S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

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不動産投資の基礎

大勢の大家さんがお金を捨てている?ちょっとの知識で損しない方法。

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不動産売買に消費税? 知らないだけで損失を生む?

不動産に対する税金はそれ自体は本を読めば理解できる単純なものが多いですが、皆さんが良く勘違いしている税金は消費税です。

私も実は税金関係で、知らず知らずのうちに失敗したことがあります。
これはお恥ずかしい話ですが、投資を始めて初期の経験が足りない時にやってしまいました、それは個人で青色申告をしていたいた時です。

単純な話ですが、一棟目の物件はご存知のようにダメダメ物件を買ってしまいました。
損益通算すると赤字が出るわけですが、当然私は、給料に対して損金を計上できると考えておりました。
しかし、不動産を少し勉強している方なら、当然ご存知のように土地の分の金利は、損益通算できないということを知りました。
※税務申告後知ったので、単純に損してしまいました😢

こういった経験もあり、不動産に対して、税金の本を多く読んで勉強したわけですが、そこで学んだ知識の中で、皆さんが意外と見逃している税務知識があったので共有させていただきます。

 

 

 

何故不動産屋は、土地と建物の割合を契約書に書かないのか?

一つ目の理由は、書きにくいのでわからなかければ、機会があれば直接お聞きください。まぁ投資家の皆さんは大体ご存知かと思います。
しかし、もう一つの理由ご存知ないでしょうか?
その理由は、宅建業者の都合からくるものなんです・・・。

宅建業法上では、仲介手数料の計算方法は建物の消費税抜いた価格と土地の値段の合計で計算しないといけません。
大手も含めて土地建物合計金額(建物の消費税も込み)で仲介手数料普通に払ってるケースが多いかと思いますので、普通は還付請求出来るはずです。
なので、ちゃんと建物の消費税分を抜いた金額で仲介手数料計算して貰ってくださいね。

 

消費税の課税対象の基本的な考え方

消費税の課税対象となる取引は、以下の要件を満たす必要です。

1.  国内における取引であること
2.  事業者が事業として行うものであること
3.  対価を得て行われるものであること
4.  資産の譲渡・貸付・及び役務の提供であること

上記に加えて、非課税取引・免税取引・不課税取引に該当しない取引が、課税取引として消費税の課税対象です。

【重要】
土地はいくら使用しても消費されません。
土地の譲渡・貸付については、課税の対象ではないので非課税取引となります。

 

不動産仲介手数料と消費税のポイントとは?

不動産売買の仲介手数料の上限価格は、簡易計算式を使用すると
(不動産売買価格)×3%+6万円 となります。

※ 400万円以下の物件は下記の計算式

売買価格 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

さてこの公式においての消費税の扱いですが、
仲介手数料は課税取引ですので、仲介手数料に消費税相当額を上乗せする必要があります。

計算式の前提となる不動産売買価格は、税抜き価格から計算します。
不動産の物件価格は、総額表示(税込)の場合が一般的です。
つまり、2000万円の土地付きアパートで土地と、建物が50%ずつだったとすると、この土地付きアパートの価値は
土地1000万円
建物926万円と消費税74万円
ということです。

つまりこの物件を仲介した際の不動産業者に払う税込みの手数料の金額は、

間違い
(2000万円×3%+60000円)×1.08=712800円
正解
(1926万円×3%+60000円)×1.08=688824円

となります。
このように、税はややこしいものの、キチンと理解すれば敵にも見方にもなるものです、正しい税知識を身に着けて適切な経費削減行いたいものですね。

#不動産の税金
#損しないための知識

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