S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

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不動産投資の基礎

・基礎の復習 積算価格について

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積算計算のについて

【路線価情報】

全国地下マップ / 路線価

 

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

 

【建物積算価格】
建物の積算価格は下記計算式で求められます。
「建物の積算価格=再調達価格(1)×延べ床面積×(残耐用年数÷耐用年数)(2)」

具体的な計算式ですが、
(1)再調達価格
再調達価格とは、建物を再度新築した場合の価格のことを言います。
建物の構造によって、新築時の単価は下記となります。
※ 持ち込む金融機関により多少価格が前後します。

鉄筋コンクリート(RC)・・・20~22万円/㎡

重量鉄骨・・・・・・・・・・18万円/㎡

木造・・・・・・・・・・・・12~15万円/㎡

軽量鉄骨・・・・・・・・・・14~15万円/㎡

例えば、RCの構造で、延べ床面積が100㎡の再取得価格は
「20~22万円×100㎡=2000~2200万円」になります。

 

 

(2)残耐用年数÷耐用年数
「残耐用年数÷耐用年数」にて、建物の残存価値の比率を計算します。
建物の構造によって下記のように法定耐用年数が定められています。

鉄筋コンクリート(RC)・・・47年

重量鉄骨・・・・・・・・・・34年

木造・・・・・・・・・・・・22年

 

例えば、築年数24年の重量鉄骨の建物の残化率は「(34—24)÷34=29.4%」となります。なお、耐用年数を超えた場合は、0円とみなされます。

※極端に古すぎるものは逆に解体費を考えマイナス評価となる銀行もあります。

 

 

 

(3)建物の積算価格の計算事例
【例】下記条件の建物の積算価格を計算してみましょう。
構造:木造

路線価価格:12万円

建築年数: 11年

延べ床面積:450㎡

—計算—

12万円×450㎡×(11÷22)=2700万円

 

 

 

 

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