S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・戦略 不動産投資の融資戦略

・物件を買い続けるための戦略 中編

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いくら勉強しても、現金がなくて融資特約なしで買い付けが入れられない人はどうしたらいいのか?

現金がないという事は、不動産投資においては寡兵で多数に挑むという事です。
これでは、孫子の兵法『10をもって1を攻める』に反してしまいます。

それでは、現金が足りない方は不動産投資は絶対できないのか?

と言われるとそんな事はないのですが、運の要素が大きく、なかなか難しいのが実情です。
ではどうしたらいいのか?

こんなところにも天才兵法家の孫子はすでに、答えを用意してくれています。

『善く戦う者は、勝ち易きに勝つ者なり。故に善く戦う者の勝つや、智名無く、勇功無し。』

つまりは、勝ちやすい体制を整えてから、勝つべくして勝つことが重要だというわけです。

また、孫子は『正を以て合い、奇を以て勝つ。』
とも言っています。
普段はまともな方法をもって投資に取り組み、奇策を用いて成果を上げるという事です。

私の超意訳を用いるとこれは、
『物件を正常化した売値を出口として考え、異常状態の物件を安く仕入れてそれを正常化して普通の値段で売る(高く売れればラッキーですが・・・)』
という事です。

この正➡奇を用いた、物件の再生と転売を行えば、自分の1のお金を2に、2のお金を5に、5のお金を10にすることができます。
こうして、まず10のお金を持つ事が、『10をもって1を攻める』事ができるようになるという事です。

物件をフルローンで買いつつづける方法とは?①

さて、既に10の現金を持つ方には、オーバーローンで融資を得る方法を、あまり現金がない方には、まず基礎となる現金を作る方法の考え方をお伝えしましたが、物件を買うだけではなく、恒常的に買い続けるためには、それだけでは足りないのです。

金融機関によりますが、銀行は
・債務償還年数
・自己資本比率
ということを考えます。
それぞれの言葉の意味は下記になります。

==============================
債務償還年数とはなんでしょうか?
計算式は以下のようになります。
債務償還年数=有利子負債合計(1)-正常運転資金(2)/キャッシュ・フロー
(1)有利子負債
有利子負債とは返済義務のある借入金や社債のことです。
有利子負債=短期借入金+長期借入金+社債
なお、この借入金に役員借入金は通常含められません。
(2)正常運転資金
正常運転資金は下記の計算式で求めます。
正常運転資金=売掛金+受取手形+在庫-買掛金-支払手形

================================
自己資本比率とはなんでしょうか?
自己資本/総資本
※総資本とはなんでしょうか?
流動資産+固定資産+繰延資産=流動負債+固定負債+純資産
※上でいう純資産=自己資本

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