれらの物件はさらに安心してもらうためにサブリースというサービスがついています。
サブリースについては、また別の機会に詳しく言及しますが、新築後10年もたつと、思いっきり減額させられたり、更新をさせないように誘導させられてしまうことがおおいのです。
ちょうど修繕も増えてきて、入居率も下がってくるこの時期に、いままですべてサブリースに任せていた地主大家さんたちは対応できません。
家賃も下がり、空室も目立ったこれらの物件、どうなってしまうのでしょうか？
そう、これらが我々がよく見ている空室率の高い元有名メーカー建築のアパートなんです。
物件のスペックとしてはどうか？
このスペックですが、これは実はメーカーによって違いますし、建てられた年次によっても違います。
ただ基本的にはとてもいいとは言えないことが多いです。
またメーカーがサブリースしている際、規模のメリットと広告費の大量投下、毎回オーナーに完全にきれいにリフォームさせているので、まぁまぁ良い状態で運営されてきたのです、しかしそれでもうまく回らず市場に出てくるわけなので、一般的には厳しめだと認識して修繕リフォームなどに取り組んでいただければと思います。
総論 元有名メーカーの中古アパート 買ってもいいのか？
答え： ケースバイケースです(笑)
すいません、怒らんといてください。
なぜ、答えがケースバイケースとなったかなのですが、基本的にはネガティブと考えてください。
一般よりも多少安いくらいならあるかもしれませんが、指値をしても一般よりも大きく安いという物件になったことはありません。
理由なのですが、実は元々の値段が高すぎるため、たとえ10年15年たっても残債が意外と高く残っており、我々の指値よりも残債が高いことが多いのです。
では、なぜケースバイケース、つまり買ってもいいことがあるんでしょうか？
これは、本当に悲しいお話なのですが、売っても残債は返済できないのですが、地主さんのケースでは地主さんがほかの土地を売って作ったお金を残りの残債に充てて安く売ってくれるというケースを聞いたことがあります。
地主さんが大手メーカーで建てた理由は
『大手の会社で建てた、安心した建物で、先祖からの資産を子孫に引き継ぎたい』
であったでしょうに、本当に悲しいお話ですよね・・・。
私たちサラリーマン大家や、新興地主、二代目地主はしっかりと勉強して、このような罠にはまらないようにしたいですね。
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・第2ステップ 戦略的 物件の値付け
