再生物件 遠隔地に挑む
全ての部屋に入れない物件
2018年春 久々の遠隔地物件です
新築アパート用の土地を購入した不動産屋さんに詳細を詰めるために訪問する前、念のためのそちらの不動産屋さんのＨＰを確認していた時にこの物件に出会いました。
見つけた物件の写真をまず添付します。
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よく見てください、変なところに気が付きませんか？
そうなんです2Ｆの廊下が途中でなくなっているんです
これでは、天使か、ドラゴンボールの戦士たちしか住めません ( ；∀；)
ぼろ物件のスペック
・ 再建築不可ではあるものの、名古屋駅 7Ｋｍ
・ お値段は 10世帯800万円
・ ただし最寄駅から20分離れている立地
・ 1部屋が大体18㎡くらい
室内は鍵がなく、中は見られないとのこと、屋根も劣化しており、おそらく葺き替えが必要。全室風呂なし、シロアリなどは不明という事でした。
このお化け物件あなたならどうしますか？？？
どう考えて利益を出すか？
私の考えは、下記の２点でした。
・ この物件はまともな人は買わない。となると指値前提での話も可能である。
・ 指値前提の場合は修繕価格との割合なのでそれを調べる必要がある。
【孫子的発想 出口を考えて、投資判断をすべし】
まずは、本物件を様々な角度から分析してみましょう。
■ 修繕についての予想
下記のように合計 1000万くらいと考えられました。
塗装 100万
屋根 100万
鉄骨階段 50万
室内 75万（風呂50万）
賃貸の観点から考える物件購入
■ 賃貸についての予想
風呂有で表面をきれいにしたところで、1Ｋタイプの極小物件
かつ、駅から20分は非常に厳しいと考えられる、家賃は25000円～30000円でも厳しいかも
■ 修繕・賃貸から考えた買値の出し方
①賃貸を固めに25000円と考えると
25000円×10部屋×12か月 ⇒ 年収 300万円
②再建築不可の駅から遠い築古の通常利回り 17％
孫子大家の基準は市場よりも2割安く買うなので 20％と考えると、
300万円 ／ 20％ ＝ 1500万円
1500万円 ― 1000万円 ＝ 500万円
なので、500万円で買えばまぁ損はしないなぁと考えられました。
しかしながら、案件が小さく、かかる労力や、駅から遠いことの大変さ、現金投下を考えると、微妙かなと感じます。
【物件スペック】
再建築不可ではあるものの、名古屋駅7Ｋｍ、HP上のお値段は10世帯800万円
ただし最寄駅から20分離れている立地
1部屋が大体18㎡くらい
実際の今回のアパート交渉ですが、損しない値段を500万円と設定し、遠方であり物件が小さいこともあり手間を考え利益を200万円と設定ししました。
そうすると800万円に対して、300万円でかうひつようがあるので、すこしさしもどされることを考えて、ダメもとで270万円にて交渉を開始しました。
するとなんと、こちらから聞いて考えること、わずか５分、なっなんとっ、
そのまま270万円で通ってしまいました。
物件再生 自由度を上げて考えよう
通ってしまった以上、もっと真剣に考えねばと、再度市場調査を開始したところ、どうやらこの物件は複数の学校の真ん中にある物件で、ファミリー物件としては成立しそうな印象を持てました。
幸い隣地も駐車場ということもあり、ファミリー物件としての需要は強そうです。
リフォーム代を下げることを検討すると、下記のような戦術を思いつきました。
・ 修繕費の中で大きな額を占めるお風呂の修繕費を減らす
・ 具体的にはファミリーが住める40㎡以上の独立した住戸を4つ作る （10戸⇒4戸への減築）
・ 壊れた鉄骨階段は直さず、建物の真ん中の部屋に階段を入れて中から移動するようにする
その他もろもろを詰めたところ修繕費がなんと 1000万円⇒500万円と大幅ダウンしました。（階段と風呂でー400万円）
建物が270万なんで、何とか切りのいいところで700万に収めたいと粘っこい交渉を行い、最終的には430万円でマネー成立。57％OFFとなりました。
２つのプランの利回り比較
【10戸プラン】
①賃貸を固めに25000と考えると
25000円×10部屋×12か月 ⇒ 年収 300万円
②修繕後の建物価格
270万円＋1000万円＝1270万円
300万円/1270万円＝23.6％
【4戸プラン】
①賃貸を固めに44000円と考えると
44000円×4部屋×12か月 ⇒ 年収 211万2000円
②修繕後の建物価格
270万円＋430万円＝700万円
211.2万円／700万円＝30.17％
おおっ、大幅改善！
ファミリーのほうがシングルよりも安定していることに加えて、この利回りアップは最高です。
想定売却は再建築不可でもファミリーなら15％は固いので、想定売却値段は買値の２倍。
つまり修繕が終わったらすぐ売ったとしても700万円の利益が見込める物件となりました＾＾
こういったアパートは通常法人で持ちますが、今回は細かい計算の結果、なんと個人で持ったほうがいいという結論となり、個人保有としました。
このあたりの計算は、法人税と個人税の話になるので、難しい話となります。
希望の方があれば、また書こうと思います。
本日もご愛読ありがとうございました。
