S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・物件再生・実践

・物件再生 アパート 神奈川①駅近3分 驚愕の修繕見積もり(涙) 2014年

更新日:

物件再生 ガラボロに挑む

※ 今回のブログ内容は投資初期の、戦略なく迷走している私を書くので、笑いながら、反面教師にしてくださいね^^

2014年不動産価格が高騰する中、なかなか自分が買いたい物件が見つからない中、
とあるサイトにポツンとたたずむ物件、
土地売り 神奈川某駅3分
1/5入居 1人ももうすぐ出て行く・・・。
そういわゆる全空物件です。

なぜ全空だったかというと、下記7重苦を物件だったからです。

1. 放置され、ジャングルみたいになった庭
2. 15平米ロフトなし
3. 三点ユニット
4. 外洗濯機
5. なぜか20センチくらいしかない、まったく使いようのないベランダ
6. 玄関に、電柱の支線があり家に入るために、コサックダンス姿勢か、リンボーダンスの姿勢を強いられる、恐怖のダンサー育成使用
7. 風通りの悪い庭が実現させた、窓を開けるだけでじとっとした空気が入る面白設計

しかし、物件欲しい欲しい秒になっていた私は
『こっ、これはついに見つけた、駅近全空物件!』

ということで、ざっくり一部屋30万くらいでいけるっしょ、外壁込みで300万くらいでしょという甘々な計算で、指値をしたところ、何回かやり取りはあったものの、ほぼ希望額で購入決定。

しかし見積もりを見てみると、
『はぅあぁぁ!』

 

 

予想外も見積もり値段に驚愕

その後、正式な見積もりを取ったところ、驚愕の800万円・・・・
これから長い、長いコストダウンの道が始まります(涙)

戦う前に、勝てると分かった戦いのみ戦うという孫子の教えをまったく無視した、今回の戦い
孫子大家早速ピンチです@w@

・・・

・・・・・

・・・・・・・

さて、悩んでいても仕方ない、購入してしまった、7重苦物件ではあるが上記 1~7を直せば、駅前のおいしい物件に生まれ変わる! はずw

 

 

駅近物件として安定してCFもでるし、売却しても利益が出せる。

しかしながらリフォーム代がなんと800万円
想定の266%

う~む、困った困った、でも悩んでいても仕方ない
とりあえず具体的に直す内容を考えると

1. 放置され、ジャングルみたいになった庭
5. なぜか20センチくらいしかない、まったく使いようのないベランダ
7. 風通りの悪い庭が実現させた、窓を開けるだけでじとっとした空気が入る面白設計
→ 狭いベランダ要らなくね?ということで、ベランダを切り取ります。
あわせて、庭の木もすべて切り倒します。
調べたところ、木では廃棄にお金がかなりかかりますが、30センチ以下に切れば市が無料で引き取ってくれることが分かり、根性で一日かけて庭中の木を30センチ以下に分解。無料で解決。
→ せっかく切ったベランダですが、だだっ広い空間が生まれてしまったので、こあがりを造作して、1Fの各部屋には、
個室庭を造って、周りにないオンリーワン物件を創作。
2. 15平米ロフトなし
→ 上の空間を上手く使って、棚やものおきを造作、狭くても使いやすい使用に変更
3. 三点ユニット
→ 古典的ですが、ダイノックシートと大きめカガミを使ってホテルライクに変更
4. 外洗濯機
→ 押入れをつぶして、洗濯機を中にいれ、その代わりの押入れは棚を壁の上につけて、場所を確保
6. 玄関に、電柱の支線があり家に入るために、コサックダンス姿勢か、リンボーダンスの姿勢を強いられる、
恐怖のダンサー育成使用
→ 東京電力電話して、いかに不便かを伝えたのですが、直すならこちらの費用でと一点張り。

しかしながら、支線の意味を調べたところ、電柱を支える補助的なもので、絶対に必要なものではないと分かったため、通行の邪魔になるため撤去を求めたところ、態度が変わり、東電の費用にて、位置をづらすから、つけさせてくれと変更0円にて解決

大体コストダウンが成功してきており、できるだけ時間給の街の便利屋さんを使って対応したのですが、やっぱり大きいのは、トイレでした。

なんと本件、購入してから気が付いたのですが、1件入っている部屋も含めてすべての部屋で、トイレの給水のパイプから水が漏れていたのです、そして、3社の水道屋に相見積もりをお願いしたところ、なんと部品が古過ぎて存在しない、直すなら、トイレごと全部取り替える必要がある、ということです。
3社で一番安い見積もりでも全部で、80万円強というではありませんか!?

これは飲めないということで、考えた結果、水もりかしょは、パイプのジョイント部分。

ジョイント部分から漏るのは、経年劣化の日々のため、ジョイントを交換すれば直るが、ジョイントのサイズがないため、全部入れ替えないいけない

・・・

・・・・・

・・・・・・・ ちーん

流石は、30代半ば、懐かしの夏休みの子ども劇場思い出から、
一休さんのイメージで回答していると、頓智のきいた回答を思いつきました。

軍師一休 『将軍様、ジョイント部分に思いっきり、コーキング材料をつめて、無理やりまわしてとめたあと、上からさらにコーキングで覆ってしまえばどうでしょうか?』

水道屋A 『やったことないです、責任持てません』

水道屋B 『共通価格があるから特別なことできません』

水道屋C 『責任施工なので社として対応できません。』
うむむっ、貴族どもは頭が固い、こうなったら新右衛門さんに頼もうということで、電話をしたところ、わずか5分で

便利屋A 『たぶんいけるっすねー、まぁ簡単な工事なんで、一箇所1時間弱なんですけど、移動人費とかあるんで、全部で一万円くらいですけど、いいっすかぁ?』

おまえさいこーかよ!
ということで、便利屋さん君にきめた!!!
それ依頼3年後に退去があったときに確認しましたが、まったく水漏れもなく、いい感じでした。
あきらめない心って重要ですね^^

※ちなみにほぼ同じやり取りが、木工大工さんとあり、扉を全部取り換える
18万円×5と言われたんですが、それも蝶番を曲げるという加工を、別の大工さんにお願いしたところ、5000円×5で直せました。

このトイレと玄関だけで、もともとの言い値で契約していたら
160万円のところが 35000円です。
不動産投資には、修繕のブレーンが絶対に必要だと確信した、戦いでした。

 

物件再生 ビフォアーアフター の画像

ビフォアー 建物

 

アフター 建物

 

ビフォアー 庭

 

アフター 庭

 

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