ステップ4ですが、いよいよ実践的な運営についてです。
【まだ前のステップを読んでいない方は、下記からご確認お願いします。】
・第１ステップ 戦略的 不動産投資の 戦略 ＞ 戦術 ＞ 戦闘
・第２ステップ 戦略的 物件の値付け
・第３ステップ 戦略的 リフォーム力
不動産投資の成否を分けるポイントとは！？
不動産投資の成功失敗を分けるものは何か？ と聞いて皆さんがイメージするものは何でしょうか？
おそらく多くの方がイメージするのは
① いかに安くいい物件を買うか！そして高く売るか！
② いかにして、短期間で入居者を決めるか！
という点だと思います。
この点に対しては、私も同意です。
確かに非常に重要な要素で、特に①で失敗すると、取り返しが効かないダメージを負うこともあります。
不動産投資 常勝のための戦術理論
戦術理論の概念で考えると
戦略・戦術・戦闘 にあてはめ、
①は戦略に、 ②は戦闘当たり、もちろんそれは それぞれに重要な要素です。
しかしそれだけでしょうか？
上記戦術に当たるものは何か？
それが今回の議題である、’’運営力’’ になります。
不動産投資 運営力とは？
【運営力とは何か？】
細かく分けると不動産運営は、
・ 管理、インフラ整備
・ 清掃
・ クレーム処理
・ 契約、契約更新
※ リフォームも重要ですが、これは上述の②客付けとも被る部分でもあります。
運営力の 高 低 を決める要素について、何が重要かですが、
顧客満足 ＞ コスト
と考えていいと思います。
※ しかしながら、同じ品質ならもちろんコストが低いほうが良いわけですから、管理面のコストに関係する下記の要素なども非常に重要です。
・ 自販機会社との契約、 プロパン会社との契約
・ 清掃会社との契約
・ 管理料契約
・ お客様との賃貸契約
上記の契約については、かなり戦略的に、 有利な契約を結んでいく方法があるのですが、それについては、誤解があると大きな問題になりますので、セミナーなどで直接お話ししたいと思います。
不動産投資 顧客満足度
それではコスト以外では、 何についての運営力が一番必要でしょうか？
そう！ それは上述の通り、 顧客満足度の向上 が一番なのです。
顧客満足度が高ければ、そもそも空室が起こる可能性が低く、②の入居付け 自体をする必要がありません。
入居付けがないという事は、リフォーム代も、広告料もかからないという事であり、一番無駄のない、賃貸経営が可能となります。
まさに孫子の兵法の
’’戦わずにして勝つ’’
を具現化するものが、顧客満足度の向上といえるのです。
古きよき昔、 供給より需要が多い時代は、大家さんとしてもいかに入居者の回転を上げて礼金などを稼ぐかということでした。
室内のリフォームや掃除も、それほど気を使わなくても次の入居者が決まっていたからです。
それが今では、部屋は新築並みのグレードを求められますし、住んでみて気に入られなければすぐに他のアパートに移ってしまいます。
敷金礼金がいらなかったり、引越しすればお祝い金を出す物件があったり、フリーレント付きの賃貸物件の家賃は一定期間無料になるのです。
これらにより、引越すための初期費用を低く抑えることができれば、単身者などは２年間住んで、契約更新の時に更新料を払うのならと簡単に引越しをするという考えになってしまいます。
また賃貸物件に住む人においては、家賃と同額ぐらいのローンの返済で分譲マンションが買えるため、分譲マンションもある意味ではライバルと言えます。
このように考えると、賃貸経営においてここに住むメリットがあるということを入居者にアピールすることが、コストを抑えた運営につながるといえます。
賃貸経営の真髄とは
孫子大家流の 賃貸経営の真髄とは何でしょうか？
もちろんアパートを満室にすることは大切です。
また、賃貸経営は事業経営であるので、利益が一番重要ともいえます。
しかし、孫子大家流の賃貸経営の真髄は利益が出る状況を保つことにあります。
利益を上げるだけなら幾らでも他の事業があるので、せっかく借入をして、自分の力の数倍の事業を経営するのであれば、安定して利益を出していくことは、短期的な利益を見ていくよりも、よほど大切ではないでしょうか？
孫子の兵法は勝てる戦いを決定的に、勝って行くことが要諦と思いえます。
賃貸経営は、大きな資金を動かすわけなので、なるべく手間をかけずに勝ち続けられるような仕組みを心がけたいですね。
いよいよ最終ステップです。
↓ ステップ5もお楽しみに！
・第５ステップ 戦略的 物件売却 ＆ 再投資
・・・規模の拡大か、収益性の最大化か正解は一つじゃない
