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・知っているかどうかだけ!道路の知識が生み出す儲けの源泉

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知っているかどうかだけ!道路の知識が生み出す儲けの源泉

接道義務について

接道義務(せつどうぎむ)とは、建築基準法(以下「法」)第43条の規定により、定められた建築物を建てる際の許可を受けるために必要なルールです。一般的には、建築物の敷地が、道路に2メートル(ないし3メートル)以上接しなければなりません。都市計画区域と準都市計画区域内でだけ存在し、都市計画決定されていない区域では接道義務はありません。
上記接道義務を満たせばいいのですが、都市部では昔から家がおおく、本法律が定められた際、要件を満たさないものが多く出てしまったため、そちらに法律を適合させるために生まれたのが、42条や43条になります。
不動産投資をする上ではこちらの知識を知らないと、大損する可能性もあるので、必ず覚えるようにしてください。

42条2項道路とは(2項道路とは)

2項道路は「42条2項道路」とも呼ばれます。都市計画区域および準都市計画区域内にある、1950年の建築基準法が定められる前からあった幅員4メートル未満の道のうち、特定行政庁の指定したものを建築基準法上の道路とみなす処置がとられます。幅員が4m以上ある道路は42 条1項3号道路です。
これらのそのままでは建築条件を満たさない道路を、2項道路、またはみなし道路と呼びます。
建築基準法では、建物の敷地は幅員4メートル以上の道路に接している必要があり、その要件を満たさないと建築は認められない(接道義務)。しかし、古くからある既成市街地では4メートル未満の道が多いため、沿道の建物がほとんど既存不適格となり、建替え不可(建築確認が下りない)となってしまう。2項道路は、(原則)道路の中心線から水平距離2メートル後退(セットバック)した線を道路の境界線とみなすことによって、建替えを認めることにした緩和規定である。
※4メートルの半分なので、建て替えの際に随時、2メートルずつ中心線から下がっていけば、いずれその道はすべて4メートルの幅員を持つと考えられるため。
※片一方が、川などの場合は、中心線ではなく、一方的に4メートルの幅を必要とするため、非常に大きく土地を削られる必要がありますので、注意してください。

なお、現況の幅員が1.8m未満の道路を2項道路に指定する場合(いわゆる6項道路)は、建築審査会の同意が必要となります。また4m未満の道路で、将来的に4mの幅員が確保できない場合、2.7m以上の道路として緩和される特例(いわゆる3項道路)もあります

 

43条1項を満たす道路とは(ただし書き道路とは)

都市計画区域内で「接道義務を満たさない敷地」として、主に次のような場合が考えられます。
43条1項の当てはまる可能性のある古屋案件が出た際ですが、ライバルの建売会社などは43条1項が適応できるかどうか
確認をとるまで動けないことがあります。
この際、我々不動産投資家は、その古屋が古屋としても一応投資対象に当たると判断できる場合は、まず古屋として
買い付けを入れて、ゆっくりとこの43条条件が適応できるか調べるという手段が使えるため、新築投資家の方も
古屋再生を一通り理解していると、仕入れについて、プロに先んじることができるといえます。

・敷地が道路に接する部分の幅が2m未満である
・敷地の接する部分が道路ではなく遊歩道である
・見た目は道路そのものだが、建築基準法による定義に当てはまらない
・敷地の接する部分が狭い通路である
・敷地と道路との間に暗渠(あんきょ)となった水路がある
・敷地の周りがすべて他の敷地で囲まれている
このような場合に接道義務を緩和し、一定の要件に基づいて建築を認めるのが、建築基準法第43条ただし書きの規定です。

※暗渠(あんきょ)(=水路の上)の道路は、建築基準法上の道路ではないため、建て替えや、角地緩和の要件は満たさないのですが、避難通路の要件は満たすため、実は避難通路の要件が難しい建物には適しています。
例としては、老人ホームや、保育園、幼稚園など国からの助成金をもらうために、避難経路設定が厳しい建物があります。

実際に起きた、道路の知識が生み出す儲けの例

実際、孫子大家が2017年に仕入れた土地は、この条件に合致したため、暗渠の上を避難経路と設定することができて、保育園のための建物用地を仕込むことができました。この要件は、この取引に関わった売り側の業者も買い側の業者も知らなかったため土地値の本来の価値よりも安くずいぶん買えました。
知っているかどうかだけで、利回りとしては相場よりも30%程度高く仕上げられた例です。

↓ 併せて読んでみて、セットバックのイレギュラー例
・そんなこともあるの!?セットバックにおける例外

 

狭あい道路拡幅整備事業制度

幅員4m未満の道路は狭隘(きょうあい)道路とよべます。
建築確認申請の前に役所と協議をして、42条2項道路の中心線を決めたり、セットバック部分の道路整備方法などを決める制度です。
セットバックする用地を行政が買収してくれたり、後退用地の測量、分筆登記、所有権移転登記などの費用についても負担してくれることもあります。
役所により手続き方法や内容が異なるため、「狭あい道路整備事前協議書」などの資料を取得の上、個別に確認しなければなりません。
孫子大家の経験上ですが、この制度は、市区町村によって取り扱いが変わりますし、場合により設計士の力量により結果がわかる可能性もあります、地元の設計士を使うとより良い結果が出た例もあるので、新築のプランを入れる際には参考にしていただければと思います。

 

 

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