S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・戦略

・人口増減率ランキングに騙されるな

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不動産投資とビックデータ

どんなビジネスにも、データは重要ですが不動産投資と人口増減ランキングは投資エリアを決めるときにどう考えたらいいのでしょうか?
『もちろん人口が増えていくところでやったほうがいいでしょ?』
単純にそう考えた方、危ないですよ~

具体的なデータは、グーグルで検索したらすぐ出ますので、その中でも分かりやすい
人口増減率ランキング2018をみて考えてみましょう。

 

4年連続で50位以内に入った団体(11団体)

流山市(千葉県)/千代田区(東京都)/中央区(東京都)/長久手市(愛知県)/大阪市西区(大阪府)/大阪市浪速区(大阪府)/大阪市北区(大阪府)/福岡市博多区(福岡県)/福津市(福岡県)/新宮町(福岡県)/中城村(沖縄県)

これらの11団体投資としては、もちろん人口が増えていくから投資に向くエリアですよね?
ではなぜ、孫子大家は危ないですよ。 といいたのでしょうか?

 

ヒントは、株式投資の名言にあり

人の行く裏道に道あり花の山

みんながそのエリアはいいと思い、もちろん金融機関も審査部に書類を退出するうえで、書類を作りやすいため、融資がおりやすいエリアです。
何が起きると思いますか?
そうです。皆さんが予想する通り、物件の大量供給が始まります・・・。
そうなってしまうと、
需給バランスが崩れる →空室が高くなる →価格競争が始まる&ADが上がる →儲からない

折角、人口が増えていく安定したエリアを選んだのに、それがワザワザ厳しいエリアを選ぶことになるなんて・・・。
がっかりした方、、、
良かったですね~。
ここでがっかり出来て、実際にそれをせずに済んだなんて最高です^^

それではビックデータはどう使えばいいのでしょうか?

細かく、考えると終わりがなく際限はなくなりますが、ここでは2つの考え方をご提案します。
一つは、投資家そして、金融機関がいくら融資をしたくても野放図に物件が建たないエリアを選ぶ。

1つ目の案

具体的には、容積建蔽率が低く、高層階のマンションが建ちにくいエリアを選ぶ。
また、小さな住居が乱立しており、アパート単位やマンション単位での不動産事業化が難しい土地が多いエリアであれば、人口が増えていく人気エリアでありながら、ライバル物件が増えすぎるということはないのではないでしょうか?
※または、地方都市でも市街化区域が極端に少ないおすすめの地方都市もあるので、不動産投資をするときにはそういった観点でエリアの需給バランスを予測すると一つレベルの高い不動産投資ができますよ。

2つ目の案

ビックデータはおいそれと内容が変わるものではなく、銀行や一般的な大家さんが判断基準として使うには、非常に納得感の大きいものです。
ということは、どういう事でしょうか?
それは、そのエリアで物件を組成して、実は入居付けが厳しくともADを多くつけて無理やりでも満室にさえしてしまえば、売却が容易なエリアといえますよね?
つまりは、この一般的に人気といえるエリアでの投資の一つの考え方は、売却の視点から物件を仕入れて再生もしくは、組成していくことではないでしょうか?

 

以上

天邪鬼な孫子大家からの人気エリアに対する一石でした^@^

併せて読んでほしい記事 ↓ ↓ ↓
・2018年後半の投資について (大まかな市場観)

 

 

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