書籍発売記念を兼ねて【限定企画】超少人数セミナーを開催しています。
ご入会前に詳しく聞きたい方や不動産投資でお迷いの方は上記のセミナーに参加して疑問や不安が解消できましたら軍師大家の会へご参加ください。(無理な勧誘は一切行っておりません)
『今なら一棟目の物件は買わなかった。』
現在成功している有名大家さんや各地の成功している大家さんもほとんどの方が、一棟目の物件は今なら買わなかったといいます。
かくいう私は、御多分に漏れず今なら絶対に買わない物件を選んでしまいました。
本にも書きましたが、孫子大家も初めはとんでもない物件を購入しています。
表面利回り7.5％ 金利4.5％ RCだと思ったら、重量鉄骨・・・
でも見つけた瞬間は、本当に運命の素晴らしい物件だと思ってしまったんですよね・・・。
本を100冊読んでもこんな失敗をしてしまうのが不動産投資なんです。
だからこそ軍師大家の会では、人生最も高い商品である投資物件を買う前に、様々な分野で成功を納める8人の軍師から講義やアドバイスを受けて、勝率の高い一棟。
買ってから後悔しない一棟を見つけてもらう為のアドバイスをしっかり行っていきたいと思います。
※もし私が初めの一棟で購入した物件が重量鉄骨ではなくてRCでしたらそれだけで、売却益で数千万追加の利益が出ていたと思います。
不動産は額が大きいだけに、何か一つ失敗したり、改善したりするだけで数百万、数千万の金額の損得が生じます。
軍師大家の会に入っていただいた方には後悔の無い物件選びをして頂けたら幸いです。
そして最短最速での成功を一緒に目指しましょう！
今後どうやって、不動産投資を進めたらいいのか悩んでませんか？
軍師大家の会はこんな方におすすめ
- 『メガ大家さんの話を聞くのは楽しいけど、始めた時代が違うし、まねできないよ・・・。』
- 『2018年から融資が全く通らなくなった・・・。特に2019年になっては頭金が２割、３割、どうやったらいいのか？』
- 『業者のローン付きで買ってしまい、買ってから猛烈に後悔している。このままだと、いつか破綻してしまう・・・。』
- 『一棟目に買った物件の空室が埋まらない・・・。』
- 『本はたくさん読んだがいざ実践となると不安で進められない・・・。』
- 『今までは新築で成功してきたが、今後築古に挑戦したいが方法がわからない・・・。 （又はその逆）』
- 『新築の塾に行ったが、自分で頑張ってもどうしても、木造10％に届かない』
- 『今まで普通に工務店にお願いしていたが、工賃は適正なのか？管理会社の手数料は適正なのか？』
- 『いい税理士さん、いい工事会社、いい弁護士さんってどうやってみつけたらいいの？』
- 『不動産投資の最初の一歩を失敗しない形で安全に進めたい』
不動産投資に取り組む中でステージ別に様々な悩みがあると思います。
でも大丈夫、孫子大家はかなり幅の広い不動産投資をしているので、かなりの知識のカバー量があります。
そして軍師大家の会の軍師達は、孫子大家が厳選して選んだ〇〇の分野では敵わないという凄腕投資家の集団です。
きっとあなたの悩みに適切なアドバイスをしてくれる人が見つかるでしょう！
不動産を使った目的達成の方法は、個々人に異なります。
あなた個人に合った手法で、既に成功している軍師に学ぶのは最短の方法ではないでしょうか？
不動産投資ではあなたの状況と目指す目的によって正解が変わります。
①メガ大家
・規模の拡大を狙い、買い続けるため積算と財務諸表を重視する。
※ すでに多法人を始めてしまい、何とかこれを収束に持っていきたい人を応援したいと思います。今からエビデンスなどを改ざんして法人を沢山増やしたいなどの方は会の趣旨には合わないと思います。
※ また軍師大家の会では、物件情報が多数流通します。
※ 各地方の物件を会を通じて購入したい現金もしくは、融資を引く力が強いメガ大家さんにもメリットは大きいと考えています。
②高収益 中規模～大規模大家
・資産規模で５～１０億円、収益性が高く安定物件を狙う。
・戦略的に売却を織り交ぜる手法と、一切売却しない手法に分かれる。
※ 孫子大家は①と②の間にいます。個人的には②が心地いいのですが、もう融資を引くための条件はすでに整っており、2018年以降相場がより崩れれば完全に①に移行していくと思われます。
③サラリーマンリタイアを目指す！ CF重視グループ
・すでに、多少の現金がありレバレッジをうまく使って数年で資産規模１～３億、キャッシュー1000～2000万円を目指す。
・もしくは、現時点であまり現金を持っておらず、上記状態を目指すために、先ずは現金500～1000万円をつくる事を目指す。
※高年収なのに、教育費などがかかり40代に入ったのに現金は1000万円以下の方など、その現金を初めに使ってしまうと、ゲームセットです。ぜひ戦略を立ててください。
④スルガ、カボチャなどに嵌ってしまい、先ずはここからの脱出を目指す！
・残念ながら、将来的には破産する恐れがあるくらいの状態にあり、何とかこの状態から脱出を図ろうとする方。
※ お医者さんや、外資系エリートの方などが、良くない案件なのに2014～2018年に融資が引けてしまったケースが多いと思います。孫子大家はお気持ち痛いほどわかります。ぜひ勉強して脱出しましょう。
⑤先祖から引き継いだ財産を次世代に引き継ぐため知識を求める
・このゾーンの方は、勉強しないと非常に危ないです。
※ 上述のお医者様や、外資系エリートの方同様、融資が付いてしまいます。
※ そのため買うべきではない物件を買えてしまうというデメリットがあります。折角の資産を増やせるよう、知識武装が必要です。
⑥将来事業をしたいので、初めの立ち上げ期を乗り切るため、最低限の生活費を確保するための不動産投資を行いたい！
・このゾーンの方、是非、会に入会ください！
※ 孫子大家は、最終的に日本人がお金から解き放られて、好きな事業をして、もっとのびのび生きてほしいと真剣に思っています。
※ 充分なお金をもって、生活するだけではなく安定状態を保って、もっとチャレンジするためのビジネスの基礎を作りたいという方、応援しています！
⑦特に勉強はしたくない、相場よりも安い物件がほしい
・なんと、入会OKです
※ 軍師大家の会の中では会員が、自分の物件を売却することもOKです。
※ 会の中での直接取引なら、ほかの会員も見ているため、物件価格は適正価格に収束します。業者に騙されてダメな物件を買うことはありません。また、売却側も、購入側も手数料がかかりませんので、少しお安く購入できます。
あなたの不動産投資のステージに合わせた戦略が軍師大家の会には用意されています！
軍師大家の会では、初めの数カ月で孫子大家が、不動産投資の全体像について何度も講義します。
その講義を聞いて頂き、全体像を理解したうえで、自分がどんな不動産投資家を目指すのかを決めてください。
自分がこれらのどのレベルにいて、どこを目指すかが定まった上で、自分が集中して勉強する範囲を決めて掘り下げていけば、一番早く目標を達成することができるのです。
それらのビックプラン（戦略）が定まったうえで、下記の様な実際の方法（戦術）を決めて、確実に目的達成に向かいましょう！
・都心と地方はどちらが良いのか？
・一棟と戸建はどちらが良いのか？
・満室物件と、再生物件どちらを購入すべきか？
・サラリーマンは続けつつ趣味と実益を追うのか？
・大きく借り入れをしてリタイアを目指すのか？
などなど、具体的な戦略があってこそ、ただしい戦術を選択できます。それがあって初めて、どの投資をすべきかが選択できると言えるのですが、この判断をするには豊富な経験と冷静な判断、そして俯瞰する力が必要不可欠です。
そして不動産投資に必要な知識や、目指すレベルついては、孫子大家の数回の講義を聞いてもらえれば、その手法が見えてくるでしょう。
そして方針が決まれば、その手法を教えてくれる軍師がいます。
軍師の方々は、孫子大家が2年をかけ
日本全国から集めた最強クラスのメンバーです。
軍師メンバー紹介
軍師大家の会では、様々な投資手法に特化した現役大家さんから、不動産投資に関する幅広く、そしてディープな知識を学んでいただきます。
いよいよ、その素晴らしい大家＝（軍師）をご紹介したいと思います。
軍師の方の基準は、築古、新築、都心、地方、戸建て、アパート、マンション、住居、店舗と幅広い投資で成果を出す孫子大家が、、、
〇〇の分野においては、この人に勝てないと思える、素晴らしい特化した強みを持つ大家さんを集めました！
1人目 軍師紹介：両立できる大家の会 会長 ふぁる氏（元サラリーマン 築古再生と中古一棟物を得意とする専業大家。不動産屋＆リフォーム業者の顔も）【関西】
・中古一棟物を買いたい！でもいきなりは怖いし、現金で買える築古戸建ても気になるという方！
・高積算・利回りの1棟ものと築古再生を両立させて自身も卒サラを果たし、再現性ある資産形成を 教えてくれる軍師がいます！
その名も ふぁる氏！
元東証一部上場企業の建築会社の社長室員としてサブリース建築の裏も表も知り尽くすし、学んだ経営企画やマネジメントを駆使して多くの兼業家主や、本会員をサポートしてきた実績多数。
現在は宅建業も取得することで圧倒的に高い利回りの物件仕入れ力と、自身が率いるリフォームチームによる 高利回りの築古再生の勝ちパターンを実現。不動産に関する深い知識と関西圏での広い人脈から、何かと頼りになる存在です。
自身を不動産オタクと自称するくらい不動産に特化した知識や経験を有し、宅建士に加え、行政書士や教員免許も有する信頼も備えた軍師です。
性格は、目立つのが嫌いで裏軍師として控えめであるが、本会員に対して的確かつ親身になって実利のある具体的なサポートができるのは不動産業者やリフォーム業者としての顔も持つ軍師ふぁる氏の最大の強みである。
関西の会員はもちろん、高利回りの関西物件を狙う会員にとって、心強い軍師であること間違い無しです。
■投資歴と現状■
・規模 約200戸と年間30戸を超える空き家再生
・投資歴 16年
・現状 年間実家賃1.2億円
・現借入 約11憶円
・現金 8,000万円
・最低金利 0.9％
■特徴的な購入物件■
①一棟物
滋賀県日野町9.8％ RC築13年9,500万円
彦根市9.7％ RC築20年 7,850万円
加古川市 10.5% RC築27年 7,950万円
三重県津市 11％ S造築22年 2,550万円
大阪府四條畷市 18% 築21年 1,550万円
など多数
②築古戸建て（連棟テラス） 累計40件以上の築古再生実績（現保有は25戸程度）
関西（奈良市、東大阪、柏原市、吹田市、大阪市淀川区、豊中市、伊丹市、川西市など）で 実利回り平均25％
（物件＋リフォーム代）という圧倒的な高利回りを実現。
■軍師大家の会に参加される方へメッセージ■
2人目 軍師紹介：竹千代 氏（カボチャの馬車からの復活大家）【関東】
・カボチャの馬車の被害者にして、カボチャの馬車最速満室を達成した、やり手の大家さん。
・竹千代さんは、2018年に孫子大家の個別コンサルを受けていただいた元生徒さん、現在はいろいろ情報交換し合う大家仲間です。
特徴的なのは、初めに買った物件のダメさでは、あの孫子大家を上回るダメぶりを発揮したことです(笑)
なんと、竹千代さんS銀行融資を引いて、あの『カボチャの馬車』を買ってしまったんです。
本人曰く、
『カボチャの馬車購入当時、私も書籍は沢山読んでました。』
『けれど本に書いてあるようないい物件は見つけることができず、最終的にあきらめて、出来合いのカボチャの馬車を買ってしまったんです』
孫子大家がコンサルした際も初めは、『カボチャか、、、コンサル引き受けるか、どうしようか・・・』
というスタートでした。
しかし、同じ元失敗組です。気持ちは痛いほどわかります。
結局コンサルをお引き受けすることにしたのですが、個別コンサルもかなり厳しい内容をお話しすることになりました。
特効薬的な話ではなく、厳しい話が中心でしたが、今後につながる、這い上がるためのプランは提示できたと思います。
しかし、少しは時間がかかるだろうという予想は、竹千代氏も孫子大家もしておりました。
ところが、竹千代さんはそこからが違います。
カボチャを買ってしまったわけですから、私のアドバイスも厳しいものでしたが、厳しい現実をしっかりと受け入れ、なんと、カボチャの馬車を最速で満室にします。
そして、今では楽待さんから記事依頼をうけてA氏として登場するなど大活躍です。
https://www.rakumachi.jp/news/column/224277
しかも、それで安心することは無く持ち前の交渉力を発揮して、戸建てを孫子大家も驚くような値段で手に入れていきます。
サラリーマン本業が忙しいのに、そのパワーと周りを巻き込む力は、孫子大家も大きく刺激を受けました。
■投資特徴を一言で■
・埼玉戸建 30％以上
・埼玉シェアハウス 30％以上
■投資歴と現状■
・2014年から4年目
・家賃収入 1550万円（※スタート時は-550万円😢）
・CF 680万円
・借入 16000万円
・最低金利 1.15％
■投資特徴■
・シェアハウス
・『カボチャの馬車』で大家デビュー（大失敗を経験）
・某社破綻直後はCF-550万円のほぼ全空シェアからリスタート
・自主管理に切り替え、3週間で満室にし運営中
・現在は他オーナーへの入居付け手伝いも実施中
・カボチャからの復活を誓いボロ戸建再生へシフト
・埼玉や千葉で利回り30％超え物件を保有
■特徴的な購入物件（リフォーム代込み）■
・首都圏 6％ カボチャの馬車（シェアハウス）
・首都圏、大阪 30％～40％ 戸建て（リフォーム中含む）
■軍師大家の会に参加される方へメッセージ■
ダメ物件を購入してしまった人には 融資を使えなくても高利回り戸建を作り出してコツコツ復活していっている姿を背伸びせずに 曝け出すことでお役に立てればと思っております。』
※孫子大家はこの言葉を聞いて、竹千代さんは、ビックネームではないですが、今残念ながら失敗してしまっている人には、より目指しやすい成功大家さんとして、目標にしていただけると思い、ぜひ一緒に会を企画したいと思い、軍師として参加していただくことをお願いしました。
3人目 軍師紹介：ユウ 氏（家族と幸せ大家さん）
21才まで名古屋で夜職をしていましたが色々なもめ事に巻き込まれ貯金ほぼ無しの中で不動産に出会う。そこから不動産賃貸仲介業 3年半・ﾘﾌｫｰﾑ、管理会社を2年、不動産売買仲介10年と、広く浅くですが不動産全般を学び 不動産投資は25歳からしてまいりました。所有物件は祖母・父・母・姉・妹・私・会社4社に名義を分けて全体で190室程所有（私は120室程です）。他にコインランドリー4店舗、テナント、駐車場用地、太陽光などがあります。昔からレバレッジをかけた急速な規模拡大は意識しておらず、家族全員が幸せになる事が自分の存在意義ですので 良い物件情報などを家族に渡し良好な関係を築いております。今では姪っ子達も掃除など手伝ってくれてます新築、木造、鉄骨、ＲＣ 色々ありますが全て自主管理の為 エリアは岐阜・愛知など自宅から車で50分圏内で絞っていましたが、うどんが美味しいという理由から香川県で物件を購入して意味もなく住み込みでリフォームしたりしていました笑修繕は壁・床・屋上防水・塗装・簡易な大工、水道、電気工事とある程度はできます。
香川県の物件含めて全て自主管理・自主施工ですので、ランニングコストも低く 正直、購入物件の目線も厳しいので筋肉質体型の経営を行っております。毎年1棟以上は空室が多いのを買っていますが、入居率は毎年97％以上と高く保っていますし、去年は入居者の直接契約が3割程入れました。
火災保険・銀行融資状況も定期的に大家さん仲間と情報交換しながら時勢・動向をブラシュアップし続けています。
■投資歴と現状■
・投資歴 12年
・年間家賃収入 家族全体 1.5億円+α
佐橋自身 9000万円+α
・借入残高 家族全体 3.5億円
佐橋自身 2.9億円
・最低金利 0.65%
・全物件、融資は手出しなくフル・オーバーローンのみ。
・父の物件で売却した事はありますが、自分は売却実績なし。
■特徴的な購入物件■
①一棟物 (※岐阜県での例)
各務原市17.3% 軽鉄築16年1,400万円 金利0.8%
岐阜市15％ RC築16年8,800万円 金利0.8%
岐阜市15.2% 重鉄築20年 3,600万円 金利0.65%
可児市14.1％ 重鉄築12年 2,500万円 金利1.25%
岐阜市13% RC築27年 11,000万円 金利0.9%
②戸建て
仕上がりで20%〜60%の利回り
■軍師大家の会に参加される方へメッセージ■
あまり知り合いもいませんので、私自身が一番新しいご縁頂けるのを楽しみにしております。
めまぐるしく変わる不動産市況の中、大家さん同志が共に情報共有しながら進むのが規模拡大の一番の近道だと思います。
ぜひ、イベント・セミナーを通じて仲良くして頂ければ幸いです。
4人目 軍師紹介：山田博保 氏（一級建築士、保険申請、リフォームコストダウン）
株式会社アーキバンク 代表取締役
東京藝術大学院（建築専攻）を卒業後、２００４年株式会社NTTファシリティーズ入社。建築設計業務、再開発事業に従事。
２０１３年に内装工事のマッチングサイト「アーキクラウド／ArchiCloud」を立ち上げ、２０１５年独立起業。 建築の専門家という立場でのマッチングが好評を得て、たった数年で受注工事金額４億円以上を達成し、数ある内装マッチングサイトの中でも最大規模に成長させ、上場企業へ売却。
現在では複数のマッチングサイトを運営し、最近では国内唯一のリペア職人のマッチングサイト「リペアスペース／repairspace」の運営も行う。 建築設計監理業務、損害保険申請サポート、買取再販事業、不動産投資顧問（一般不動産投資顧問業取得）等建築から不動産までワンストップサービスを提供。個人でも収益物件を複数所有。
■軍師大家の会に参加される方へメッセージ■
5人目 軍師紹介：一級建築士大家 氏（関西、関東 新築RC～木造建築大家）
・都心好立地で、土地から建築する新築RC投資＆木造新築アパート建築
一級建築士と宅建士の資格を持ち、デベロッパーサラリーマンをしながら、土地から新築を中心に物件組成を行っています。
他の大家会などには全く表に出ない、凄腕の方ですが、2019年の軍師大家の会に参加いただき、その実績をみて孫子大家が拝み倒して、2020年軍師大家の会には、軍師としてご参加いただくことになりました。
■保有物件■
・木造アパート一棟（大阪）
・野立て太陽光発電（４８キロ）一機（岡山）
・２０２０年９月竣工予定の渋谷区新築RC（１２戸）
サラーリーマンとしての仕事では、中古物件の買取再販（レジ・テナントビル・ホテル等）、都内RCマンションの建築、分譲マンション事業、宅地造成、戸建建売などを行っていたが、自分自身で大家になることを決意して、２０１９年４月に大阪で木造アパートを新築。
将来的なリセールも視野に入れて、自身が最強だと考えている都心新築RC万マンションの新築案件を組成するべく、２０１９年軍師大家の会に入会して活動。
金利１％３５年の融資を正規の方法でオーバーローンが組めたことで、渋谷区で土地から新築RCマンションを２０１９年１２月に着工させるべく準備中です。（２０２０年９月竣工予定）
■軍師大家の会に参加される方へメッセージ■
1度きりのお付き合いで、手を抜いて安く建てたり、業者さんを泣かして金額を下げたりすることは好みません。
住む方、建築会社、施工者の自分三法がみんな喜ぶような、新築RCや木造を立てたいという方がおられましたら、是非お手伝いさせていただきたいと思います。
6人目 軍師紹介：玉井みひろ 氏（空室対策とステージングのプロ）
空室対策コンサルタント
3代目女系大家さん
親から賃貸経営を引き継いだことで不動産の世界に踏み出し、3代目女系相続大家となる。自身の物件の空室をきっかけに空室対策と出会い、満室達成後にコンサルタントを目指し資格を取得。 強みはヒアリングでなんでも聞き出すコミュ力と、カラーセンスあふれるステージング。
自身も大家として築古区分物件をリフォーム・ステージング後にECHOES掲載たった2日で成約！の実績あり。決まるお部屋作りから物件広告のコツまでしっかりサポートします。
賃貸業では相続のアパート・戸建・区分・貸会議室・民泊と拡大中です！
■軍師大家の会に参加される方へメッセージ■
6ヶ月空室でも、閑散期でも、立地も関係ない！再現性のある空室対策であなたの物件と大家さんの強みを見つけて一緒に満室を目指します！
空室対策を知れば購入やリフォームの目利きも確実に変わります。皆さまのお役に立てましたら幸いです。
7人目 軍師紹介：都内高収益 小林ヒロシ（ママチャリ大家）氏
・軍師大家の会の良識、王道中の王道投資で大成功！
・都心での高収益大家さん小林ヒロシ（ママチャリ大家）氏は収益最大化と、コストダウンのプロフェッショナルです！
小林ヒロシさんは都内の自宅から5Km以内限定、自主管理高収益を実現する大家さん。
物件はママチャリで行ける範囲に集約しているため、別名はママチャリ大家さん。投資経験１０年の大ベテラン。
楽待の「８人の成功者による不動産投資ノウハウ完全版 ８つのステップ 2014」の講師に約２万人の投資家の中から選出された本物の実力大家さんです。
ゼロから不動産ビジネスを始めて、現在、東京都内に7棟（新築２棟、中古５棟）のビル・アパート・マンションとコインパーキング・月極駐車場を複数経営。
保有物件を自宅から５km圏内の地元に限定し、「ママチャリ」を駆使して自主管理され、稼働率は、ほぼ満室の98％をキープされています。
孫子大家も、気後れするぐらいの素晴らしい実績の大家さんですが、会を立ち上げするにあたり軍師大家の会の特徴、『幅広い投資スタイルの軍師の方を揃えて、自分に一番合った軍師を納得して選んでもらう』を実現するために、おっかなびっくりお声がけをしました。
大成功されている大家さんなのに、とても気さくに、お話を聞いてくださり、会の趣旨に賛同していただきました。
※ミーティング場所は小林さんの地元の和菓子屋さんというほっこりしたミーティングでした(笑)
その投資スタイルは、堅実を絵に描いたもので、お話をお伺いすると、決して始めた時期が良かったとかではありません。
むしろ初期に買われた物件は、むちゃくちゃ良いとは言えないものなのですが、運営力の高さ、そして収益性をアップしながら、金利を下げていくことで、持てば持つほど、資産改善されていくという、王道中の王道スタイルを実行。
借り入れに対して、非常に高いCFを持ち安定中の安定のポートフォリオを実現。
■投資特徴■
・CF2400万円
・借入2億円
・金利0.5％
MBA（経営管理修士）、中小企業診断士、1級販売士、GCS認定コーチ、英検準１級、法政大学院イノベーション・マネジメント総合研究所 特任研究員、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問、経営コンサルタント、ネイティヴによる英語スクールの共同経営者など、様々な顔を持たれた、軍師大家会の良識！
■軍師大家の会に参加される方へメッセージ■
どんどん物件を増やすだけではない、運用力重視の不動産経営法を学んでほしいと思います。
8人目 軍師紹介：孫子大家(新築＆再生 全戦無敗)
長々と軍師紹介お読みいただきまして、ありがとうございました。
最後の軍師は、わたくし、孫子大家
(木村厚夫）です。
本を読んでいただいた方には、ご理解いただいていると思いますが、孫子大家は2010年12月に表面7.5％金利4.5％の物件を購入した2010年12月には、現金はたったの200万円でした。
そして現在、現金は2億5千万円に達し、無借金の物件複数、0％台の融資も受けつつ 物件も270室と財務体質を強化しながら買い進められています。
※現在も2棟決済中で、売却物件もあるため、数はすぐ変わると思いますが・・・
※2022年末現在
2016年2017年と多法人スキームを使いたいという誘惑にもかられましたが、何とか自制し堅実な投資を続けてよかったと感じています。
また、2017年から個別コンサルを初めて、私の実績をブログや大家会で見てご興味を持っていただいた方から、今までで300名以上の方の個別コンサルティングをしてきましたが、多くの方から
『業者の提携銀行融資付きで買ってしまって、将来的な破たんが怖い』
『空室が全然埋まらない』
『買った時と状況が変わり、今では家賃などが激減して修繕もあり、どうしていいかわからない』
『物件を買いたいのに何も買えず、すでに3年が経過してしまった』
などの、悩みをご相談いただき、それらの回答をお答えしてきました。
そして、それらに解決を考え、追加質問に答えていく中で、普通の大家の数十倍のスピードで経験値を上げることができたため、私自身の投資も加速度的に成功しているのが現状です。
孫子大家は、有名な成功大家さんの様に過去の不動産投資に非常に有利だった時代に参入して、成功してきたわけではありません。
不動産価格が高くなってきてしまったタイミングで参入しながらも、利益をしっかりと残して、かつ、現在もこの時点で不動産投資で勝利を続けている、実践大家なのです。
その実績は下記に記しますが、2018年の一年だけでも下記のようになります。
そしてその孫子大家が、ビンテージクラブ、クラブジャイアンで学んだことに自分なりの教育の仕組みと尖った投資法のエッセンスを入れて作った、教育に重きを置く大家会、それが軍師大家の会です。
代表である私の実績に関しては下記を御覧ください。
【 孫子大家2018年の実績 】
※今までの実績ではなくて、2018年の実績になります。
※孫子大家はサラリーマン投資家だったので、平日は毎日普通に出社しており、家では一児のパパだったりするのです。
孫子大家の特徴は、下記の様に ’’無形’’ であることです。
大戦略をもって、出来るだけ物事に対してフラットに考えることで、様々な投資スタイルで利益を生み出すことができます。
強いて特徴を言うなら、仮に購入してすぐ売却することになっても、20％くらい高く売れる案件を購入しています。
サラリーマンを続けながら、これだけの実績を残せる時間管理術や、投資スタンス、知識など様々なことを軍師大家の会ではお伝えしていきたいと思いますが、その中でも一番お伝えしたいことは、不動産投資自体に、しっかりとした戦略を取り入れて、それにしたがって進めていくことです。是非軍師大家の会にご興味お持ちいただけますと幸いです。
（1）新築としてRC1棟、木造3棟を完成もしくは建設中、ほぼフルローン～オーバーローンで金利は0％台がメイン駅5分程度をメイン領域として、遠くても10分以内としている。RCの利回りは7.6％、木造は3棟ともに11％以上、すべて関東一円に集中。
※（1） の内容は 本文最後に記載しています。
（2）中古の再生
・名古屋 廃墟マンションを再生（修繕後利回り 35％～40％）
・大阪 廃墟アパートンを再生（修繕後利回り 30％）
・埼玉、神奈川、千葉で築古戸建ての再生4戸建て（修繕後利回り 25％～45％）
※（2）の内容は本文最後に記載しています。
（3）投資グループ内での紹介活動
有名投資グループ、クラブジャイアン＆ビンテージクラブに所属 案件紹介料（成功報酬）年間利益 1275万円。
両クラブからの半日10万円の個人コンサル依頼、合計32名。年間利益320万円。
※全国から有名投資家なども多く集まるこの両クラブの中でも、案件紹介数実績共に最多クラスです。
（4）売却＆土地取得
・神奈川アパート 3300万円で購入 4500万円で売却
・神奈川戸建て 900万円で購入 1100万円で売却
（合計売却益1400万円）
実質ほぼ無料で2000万円以上の価値のある土地を取得【※（4）の内容は 本文最後に記載しています。】
（5）不動産屋との共同プロジェクト
・茅ヶ崎の戸建て開発、購入資金一部負担、1700万円出資し、2500万円受け取る。（利益800万円）
・秋田のビル開発購入資金の一部負担、1000万円出資し、1450万円受け取る。追加で業者に出口のコンサルを行い成功報酬として120万円（570万円）
【以下 各項目詳細】
■新築として■
①RC造 東京都 経堂駅5分 7.6％ 保育園+8世帯
28000万円 オーバーローン 金利 0.55％
② 神奈川県 能見台6分 13％ 木造17世帯
10500万円 オーバーローン 金利1.3％
積算＞価格
※エリアとしては8.0～8.5％で売却可能なためざっと6000万円くらいの含み益。
③神奈川県 田浦10分 11.5％ 木造 10世帯
8800万円 フルローン 金利0.60％ 積算＞価格
④埼玉県 白岡3分 11％ 木造12世帯
8600万円 オーバーローン 金利 0.75％
■中古の再生■
①名古屋 10世帯木造再建築不可 270万円で購入決定
想定利回りリフォーム後で 35％
②大阪 築50年重量鉄骨 浅香山4分 1300万円で購入
12部屋 １０部屋空室 リフォーム後 30％
③横浜 築古平屋戸建て 64万円購入
リフォーム後想定利回り 33％
※当初1戸で再生する予定でしたが、平屋で110㎡あったので、2戸に切って再生。
利回り33％ → 40％へ
※Bプランで一切直さずに倉庫貸し４万円で貸すことも検討中
④白岡 超ボロボロ戸建て120万円、柱、壁、屋根だけ残して50万で破壊。自転車、バイク置き場として再生利回り 25％
⑤自殺、擁壁問題戸建て 田浦で 150万円で購入
リフォーム50万円で、 入居済み 45％
⑥弁護士流れ案件 戸建て馬橋 250万円で購入
駐車場造成して利回りアップ 22％
■無料での土地取得■
築108年の家などを含む非常に癖のある戸建て群11戸建てを、将来の事業地として一括購入。
まともな入居者がいる物件や、きれいな物件を中心に、決済日までに中間省略を使って登記を入れずに6割ぐらい売却。
出費と支出で足し引きすると、400㎡ほどを400万円ほどで手に入れられた。家賃不払いの債権があるので、これを考えるとほぼ無料。
弁護士を入れて、債権放棄の代わりに立ち退き交渉中ですが、細かいプランはまだ入れていませんが、駅徒歩9分の立地で、ファミリータイプで作っても11～12％で新築が作れる用地です。
※実質無料で手に入れた土地ですが、市場価格で売れば、売り急いでも2000万円以上になります。
【 孫子大家2019年~2022年の実績 】
・RCマンション5棟購入 （茨城、群馬、山口、埼玉、静岡） 利回り 12.7％～33％
平均金利1％以下！ 全てフルローンかオーバーローン！
・新築木造 名古屋市内 平均25㎡木造 利回り 10.5％
・築古木造 愛知県内 25％
・RCマンション5棟購入 （埼玉、岐阜） 利回り 13.5％～16％
・新築RC 2棟決済待ち （東京共に駅5分以内）利回り 約8.5％
・新築木造 1棟購入 （神奈川県） 利回り 13％
上記平均金利1.0％弱
・大阪戸建 利回り 約20％（修繕後） 2戸
・兵庫アパート 利回り 約25％（修繕後）
上記は現金購入
・土地にプランを入れて売却 2件 利益 ２０００万円程度 ※2020年
・土地にプランを入れて売却 ３件 利益１３４００万円程度 ※2021年
・新築 35000万円 保持予定 ※売ると5.5億以上 ※2021年
・新築建築中で融資が引きにくいため、戸建てを３０件購入 ※2021年～2022年
※転売に向く実需案件が５件含まれ、想定売却益 ２５００万円程度
・群馬 物件購入 ９０００万円 12.5％
・岐阜 物件購入 １５０００万円 13％
・富山 物件購入 １１０００万円 15％
・静岡 焼津購入 35％ 築30年木造
・千葉 新築木造 ８０００万円 9.4％
投資の特徴は、都内、地方、新築、築古、土地、建物すべてで、購入から売却までの過程を通じて大きな利益を上げ続けていることです。
元々は、200万しか現金を持っていないところからスタートして、上げ相場の中でも下げ相場の中でも関係なく利益を上げる非常に柔軟なスタイルの投資手法をお伝えしたいと思います。
サラリーマンは２０２０年に退職しておりますが、それ以降ますます融資を引いて規模を拡大しております。
軍師大家の会で提供される７つのコンテンツ
①FBコミュニティ
フェイスブックで、軍師大家の会のハイレベルの軍師から質問に対しての回答が得られます。
また、同じ時期に軍師大家の会に入ったメンバー同士で悩みの購入が行え、会社などで話しにくい、不動産の世界で思う存分情報交換が可能です。
②物件紹介コミュニティ
会員の方同士が、自分の投資物件の情報を紹介し合うことができます。
※物件紹介システム！により、現金が少ない方でも現金を作れます。
※また規模の大きい大家さんは、物件紹介システムから情報を買うことで、時間を買うことができます。
これにより、自分には、小さすぎる・大きすぎるなどの理由で、相場よりは安いと分かっていても自分では売り買いしない不動産情報を売買することができます。手数料は1～5％で基本的には設定ください。
ちなみに孫子大家は2018年、でこの物件紹介システム利益だけで1250万円を超えました。
また、自分自身も紹介Feeをお支払いして、神奈川の土地と、戸建て、そして大阪のマンションを購入しています。
孫子大家の会は、いろんな手法の投資家がいるので、貴方にとって使わない物件を解体大家さんがいろいろ集まるはずです。逆にその方にとってはいらない案件が貴方にととっては非常においしいということもあり得ます。
是非このシステムをうまくつかって、紹介料を稼いだり、効率よく案件を見つけてください。
③リアルタイム勉強会
年１０回開かれる軍師大家の会に参加いただけると、特定エリアで強みを持つハイレベル軍師の方から、マーケットのなかで大家さんが使える情報をご提供いたします。
ぜひ最先端の、尖った英知に触れてください。
※参加できなかった方は、後日ビデオ動画を配信します
④軍師選び（直接コンサルティング）
軍師大家の会の参加費50万円の中には10万円分の軍師の方への直接コンサル依頼費用が含まれます。
勉強会やそのあとの懇親会で聞いて頂いても全く問題ございませんが、もっと深い内容を聞きたいとき、仕事としてご依頼
していただければと思います。
コンサル内容は、会の中でニーズをヒアリングしながら、各軍師と作っていきます。（内容が変わる可能性はあります）
現時点では、下記のような内容を考えております。
・竹千代氏 1対1コンサル（中古戸建、シェアハウス： 関東メイン）
・一級建築士大家 グループコンサル 木造、RCの新築、プラン入れ
・山田博保 氏 地震保険申請コンサルや、リフォーム削減コンサルのサービスに10万円の補填
・大巻氏 1対1コンサル（ステージング 10万円分）
・ママチャリ大家氏 少人数グループ指導数回（都内自主管理）
・孫子大家 1対1コンサル（投資戦略立案）
⑤物件購入否判断アドバイス
・・・築古、新築、都内、地方すべてのエリアで勝ち続ける孫子大家に物件アドバイスを聞けるサービスです。
また、地方のエリアには、ご自身で行く代わりに、プロの大工さんに査定を依頼できます。
物件購入否判断アドバイス(LV1〜LV3)
・LV1～2は初心者向けのサービスです。
・LV2～3は時間がない中上級者にも使っていただけるサービスです。
※逆にその物件が検討すべきかどうかの判断がつかない方が、微妙な物件でLV3を頼むとコストだおれになるので、LV3依頼を受けても明らかによくない物件の場合、やめたほうがいい旨をお伝えすることもあります。
■物件購入否判断アドバイス LV1
※ ゴールド会員は年間4回 / プラチナ会員は年間12回まで無料 それ以上は一回1万円
⇒ 可否だけの単純なアドバイス（具体的に否決の場合はいくらくらいで交渉すべきかの査定を含む）
※ 地域平均賃料の査定はご自身で行ってください
※ 地域平均利回り、築年数、外観写真からのザックリとしたリフォーム代を含めたアドバイスを行います
■物件購入否判断アドバイス LV2
※ ゴールド会員は年間4回まで1万円 / プラチナ会員は年間12回まで１万円 それ以上は一回1万円追加
⇒ 電話にて、地域賃貸募集店舗平均3～4店舗に電話ヒアリングを行い、LV1より正確な購入可否のアドバイス
■物件購入否判断アドバイス Lv3
下記詳細円 + 交通費（現時点では関東、関西、茨城、名古屋の業者と提携済み増やすことも可能です。）
※下記料金は大工さんの経費・利益のみで会は1円ももらっていません。
※Lv3基本料金 20世帯まで 3万円+交通費
※この見積もりをもらった大工さんに発注する必要はありません。
使っても構いませんし、使わなくても構いませんので、大体の目安として、指値を入れる際などにお使いください。
※現時点の大工さんの提携先は、大阪・名古屋・神奈川・茨城になります。
1. 20世帯以上は10世帯刻みで1万円ずつ料金が上がります。例：25世帯なら4万円 33世帯なら5万円
2. 関東1都4県より遠い場合は上記金額+1～2万円（移動時間、宿泊費などに充てます）
⇒ 実際に大工さんを現地に派遣して、修繕見積もりを作ります。（規模によりますが5～15日程度必要）
その見積もりをもとに、見積もりを担当した大工さんに工事差配を任せてもいいですし、自分で地元の大工さんを探してもOKですが、見積もりを行った大工さんより、フラットな立場での修繕アドバイスをいたします。
⑥管理会社紹介サービス
現時点で、関西圏、関東圏のみ 管理費 3％
⑦専門家マッチング
弁護士、司法書士、税理士、保険代理店、保険金請求コンサル、各種コンサルこちらも会の中で、見つけた最高と思われる人物を原則、紹介費などは頂かずにご紹介いたします。
※より優秀な方がいる場合、会に紹介いただけるのは大歓迎です。
軍師大家の会 限定イベント
※イベントは東京で行いますが、後日動画配信します。
※大阪へは2～3カ月に毎に孫子大家がフォローアップに参ります。
■1月某日 第一回勉強会
・・・まず全体像を知る
1. 不動産投資によって何を目指すのかを明確に決めよう。
⇒ 自分が何を得たいのか
⇒ 自分が何を捨てられるのか
2. そのために何が必要かを考えよう。
上記1により、どのエリアで買うか、どの規模のものを買うか、どの年代のものを買うか全く異なります。
一人一人が違う答えに行きつくはずなので、その答えを探します。
3. 軍師の方のご紹介
4. 会員様一人一人の自己紹介
■3月某日 第二回勉強会
・・・知識があっても、それを交渉で実現させるかどうかは別
孫子の兵法を用いた、交渉方をお教えします。
1. 何故交渉が起こるか？
2. 交渉で気を付けるべきことは？
3. 交渉中に有利に話を進めるポイント
4. 交渉において、必要になる知識
5. 会員様同士での実践
・・・負けない不動産投資のための最低限のルール確認
・・・軍師大家の会で買うべきレベルの不動産がどういうものか知る（まず負けない仕組みを作る）
・・・軍師の方のご紹介及び、その専門性を生かしたセミナー
・ 浅井佐知子氏（不動産鑑定士）
不動産鑑定士のプロの目線で非常に分かり易く買うべき物件の特徴、どうやって買うかを説明、今日から使えるツールが盛りだくさんです。
■4月某日 お花見イベント
お花見 （家族サービスで奥さんを味方につけよう(笑)）
外でくつろぎながら、反対している家族にも楽しんでもらいましょう
もちろん、気になる物件情報持ってきていただいても結構です。
何故なら、孫子大家は酒が飲めません😢
しらふでまじめにお答えしますよ！！
■4～5月末某日 第三回勉強会 （平日夜もしくは土日に複数回開催）
少人数勉強会
孫子大家（木村）ＶＳ 10人までの少人数の相談会を行います。
セミナー形式では、大勢の前で質問も苦手な人もいると思います。
人前が苦手で緊張してしまう人も、軍師大家の会に入る人には全員成功してほしいと思っています。
そのため、少人数の相談会でその人をフォローアップしていきます。
少人数補習のフォローで、全員勝ちに行きましょう！
平日夜、土日など様々な方に参加してもらいやすいように、
大勢の前では、話しにくい方に少人数だからこそ、個人的な相談も含めてご質問ください。
■5月某日 第四回勉強会
・・・具体的にすぐに役に立つ、必要なものを勉強しよう（中古編）
1. 2021年の市場を踏まえた物件の査定の仕方
2. リフォーム代の出し方
3. 賃料の出し方
4. 業者周りのQ&A
5. 銀行との話し方
・・・適切なリフォームコスト削減、コスパを考えたリフォーム
1. リフォームの考えかた
2. リフォームにおけるコストパフォーマンス
3. 賃貸店舗へのヒアリング法
4. 合い見積もりの取り方
・・・軍師の方のご紹介及び、その専門性を生かしたセミナー
・ 竹千代 氏（カボチャの馬車からの復活大家）【関東】
カボチャの馬車購入から見事復活、関東圏で修繕後利回り30％以上の戸建を仕入れ続ける異常な仕入れ術とリフォーム技術をお届けします。
・ 宮崎氏（サーファー薬剤師大家）
千葉で良質な戸建を買い続けることのできる宮崎氏、その卓越した仕入れ方法と、リフォームを学んでいただきます。
■6月某日 高尾山登山
2019年、軍師大家の会では富士山日帰りに挑戦しました。
なんと参加人数 4/100名 😢
参加していただいた方とは、めちゃくちゃ仲良くなりましたが、やっぱりもっと大人数に
参加してほしい(笑)
ということで、2021年も、2020年に大勢に参加いただけた高尾山にします。昨年は4歳、6歳児も登れているので是非ご家族でご参加ください。
綺麗な空気の中で、酸いも甘いも噛分けるドロドロした不動産トークいたしましょう！
■7月某日 第5回勉強会
・・・守りについて学ぼう、コストダウンで余裕ある運営を目指す方法について。
1. 管理のコストダウンについて
2. 指値交渉のやり方、タイミングについて学ぶ
3. クレジットカードのマイルについて学ぶ
4. 軍師の方のご紹介及び、その専門性を生かしたセミナー
・・・軍師の方のご紹介及び、その専門性を生かしたセミナー
1. 小林ヒロシさん自主管理を使った高入居率、低コストの運営法
2. 一級建築士であり、保険申請＆リフォームコンサルといくつもの顔を持つ山田氏のコスト削減+収入UPセミナー
■８月某日 バーベキュー大会
お金持ちになっても家族が幸せじゃなきゃ意味ないよ！
ということで、家族に頑張っているお父さんお母さんを見せましょう！
夏です、海です、バーベキューです。
８月になれば、もう軍師大家の会のメンバーは不動産のセミプロレベルの知識はあるはずです。
思いっきり遊んで、物件購入のための元気を養いましょう＾＾
■８月某日 合宿
8月某日
8月某日
７月には、セミプロ知識を得ているはずといいましたが、そのレベルに達すると、物件がなかなか買えないはずです。
※いい物件を選んでいるから買うのは難しいです。
恐らく、会の中でもダメな物件を買ってしまう方は少ないと思いますが、物件をどれだけ手に入れているかは人によって差が出てしまうと思います。
この１泊２日のゴリゴリの勉強会で、買えたメンバーはなぜ買えたのかを文字化して、恒常的に買えるように、
買えていないメンバーは成功パターンを見て、どうすればいいかを体に叩き込みましょう！
・・・軍師の方のご紹介及び、その専門性を生かしたセミナー
1. 一級建築士大家さんによる、新築木造、RCの講義
2. 関西の不動産屋 兼 リフォーム会社大家 ふぁる氏による、中古戸建、マンションの取得運営法
3. 大巻さんのステージングテクニックを用いた家賃アップ方法
9月某日（土曜日、日曜日）キャンプ
虫の音を聞きつつ、コテージで夜遅くまで不動産談議
解放的な空間で、かなりディープな話まで聞き放題です。
勿論、購入してしまった物件で困って言ことや、今後の方針などもじっくり聞いてください。
10月某日 ※コロナが収まって入れば台湾旅行イベント
台湾に長年住む竹千代氏プレゼンツのディープな台湾旅行にご招待。
大家業という共通話題をもつみんなで、気の置けない会話、普段は言えないような裏情報を共有しましょう＾＾
12月某日（土曜日）勉強会ファイナル
第7回勉強会 年間発表 最優秀成長者
・・・事前質問で集まった、皆さんのお困りのポイントにたいして最適解を提案します。
成果を出しつづける、孫子大家の問題解決策楽しみにしていてください。
会費について
2. 年間7回を予定するすべての勉強会に無料で参加していただけます。（参加できなかった会はビデオ配信します）
3. 孫子大家と1対1で、2～3時間投資スタンスに関して現在お持ちの物件を含めて全体的なアドバイスを行います。
4. 年会費の中に軍師を指定して特別講義を受けるための10万円が含まれています。（該当軍師のみ）
5. 購入予定の物件がある場合、LV1の査定は12件/年まで無料で査定が受けられます。
6. プラチナメンバーと孫子大家だけのクローズドなLINEグループを作ります。普通には書けない情報もシェアします。
7. 会の中で案件を紹介しあうことができます。
基本的には1％の紹介料をお互いに支払い受け取ることができます。（会に対して支払う必要はありません）
※ 非常にもうかる案件など1％に縛られる必要はありません。（逆にあまりもうからない案件なので、低く設定するのも自由です。）
8. 年間7回のプラチナ相談会に招待いたします。不動産に関することは何でも聞いてください。
9. 木村からのクローズド案件などがある場合、優先的にご紹介させていただきます。
10. コミニティーのフェイスブックページでいつでも質問を書いてもらって結構です、孫子大家だけではなく参加するメンバー全員からそれについてのアドバイスや、追加疑問を書き込んでより精度高い解決策を見つけましょう。
2. 年間7回を予定するすべての勉強会に無料で参加していただけます。（参加できなかった会はビデオ配信します）
3. 年会費の中に軍師を指定して特別講義を受けるための10万円が含まれています。（該当軍師のみ）
4. 購入予定の物件がある場合、LV1の物件査定は4件/年まで無料で受けられます。
5. 会の中で案件を紹介しあうことができます。
基本的には1％の紹介料をお互いに支払い受け取ることができます。（会に対して支払う必要はありません）
※ 非常にもうかる案件など1％に縛られる必要はありません。（逆にあまりもうからない案件なので、低く設定するのも自由です。）
6. コミニティーのフェイスブックページでいつでも質問を書いてもらって結構です、孫子大家だけではなく参加するメンバー全員からそれについてのアドバイスや、追加疑問を書き込んでより精度高い解決策を見つけましょう。
ご入金先はこちら
| 銀行名 | みずほ銀行普通預金（笹塚支店） |
| 振込先名義 | 株式会社ノア |
| 口座番号 | 2496869 |
▼お振込後下記のメールアドレスまたはLINEにてご連絡おねがいします▼
sonshiohya@gmail.com
確認後、軍師大家の会へご招待させていただきます。
※お振込みをもっての契約となります。
契約後のキャンセルはお受けしておりませんので、契約前にご質問があれば、ライン＠やメールなどで、ご質問ください。
ご懸念点が少ないほうがお互い、Win-Winとなれると思いますので、よろしくお願いいたします。
会へのご参加を迷ってる方へ
書籍発売記念を兼ねて【限定企画】超少人数セミナーを開催しています。
ご入会前に詳しく聞きたい方や不動産投資でお迷いの方は上記のセミナーに参加して疑問や不安が解消できましたら軍師大家の会へご参加ください。(無理な勧誘は一切行っておりません)
2024年は我々と共に勝鬨を上げましょう！
あなたの仲間入りを心より、、、お待ちしています！
