S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資の基礎

不動産経営における小さな利益の拾い方

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  • 物件購入時に考えた収益アップポイントとその思考

春に大宮近辺で高利回りのRCを購入したんですが、駅からも近く満室化も容易なこの物件ですが、この物件を購入した理由に、まだまだ価値が最大化されておらず、私が手を掛ければ、もっと光る物件だということが解かっていたことがあります。
今回のブログでは、どのポイントで、収益化アップが見込めると判断したかと、そのコストの考え方についてまとめさせていただきます。

【購入を決意したポイント】
① とにかく正面の外壁が気持ち悪く、お化けマンションに見える
※ 外壁を直すだけで、大きな収益改善が見込めるのでむしろありがたい。
② 火災保険の申請をうまくしていないので、火災保険の引継ぎをして物件を購入すれば、大きな利益と、無料での美観アップが見込める。
③ 空き地に無駄なスペースが多く、無駄な除草費用が毎年発生している。
④ ゴミのスペースがとても大きくとられており、移動によって空地を作ることができる。

 

  • 収益アップにおける問題解決

上述①②は、両方を同時に行う事で、実質50万円程度で、その物件を圧倒的に廃墟たらしめている、外観の美観を行い、同時に屋上防水も終えることができた。
また業者さんのミスにより購入後漏水事故が発生したが、この事象も保険をうまくつかうことで、実際には部屋を広げるというかなりエキセントリックな解決策を編み出し、結果的には家賃を5000円程アップできる結果となった。
また③では建物の裏地にあった、1.8メートル×25メートル程度の砂利スペースがあったのですが、雑草が生えてきており、毎年5万円程度の除草費用が発生していた。

車も止まらないこの微妙なスペースであったが、空地のアスファルト化を行って、バイクパーキングにすると、72000円/年家賃増加 と除草費用の年50000円の節約につながった。
またこの時3社に見積もりを取ったのですが、

A社65万 B社35万 C社25万

投資利回りは、 72000/250000=28.8%
※(72000+50000)/200000=48.8%

更に④では、

ゴミ箱を移動して、電柱の支線を移動してできた空地を

軽自動車の駐車場にして72000円/年

 

ところがこの時に支線撤去についてNTTと電力会社の双方と交渉する必要がありました。
NTTと、東日本電力に支線移動の見積もりを取ったら
15万円と10万円で合計25万円となかなかに高額でした。

電柱という公共のものを支えるために土地を提供しているのに、その移動に対してお金を取られる時点で納得いっていなかったんですが、彼らからの提案は彼らの都合は分かりますが、一般社会的にはなかなか飲めないものでした。
彼らの主張はこうです。
① 今の支線で周りの住民そして、孫子さんの物件も電力がきていて、みなさんが社会的利益を得ている、だからそれに協力するのは当然だ。
② 支線を動かすなら、杭を抜くために地面を特別な道具でほるから高い。
※ 上記①②はまぁ納得できます。

③ そしてNTTの支線、東日本電力の支線は同じところにあるけれど、違う工事会社を使うから、一回掘った後、それを埋めて、更にもういちど後日違う工事会社が掘って同じ工事をする。
・・・ いやいやいや、これはおかしいですよね?
どんな無駄をするんですか(笑)
しかもほとんど同じ工事で、見積もりが、10万と15万です。
これは、一緒に工事したら、10万、たしょう共通できない工事があったとしても15万程度以内でまとめられそうですよね?

まぁ、最終的に孫子大家さんのスーパー交渉術で、この修繕費は0となりました。
内容的に、これは、NTTさん東日本さんに方法書くなといわれてしまったので、大家会とか、セミナーであったときに個人的に聞いてください。

結局経費0円で行けたので、投資としては

72000/0=∞%

両施行で合わせて
194000/250000=76.8%の投資となりました。

いつ売却するかによりますが、最低でも10%では売れる物件なのでリセールバリューは
194000 / 10%=194万円
投資額25万円を引くと、
169万円の含み益の獲得、+毎年 194000円のお小遣い。

細かいけど、こういった積み重ねで決算書は良くなっていくので、落ちてるお金は拾いましょうね。

という事で、バシッとした戦略も立てれますが、細かい利益改善も得意です^^
是非セミナーで色々聞いてみてくださいね!

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