S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産購入・仕入れ

・事故物件で儲ける? 事故物件との前向きな付き合い方。

更新日:

事故物件で儲ける? 事故物件との前向きな付き合い方。

事故物件とオレオレ詐欺

物件での自殺や事故本当に嫌ですよね
本当に投資家としての覚悟が試されるのは、自然災害や自殺の時かもしれません。
孫子大家は幸いにも自分の物件で自殺は経験はしていません。
※オレオレ詐欺集団が住んでしまったことはありますが( ;∀;)

オレオレ詐欺の集団ですが、年収が2000万円あるのに、なぜか駅から徒歩15分の私の物件に住みたがっており、やたらにカメラがフェイクカメラか本当かを聞いてきたので危ない兆候はありました。皆さんも上記のようなケースの時は気を付けてくださいね。
事故物件については、皆さんもほとんどの方がご存知かと思いますが、大島テルというサイトは有名ですよね。
住所をいれてみると事故物件が炎のマークに『自分の家は大丈夫だよな???』ってドキドキしてしまいますね(笑)

事故物件になったらいくらかかるのか?被害金額の幅について

では実際事故物件になったらどうなるのでしょうか?
もちろん特殊清掃などを入れますが、そちらに対応した保険もあります。
費用としては大きさや、見つけるまでの時間にもよりますが50~300万円程度の実害になると思います。
1室しかもっていない人が、その初めの1室でこのようなことが起こってしまうと確かに、大変ですが、孫子大家が、いくつかの管理会社に聞いたところ1000戸の管理物件を持っていても、数年に1回程度ということなので確率としては、0.1%以下になるのではないかと考えられます。

事故物件となった時の資産価値の低下

事故物件になってしまった場合、実際に上記のようなお金がかかるわけですが、その物件の価値も低下してしまいます。
ではその低下額はどれくらいなのでしょうか?

一般に投資用不動産の価値は、物件の収益性から決まります。(収益還元法の場合)
その物件を売るときの価格は簡単に言うと下記のような考え方になります。

①物件の一年間の期待収益 ÷ キャッチプレート(そのエリア、年数、広さ、躯体の種類によってきまるその物件の期待利回り)=物件の価格

つまりは、物件の一年間の期待収益
=月額家賃×12 の月額家賃の低下額が、物件価格に大きく影響します。

この価値低下ですが、一般的には
地方    > 都心部
ファミリー > ワンルーム
高い家賃  > 低い家賃
で影響を受けます。

つまり、地方のファミリー物件で、築浅のきれいな物件などで自殺が起こった場合はかなり大きな影響を受けてしまいます。
通常の家賃保証会社では、これらのリスクに対応できないことが合いので、かりに家賃保証会社がついてくれた時も、連帯保証を取っていたほうがより安全となります。

②また、同じ利回りでも投資家からすると、事故物件よりも事故物件でないもののほうが欲しいですよね。
このことから一般的には、事故物件は家賃が同じだとしても10%程度安く流通することが多いといわれています。

事故物件で儲けるとは?

つまり①②の総合的な割合が、物件価値の低下となるため、
①家賃の低下で10%ダウン、②10%ダウンの家賃減に対して、さらに期待利回りが普通の物件の10%ダウンと考えると
90%×90%=81% つまり自殺などの事故の起こる前と起こった後では、物件の価値は20%程度下落すると考えられるわけです。
逆説的に言うと、それ以上価格の落ちた自殺物件を見つけたら・・・?
もちろん買いな物件というわけです。
実際孫子大家もそんな物件手に入れています。

孫子大家の場合は、修繕後利回りで40%以上で手に入れました、事故物件だったとしても20%で売りに出せば速攻で売れる物件ですので、
仕入れ値の2倍で簡単に売れるわけです。
確実にもうかる物件の一つの実例でした^^

・物件再生 戸建て 田浦①駅近5分 激怒隣人と逃げる不動産屋 2018年 

・物件再生 戸建て 田浦②駅近5分 まさか!?実は事故物件??? 2018年 

 

 

ライン@にてブログでは書けない情報なども配信中

下記ライン@に登録して、スタンプを送っていただければ、ブログでは公開しない予定のマル秘ノウハウレポートをプレゼントしています!

 

友だち追加

-不動産購入・仕入れ

Copyright© 孫子大家 , 2019 All Rights Reserved.