S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・物件再生・実践 不動産購入・仕入れ

・物件再生 アパート 神奈川⓪駅近3分 驚愕の修繕見積、、、に至るまで

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不動産投資に必要な冷静な状況分析

2014年アパートが高騰を続けていたころ、なかなか良いアパートが見つからず苦心していた孫子大家が居ました。
不動産相場が高騰している中、孫子大家は今買いに行くことは、高値掴みをすることになることを予想していました。
しかしながら、確かに物件は高いが、このまま物件が安くなるのを待っていたとすると、その時には融資を引くことができないのではないか?
そのような考えが浮かんできました。
そこで、自分の状況を分析してみたところ、下記の様な状況が判明しました。

■2014年の孫子大家状況
・年齢は若くて、行動力だけは抜群
・サラリーマン属性 まぁまぁ
・現金数百万円
・持っている物件非常に悪い (例の表面7.5%、金利4.5%のあれです😢)
・投資家としてのレベル 非常に低い (少なくとも銀行から見たらそうでしょう。)

このままでは、物件が高い今(融資が引きやすい今)物件を買わなければ、融資が通常の状況となる将来(2018年の状況)
では物件が買えないだろうということが、予想できました。

そこで立てた、孫子大家の’’戦略’’はこういうものでした
① 物件は高い、ただし融資は引きやすい
② 特に満室になった物件は融資が引きやすく、高値で売却できる
③ ボロボロがらがらなら、融資が引きにくくこれを買って、満室にすれば、多少高値で買っても転売利益が期待できる
虎穴に入らずんば虎子を得ずとも言います。
ここで、孫子大家は座して機会を失うよりも、リスクをとってでも、仕入れ→再生→売却によって、現金を増やして、属性を改善しつつ、大家力を上げようと考えるに至りました。

戦略に合った物件を探す

上記の事より、出来るだけガラガラな物件を探すことにした孫子大家ですが(本来の価値を引き出せていない物件)、
ガラガラな物件でも、きれいに再生してもお客さんが入ってくれない物件だと意味がありません。

綺麗にさえすれば、満室にしやすい物件といえば、
① ボロボロでもいいが、駐車場がしっかりある
② ボロボロでもいいが、駅に近い
ということが、考えられました。
しかし①は、当時は積算が出るので例えガラガラでも融資が付きやすくなかなか手に入れることがで来ませんでした。

そして、そんな中でも①を求めるとすると、林や山を背負って立つ立地の物件であれば可能性はありましたが、当時はまだ安い工務店を見つけられておらず、大きな工事を行うことはリスクだと考えました。
そこで②番を探すことにしたのですが、なかなか駅近くでガラガラの物件はありません。

やはり、この戦略は戦略はあっていても、戦術が伴わないのか?
と悩むことになりましたが、上手く行かない時は見方を変えるべきです。
物件の調べ方をかえてみました。

アパートを探さずにアパートを探す

2014年の孫子大家の探すアパートを整理すると以下のようになります。
① 物件の力を引き出しておらず、綺麗にしてやれば入居者がつく案件
② 満室になった際に、買い手が付きやすい小ぶりで、立地も買い手が安心できる案件
③ 物件が埋まらないポイントが明確で、私がそれを解決できる案件
④ 融資付けに強いとは言えない私が、融資を引ける案件

こうして探してみると、頑張れば①~③は見つけることができました。
しかし、そういった案件は、属性が良い方や、現金をしっかり持った先輩大家さんが買ってしまいます。
そのため、みんなが探さない案件を探す必要がありました。

そこで孫子大家は、検索条件をアパート → 土地 に換えました
また、検索で、あえて大手の健美屋と楽待を捨てて、適当に目的地の近くの不動産屋のサイトを定点観測することにしました。

こうして案件を捜索すること3カ月、遂に検索区分 【土地】 として売りに出された、ガラガラボロボロ物件に出会うことができました。
それが、↓の涙のエピソードにつながるわけです(笑)

・物件再生 アパート 神奈川①駅近3分 驚愕の修繕見積もり(涙) 2014年
・物件再生 アパート 神奈川②駅近3分 リフォームで賃料を上げよう 2014年

それはさておき、なぜ、この2018年のタイミングで、ワザワザ昔話を書いたのかというと、理由があります。
最近よく合う今から投資をしたいという大家さんは、
『今は、相場の転換期で、融資が付かなくなってきている』といいます。

しかしベテラン大家さんと話していると、そんなことはなく、ただ昔に戻っただけで、むしろこれくらいの融資状況が正常値だというのです。孫子大家もこの意見に賛成です。

つまり、数年前に大家を始めた方には、融資が付かないから買えないといいますが、逆に今買えなかったら買えないということになりかねないということを認識してもらいたいのです。
もちろん、あせってダメな物件を買って、孫子大家みたいになってはいけません。
しっかりと物件を選んで、いい案件を買ってほしいのですが、融資はこれからもっと厳しくなることは予想できますので、それを踏まえて、いい案件を購入するという成果を残していただければと思います。

※下げ幅にもよりますが、しっかりとCFが出る物件を買えば、数年間持ち続けることで、多少の物件の下げ以上のリターンを得ることができますし、また自分の経験を増すこともできます。しっかりと研鑽していきましょう^^

↓ まとめて読みたい、関連ページ
・物件再生 アパート 神奈川①駅近3分 驚愕の修繕見積もり(涙) 2014年
・物件再生 アパート 神奈川②駅近3分 リフォームで賃料を上げよう 2014年

 

 

 

 

 

 

 

 

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