S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・戦略

・2018年後半の投資について (大まかな市場観)

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2018年の金融機関の状況

皆さんこんにちは、孫子大家です。

本日は軍師らしく、個別の物件ではなくて、不動産投資全体の状況を考えてみたいと思います。
2018年は皆さんも感じられていると思いますが、融資の激動期でした。
カボチャの馬車事件に始まり、エビデンス改ざん、二重売買契約、多法人スキームなどが明るみに出てしまい特定の銀行が、名前を挙げられて非難されるという異常事態です。

これは不動産投資にはマイナスなのでしょうか?
不動産投資以外でも同じですが、孫子大家としては『ピンチはチャンス、チャンスはピンチ』と考えられる人が成功しやすいと考えています。

融資が閉まったということは、物件価格が下がります。
いままで買い進めていて、売却で転売益を上げようと思っていた方にはマイナスですが、考え方によっては仕込みのチャンスではないでしょうか?

2018年の物件購入について

物件購入のためには、2つの方法がありますね。
1つは当然融資を引くことですが、融資が絶対つかない物件を非常に高利回りなら現金で買うということも選択肢に入れて考えることも必要です。
株でも一緒ですが、あるところで損切りしても総合的にもうかれば投資としては成功なわけですから、損切りとまでいかなくても想定利益よりも低い値段でも昔買った物件を売却して利益確定し、手元に現金を多く保持するということも検討史に入れるべきタイミングでしょう。
例えば2008年に買った物件であれば9%で仕入れて、10%で売ることになったとしても、残債がずいぶん減っていることでしょうから、売却することによって、元金に充当していた現金が返ってきます。

融資は引き締まったとはいえ、10%~30%を入れれば融資を受けることは可能なのですから、あえて頭金を多く入れないといけない案件を狙うことで、ライバルが少なくなり、強めの指値も検討してもらえるのではないでしょうか?
ライバルが少ない物件を安く買うという目的があれば、そこそこの値段でも昔に買った物件は売却して、元金充当された現金を使ってより良い物件や、より規模の大きい物件を安く仕入れなおすということは検討すべき戦略だと考えます。

ちょっと変わった戦略として、私が良く使う手は、高利回りの小ぶりのボロは現金で買っておいて中規模物件を買うときの共同担保として使います。こうすると、頭金として入れるはずだった10%や20%のお金は、現金買いとしてボロの投資に使われているので、死んだわけではなく、いくばくかの利回りで、収益に貢献してくれることになります。

 

2018年融資について

2018年の融資は、とても閉まっているといわれていますが、本当にそうでしょうか?
属性や物件もあると思いますが、私は2018年、エビデンス改ざんも二重売契もせずに、フルローンで融資を引けています。
物件が積算以上を満たしているとか、全体の債務バランスが問題ないとか、預金担保に現金を入れるとか、条件はいろいろあるとおもいますが、お住いのエリアで使用可能な金融機関(銀行だけではなく、信金や、信組も)打診してみていただければと思います。

また前述のように、共同担保を求められた時のために修繕後利回り20~40%の小ぶりな物件も現金買いしております。
この原資はフルローンで買った物件のキャッシュフローであり、この小ぶりな現金買いの物件たちが将来の担保となりフルローンで買うための鍵として活躍してくれるわけです。
しかも20~40%で買っているので、共担とする機会がない場合、売っても利益が出るので、どう転んでもいいという考え方ですね。

 

2018年成功はしてないが狙っているところ

狙ってはいるのですが成功していない投資としては、地方銀行しか借りにくいエリアへの投資です。
現在はその地方との縁故が強く求められるため、東京の投資家が一気に市場から消えて、物件価格が下降しています。
このままでは地方エリアの物件の価格は回復しないといえるのでしょうか、ここはロジックではなくて、ザクっとした読みなのですが、孫子大家は数年もすれば第二のスルガ銀行が出てくるのではないかと漠然と考えています。

一つには、金融機関がお金を貸し出す先として、不動産担保ローンは無くしようがないという現実がありますし、これはもう日本人としての気質だと思いますが、日本人は熱しやすく冷めやすいため5年もたてば、ああいった地方エリアに対しての投資が緩むのではないかと読んでいます。
感覚値ではスルガが閉まってからこういった対象のエリアでは価格が30%~40%落ちていると感じております。

孫子大家流の買い方では、現在の相場からさらに20%安く買うことを目指すので成功した場合の上げ幅は、
(100÷0.8)×130~140=162.5%~175%くらいで売却できるのではないかと考えております。

また孫子大家の買い方では地方では、表面利回り13~20%くらいで買っていくので、まぁ予想が外れても利益は出るはずですね。
半年間いろんな金融機関をあたってきて、ようやく対象エリアでの融資の引き方は分かってきましたので、2018年後半にかけていい物件があれば取得していこうと考えております。

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