S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・戦略 不動産投資・物件再生・実践

・物件再生 マンション 大失敗! 表面利回り7.5%、金利4.5%で築古重量鉄骨を購入 2010年12月

更新日:

初めての物件購入での大失敗

この話を書くのは、本当に恥ずかしいのですが、書かないと同じような被害にあわれる方が出てくると思いますので、記憶の覚えている範囲の中でですが、あった事実をすべて記載したいと思います。
このような、経験は形を変えて、たとえば今多くの被害者を生んでいるカボチャ事件のようなものを引き起こすと思います。
私は、幸いにしてその地獄より生還しましたが、このブログを読んでいただいた皆さんは、私のようにわざわざ地獄に落ちないことを祈ります。

深夜2時の運命の電話

2010年12月のある深夜2時、地獄の扉を開く電話が、私のケータイを届きました。
当時投資を志して、約1年間週末ごとに無料セミナーに行き、
休日は物件の現地訪問
大家会に顔出し有名大家さんと名刺交換、アクティブには動いていたものの、まったく成果が出せない日々が続いていた。

不動産屋 『孫子大家さん、いい物件が出ましたよ!フルローンOK都内の好立地物件です』
不動産屋 『たった今飲んでいる、仲間からもらってまだ表に出てません。今から行きますか?』
孫子大家 『深夜2:00ですが、私はいいのですが、今からで付き合ってくれますか?』
不動産屋 『もちろんです!すぐ行きましょう。』

・・・

・・・・・

・・・・・・

現地に向かう間、いかにその物件がよいか熱く語ってくれる不動産屋さん、
どんどん上がってくる孫子大家のテンション

不動産屋 『これはいいですよ、世田谷の急行が止まる経堂駅徒歩13分』
孫子大家 『いいっすね!』
不動産屋 『1Fと地下階は、ずっと埋まっている安定なバイクガレージ』
孫子大家 『いいっすね!!』
不動産屋 『ファミリー物件で安定してますよ』
孫子大家 『いいっすね!!!』
不動産屋 『隣の工場が2部屋借りていて、安定入居です』
孫子大家 『いいっすね!!!!』
不動産屋 『家賃も相場より少し安くてきれいにすれば家賃上がりますよ』
孫子大家 『いいっすねぇぇ~~~!!!!!』

物件スペック (騙されたスペック)

賃料収入 1162.5万円   利回り    7.5%
価格   15500万円  RC       築20年、 残存年数27年
経堂駅  13分      ファミリー  満室+店舗(地下+1F)

利回りはちょっと低いですけど、このスペックなら2009年の流通価格では6%後半~7%前半
賃料を相場並みに上げれば、かなり安く買えるということになる。

孫子大家 『これ!かいます。お願いします』
不動産屋 『流石!その決断ができると思ったから、孫子大家さんに声を掛けました!』

そう、当時成功大家さんの本にあった、成功エピソード
・ 物件は川上の表に出ていない物件で勝負する
・ いい物件は速攻で決める
・ 売主が、一般の人で手入れされていない物件は価値を上げられる
などの通りの、最高の物件に出会えたと思ったのです。
そして、現金も200万円しかもっていなかったこの物件が買えるなら多少キャッシュフローが悪くてもいい!
そんな風に考えていました。

それから、約3週間後の銀行での出来事、ありえないことが起こるのですが、周りの見えていない孫子大家はそれを受け入れてしまうのです、、、、

決済直前、ありえない告白

銀行員  『いや~、今回の物件融資たいへんでしたよ~』
不動産屋 『まぁまぁちょっとその話は置いといて、孫子大家さん、ちょっとここで待っといてもらえますか?』
ということで、銀行員さんと別室に入っていきます。
何やら話が終わり、不動産屋さんが切り出します。

不動産屋 『孫子大家さん、そういえばちょっと事前と違う情報がわかったんですけど、あの建物、地下はRCなんですけど、建物は重量鉄骨でしたでも、銀行さんと私の関係があるんで、今回は35年の融資が組めましたよ!よかったですね~~~!』

・・・んんん?これって簡単に言う情報じゃないよね?でも、融資は35年って言ってくれてるし、CFもぎりぎり出るし、1年探してなかった物件だし、、、、。
孫子大家 『・・・・、、かっ、かまいませんよ、買います』

一瞬でしてしまったこの決断、この物件の出口に大きく影響するのは明白ですが、この当時の私は、RCと重量鉄骨がどう出口に影響するかわかっていませんでした・・・。

しかもこの物件、深夜2:00に連れていかれたのには罠があったんです。
実は隣の工場は、クリークング工場で爆音ではないものの、ずっと ゴ~ という、音が鳴ってるんです・・・。
しかも、徒歩は13分ではなく、徒歩17分・・・・・
やっぱり、完全に嵌められたんですね。
これでは、賃料は相場より安いわけではなく、相場並みということです。

さぁどうしようもないお荷物物件との旅路が始まりますよ( ;∀;)。

 

 

地獄からの生還 ダメ物件の再生

物件スペック (本当のスペック)

さて購入してしまった物件は、実はダメ物件、ほんとのスペックはこうでした。
賃料収入 1162.5万円    利回り    7.5%
価格   15500万円   重量鉄骨    築20年 残存、14年
経堂駅  17分       ファミリー  満室+店舗(地下+1F)※すぐに2室退去
ローン  35年 4.5%

実は私の戦略は、買った時の金利が高くイールドギャップが低すぎたものの、積算が出ており、好立地のこの物件なら、1年くらい実績を積めば、信用金庫などで1.5%~2.0%で借り換えできると考えていました。

しかし、決済同日の真実、実は重量鉄骨という事実、これでは、借り換えは難しい。
しかも、いろんな個所から雨漏りがあり、近くの感じのいい工務店に頼んでいた、修繕代を払うと、まったくお金が残りませんでした。
投資って、こんなもんなのなかぁ?
諦めかけていた、私が本気を出すまで約2年間ほどこんな状況が続いていました。

覚醒 不動産に戦略を!

しかし、そんなダラダラした期間の中、少しづつDIYなどを経験して、多少の経験を積んだ私は、その期間少しずつ読書も続け、不動産のマーケットがどんどん好況になっていることも感じていました。

そこでいつまでもグズグズしていたって仕方ない、なんとしてもこの状態から復活してやろう!
2年という時間が、だまされた私の不信感を癒してくれ、挑戦するためのやる気を回復させてくれたのです。
そこで立てた私の戦略は、下記の4つのステップでした。
① 満室にして、銀行からの目線をよくする
② 金利を下げる
③ 賃料を上げる
④ 保有満5年、実質6年になったときに売却して利益を出す

 

復活へのステップ 4500万円の利益を実現

戦略的、4つのステップの実行
① は意外と簡単、場所自体は悪くなかったので、いわゆる満室本に乗っている満室対策をしっかりと行い、特に間接照明などにちからを入れることで、100人中10人の確実に刺さる部屋を作ることができるようになりました。
② これはちょうど、私の銀行が査察を受けるという時期に自分の交渉タイミングが重なっていたそうですが、同行でほとんど聞かない 2.3%という金利を引き出すことに成功しました。
③ ①.②によって多少生まれたキャッシュフローですが、これを一切自分に使うことなく、外装改善や、照明、また一部外壁を壊して、バイクガレージの導入や、2か所の自販機の導入を行いました。
また、2重扉にしても完全に消えなかった、騒音ですが、直接隣の工場の工場長に交渉すること、数カ月、最終的に工場とこちらとの物件の間に、防音壁を工場の100%負担にて設置してもらうことに成功契約書の内容に、いろいろな工夫を加えることで、家賃を上げ、しかも、3年以内の退去を大きく減らすことに成功
これら、様々な工夫によりなんと賃料を 1162.5万円/年 ⇒ 1450万円/年と、約125%にアップすることができました。

 

④ 血のにじむようなこれらの努力の結果、最終的にこの、大失敗投資は売却価格
20400万円となり、多少前倒し返済したことも含めると、長期譲渡の売却税20%を引いたうえで、私に、4500万円近い現金をもたらしてくれました。

この 4500万円の現金、 そして、この苦しんだ5年間の経験が、孫子大家を生むことになります。
現金と、知識を得た、孫子大家の大活躍はここからスタートです!

 

 

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