S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

リフォーム・リノベ・コスト削減 不動産投資・戦略

・第3ステップ 戦略的 リフォーム力

更新日:

第3ステップ 戦略的 リフォーム力
【まだ前のステップを読んでいない方は、下記からご確認お願いします。】

・第1ステップ 戦略的 不動産投資の 戦略 > 戦術 > 戦闘
・第2ステップ 戦略的 物件の値付け

孫子大家流戦略的リフォームとは

リフォームは、入居者が早くつくことがすべて、とにかくきれいに早く修繕を済ませて、募集を開始する!
これも、戦略的に合っているのであれば正解です。

しかし、孫子大家流のリフォームは、どんなリフォームをするかの前に、まずはその物件に対して、どういった出口戦略を取るか、そしてそのことから幾らの収益が得られて、幾らまでならリフォームにかける費用対効果のバランスがいいかを見極めて、数字に基づきリフォームを実行していきます!

それでは、実際の考え方について、見ていってみましょう。
この物件は、例の私が’’思いっきり嵌められた’’ 涙の物件です。
この物件を勢いで買ってしまったがために、私の投資は2年間止まりました。
しかしながら、これを買ってしまったという事実を受け止めたからこそ、私が投資に戦略を持ち込み、飛躍するきっかけになった物件でもあるわけです。

 

孫子大家が購入した物件スペック

【はじめに聞いていたスペック】
賃料収入 1162.5万円   利回り 7.5%
価格   15500万円  RC    築20年残存、27年
経堂駅  13分      ファミリー  満室+店舗(地下+1F)

【本当のスペック】
賃料収入 1162.5万円   利回り    7.5%
価格   15500万円  重量鉄骨    築20年残存、14年
経堂駅  17分     ファミリー  すぐ退去が2室+店舗(地下+1F)
※駅からの分数が15分以内と以上では随分印象が違うため、期待していた賃料アップも普通の方法では難しいと考えられます。

 

状況の変化

ここでまず、冷静になって、相場を俯瞰してみました。
孫子大家の物件購入は2009年12月相場がまぁまぁ高い時期であり、本当はこの後の東日本大震災の後に買っているほうが有利ではあるものの、2011年~2012年の相場はかなり盛り上がりを見せてきており、都内でRCで年数が残っているものは、利回り5%などでも取引されている礼もありました。

そして、あまりの物件不足から、築古の重量鉄骨ですら割りと高値の7%程度で取引が始まっていたのです。
当時あまり知識がなく、法人ではなく個人でこの物件を買っていた私は、今の状況が数年間続くとすると、長期譲渡になる3年後(物件購入より満6年後)にこの物件を購入価格から減価償却を引いたもので売却できれば、たった20%の税金で売却益が取れるのではと考えました。

税金20%、これは通常の賃料収入に対する課税33%~40%強と比べると、非常に魅力的でした。
そして、その時の不動産市場の盛り上がりから、想定される売却利回りはおそらく7.5%~8.5%であれば、買い手を捜すのはそう難しいものではないという予測が立ちました。
そして、下記の計算式により、戦略的なリフォーム価格を算定しました。

 

孫子大家流 戦略的 リフォーム価格算定式

想定売却利回りを 7.5%~8.5%とおいたとき、家賃1000円が影響する売却利回りを計算
賃料増加1000円×12ヶ月=12000円が年収増加といえる
12000円の賃料増加がもたらす、想定売却額の上昇を求める式は、
14万~16万円

つまりこの物件では、家賃を1000円増やすためのリフォームは、14万円以下で行えば利益が出せるということがわかりました。

こうなると、孫子大家俄然燃えてまいりました。
何度も物件に実際に行き、物件の周辺状況から物件ポテンシャルを考えたところ、下記のようなアイデアを思いつくことができました。 (戦略から、具体的な戦術が生まれたわけです)

 

具体的なリフォーム

・外装が古く、ここにてこ入れをすれば物件の印象が大きく変わる。
・駅から遠いため、逆に言うと、バイクや駐車場のニーズ、駐輪場のニーズがあるためこれを改善すれば、賃料にダイレクトに跳ね返る。
・各部屋が真っ白な壁紙、畳タイプの部屋でいくらでも改善余地がある。
・建物のつくりに無駄があり、一部外壁を壊せば、バイクガレージの導入や、2か所の自販機の導入が行える。
・隣の騒音です問題で、賃料が上げにくかったが、隣にその改善を求める権利がある。

この思いついたことを、実際に実行レベルに落とし、少ない賃料と返済の差額の中から、大工さん直接発注で、単価を抑えながらこったりフォームを行いました。
リフォームの細かい部分はいろいろなテクニックを用いました。
また賃料を改善した大きなポイントは契約書の内容に、いろいろな工夫を加えることでした。
これらの小さな努力を地道に積み重ねることで、入居率を上げしかも、3年以内の退去を0にする事ができました。

これら、様々な工夫と、行動によりなんと賃料を 1162.5万円/年 ⇒ 1450万円/年と、約125%にアップすることができました。

これが意味想定売却額のアップの計算式は
(1450万円 - 1162.5万円) ÷ 7.5%~8.5% → 約2794万円 ~ 3167万円

そうです、’’死中に活を見出す’’ の精神で、戦略的リフォームを行った私は、ついに、だめ物件を満室の儲かるぶっけに帰ることができたのでした。

この事例は、皆さんが買われている物件によって、これより小さな効果になったり、大きな効果になったりすると思いますが、原理原則は汎用性が極めて大きいといえるはずです。
是非皆様方の、投資戦略の一助としていただければ幸いです。

次は いよいよ 運営です。
お楽しみに ↓ ↓ ↓
・第4ステップ 戦略的 運営力

 

   
↓   ↓   ↓   ↓   ↓   ↓

すいません、ビフォーの写真がほとんどなく・・・
ただ、こんな感じの古くて白い部屋や、和室でした。

    

それを、100人中10人がかっこいいと思う物件に仕上げました。
空室期間はそれぞれ1~3ヶ月と多少かかりましたが、狙い通りの家賃で入居していただくことができました。

    

人によっては、くどいと感じるリフォームですが、好きな人は好きな男性狙いのリフォームです。
狙い通り、自営業をやっている男性にすんでいただくことができました。

      

 

 

 

 

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