S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

【孫子大家の大逆転】 ~戦略的思考がもたらす大失敗からの復活実話~

本格的に不動産投資を始めて6年の、30代半ば男性で、親の助けや遺産相続などは一切なく、たった200万の貯金から、現金一億円、仮に売却してもすべて買値よりも高く売れると思われる物件にて6億近い不動産ポートフォリオを作り上げました。

しかもそんな只の貧乏サラリーマンの私は、御多分に漏れず不動産ほしいほしいほしい病にかかり、スタート時点では、なけなしの現金200万円を使って、不動産屋に言われるがまま、ダメ物件を買ってしまいました。

物件のスペックは 表面利回り7.5%、金利4.5%で築古重量鉄骨
しかも駅から17分、横には嫌忌施設・・・
普通この時点で積んでますよね(笑)

しかしそんな私が、6年後には現金1億円と幾つかのアパートとマンションを持っています。
 ※ 積算1億や、資産=借金の1億ではありません!
 指針さえ、定まればこんな状況からでも逆転できるんです。

このサイトでは、
 ① 大失敗からの大逆転
 ② 1億を持つまでの戦略と(過去~2016年まで)、1億を持った後の戦略の違い
(2016年~現在)を書いていきたいと思います。

 

さて、そんなダメ物件を買ってしまってから、ようやく収支計算をした私は、完全に青ざめて大後悔をしました・・。『百戦錬磨の不動産屋さんの思考の上を行って儲けるなんてしょせんできないんだ・・・』

と、おおよそへこみ続けること1年、大好きな戦略ゲームをしながら、
『ああっ、孫子なら、諸葛亮なら、韓信なら、黒田官兵衛ならどうやってこの危機を乗り越えるのかなぁ~』
と考えていた時、天啓を得たのです!

 

そうです、学生時代には母にがみがみと言われ、友達に馬鹿にされても、
休日時には12時間もやり続けていた、戦略ゲームで培われた戦略思考を縦横無尽に生かす時がついに来たのです!
(でた!自己肯定w)(ありがとうKOEI)

私の尊敬する歴史上の名軍師たちは、絶体絶命の危機に陥ってもあきらめず、その絶体絶命の状況の中、浮動する状況の中から適切に彼我の戦力分析を行い、勝機を見出して歴史を動かす大逆転をしてきました。
私は尊敬する名軍師になりきり、自分の不動産の危機的状況から、現状の危機を脱する4つの大指針を生み出しました。

①絶対的ブレない戦略思考をもって、戦術、戦闘においてはプロの力を使って戦略的勝利を目指せば、不動産屋を出し抜かなくても、味方に引き入れて共に勝利する

~ 孫子曰く; 百戦百勝は善の善なる者に非ざるなり ~
そもそも用兵の原則は、敵国を傷つけずに降伏させることが最上であって、戦って打ち破るのはそれよりは劣る。      

②世の中の時流を読んで、ほかの人の群がる領域ではなく、自分の強みで勝てる領域を選定して、選択と集中にて勝利を確実とする

~ 孫子曰く; 兵は詭道なり ~
敵の守りが薄い所を攻め、敵が予想だにしなかった所に突出する。

③自分の得意なエリア、領域以外の情報も常にネットワークを使って情報収集し、勝てる案件が出たときに、勝てる条件をすべて分析して物件取得に動く

~ 孫子曰く; 戦う前に勝敗は予測できる ~
そもそもまだ戦う前から思索の中で予測して勝つ者は、五事七計で考えて、勝てる戦いを選択し、勝つ見込みが高い戦いのみ戦うから勝つのである。

④中長期的には、ほかの人が群がる領域でも勝てるだけの、最強の組織戦ができる軍団を育成し、神速をもって勝てる戦いを選んで勝利する

~ 孫子曰く; 最善の勝利は地味なもの ~
昔のいわゆる戦上手と呼ばれた人々は、普通の人では見分けられないような好機をとらえて、勝ちやすい状況で勝つべくして勝ったのである。戦上手の勝利には、智謀においても勇敢さにおいても、派手さは無い。地味だ。そういう者が戦えば、必ず勝つ。というのは、彼はすでに負けが決まった相手に対して戦いをしかけているからである。

戦略も一切なくスタートし、いきなり退場レベルの致命傷をおった私ですが、大好きな孫子をはじめとする戦略本読み返して、不動産に応用した結果、6年後には地方高積算などで無理やり資産を大きくしたわけではなく、現金で1億円という資産を作ることができました
時には一般的な常識を無視してきた投資の結果で成果を出したので、この成果を皆様に共有して、失敗投資からのリカバリーの実現をお手伝いしたり、規模だけを拡大しない、筋肉質な投資の方法をお伝えしたいと思います。

 


【現時点の大指針】
マーケットの値段よりも20%以上安い物件を買うなので、買っている物件は下記のように、バリエーションに飛んでいるのが特徴です
都内好立地新築RC         6.8%
首都圏駅近新築木造アパート    13%
築古再建築不可全空        35%

築古戸建て群 築108年 入居者ほとんどが滞納2年(笑)


【2009年~2015年】
※種銭づくりの修業期間
物件ほしい欲しい病にかかってしまい、いわゆる『今だったら絶対買わない物件』を購入。
表面利回り 7.5% 金利4.5% 、、、、、
ここから、復活していく私のストーリー 興味ありませんか???

現金  200万円
不動産 なし


【2016年~2017年】
※売却で作った種銭と、人脈での時間を投資しての拡大期。
資産を増やしながら経験値を増加させるました。主には空室率70~80%のアパートを買ってリフォームして運営、タイミングを見ていい値段なら売却してキャッシュポジションを上げました。

現金  10000万円以上
不動産 中古木造アパート2棟、 中古RC1棟、 木造新築中1棟
※法人2つ (多法人スキームではなく、全部公開してます)


※↑ 今から思うとこの時期が一番つからったです。
購入、運営、リフォーム、財務業務すべてを自分でやっていたため、根性で乗り切りました。効率は悪かったと思いますが、この全部自分でやった経験のおかげで、今でも効率のいいリフォームや、ローコスト運営、税理士をうならせる税務戦略が取れていることは、飛躍のための非常に大きなステップになりました。
この時期全く成功していない時期で諦めなかったことが。大きな成功につながったと思います。
現在あまりよくない物件を買ってしまって、悩まれているあなた、私もそうだったので、気持ちはとてもよくわかります。
尊敬するべき偉人の一言をお送りします。

成功するには、成功するまで決して諦めないことだ。  アンドリュー・カーネギー
唯一、本当の失敗とは、そこから何も学ばないことだ。 ヘンリーフォード
二人の男が監獄の窓から外を眺めた。一人は泥を、他の一人は星を見た。 デール・カーネギー
私は失敗していない。「これではうまくいかない」10000通りのやり方をみつけただけだ。 トマス・エジソン


【2017年~現在】
※融資で引いた物件から発生したお金を現金で投資、利回り20%~50%の
超高利回り物件を作り出すステージ

現金  10000万~15000万円以上(常に変動)
不動産
中古木造アパート2棟、 中古RC1棟、 新築木造1棟
新築RC1棟建築中、 戸建て11戸
中古アパート全空を再生中
※法人3つ (多法人スキームではなく、全部公開してます)


【現在保有物件一覧】
①中古木造アパート
神奈川某駅3分 修繕後利回り        13%

②太陽光発電
鹿児島県肝属郡             13%

③中古低層RCマンション
千葉県某駅7分 修繕後利回り       9%

④新築木造アパート 全23㎡以上
埼玉県某駅 3分             9.5%

⑤新築RCマンション 全30㎡以上      6.8%
都内某急行停車駅 5分

⑥戸建て 修繕後利回り          20%
千葉県某駅 18分

⑦戸建て 修繕後利回り          45%
神奈川県某駅 5分

⑧戸建て ※土地として9戸建てを仕入れる
現在諸々調整中

⑨土地
こちらもアパート用地として仕入れるが諸々調整中

⑩中古木造アパート(再建築不可)
想定修繕後利回り          25~35%
※2Fに上がる鉄骨階段が朽ちたお化け物件。
10世帯800万円を10世帯270万円で指値にて購入。
4世帯に大型リノベーションを調整中

⑪首都圏 新築アパート
神奈川県某駅 6分 17世帯      13%

そんな孫子大家が不動産を始めるまでの学生⇒新社会人時代
【不動産投資を始めるまでの経緯】

更新日:

Copyright© 孫子大家 , 2019 All Rights Reserved.