S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・効率 不動産投資の基礎

セミナーでの相談者様への回答 ① 投資はネガティブに考えよう

投稿日:

キャッシュフローが必要ない?

先日大阪で1対4面談や、サンワード貿易さんのセミナーの後希望者だけで、お話をしてきたのですが、皆さん一様にキャッシュフローが多いっておっしゃられるんですよね。
皆さんがおっしゃられる、キャッシュフローって確かに重要な項目ですが、あくまでも重要な項目の一つだとおもいますが、私はあえてキャッシュフローを無視して買う事ともあります。
これは、規模拡大系ではなくて、純資産性重視の大家さんと話すときにいつも話題になりますが、私たちの中では、キャッシュフローや、デッドクロスは気にしないというスタイルの投資もあります。
これは話し出すと、キリがないのでここでは、こんな意見もあるよ程度にとどめますが、皆さんが何かを考えるきっかけになればと思います。
上記話題は賛否両論意見が分かれますので、ニーズが多ければまた後日時間があるときに書ければと思います。

セミナーでの質疑応答

さて、全体質問で受けた質問の中で、ご本人の調査が足りておらず、私からの詳細確認に対して、細かいデータが足りなかったことと、質疑の時間が足りずにお答えできなかった件で、こちらもうまく時間内で回答できなかったことが気になっており、本日のブログとします。

※たぶん投資初期で同じような、状況の人が多いかと思いますので、参考になればと思います。

個人情報が特定されないように、また個人属性は分から無いので推測で書きますが
※職業、年収、貯金など聞ける場ではなかったので、完全に推測です💦

■相談者
Aさん 20代
■職業不明
会社員と想定します 年収は450万円
■貯金
350万円
■不動産投資経験
無し
■目標キャッシュフロー
500万円

相談された物件 (細かい数字は記憶のため大体です)
■関東近郊のある地方都市
■戸建て 250万円 昭和55年位 駅20分
■状態 不動産屋が言うには、まぁまぁ綺麗らしい
■駐車場なし ※近隣で3000円で借りれる
■近隣の駐車場が売りに出ている・・・らしい

【前提条件】
家賃写真や、㎡数などがわからないので、かなり適当だが50000円と設定する
写真がないのでリフォーム代がいくらかかるかは不明だが、不動産屋の言葉を信じてあまりかからないとして、さらにクリーニングを入れてちょっと高めに見て50万円と設定する。

 

投資はネガティブに考えよう

この場合この物件単体で見たときの投資効率は
(50000×12) / (250万+50万+25万)(ざっくり諸経費)
=18.46%

まぁ悪くはない水準だと思います。
しかし、個人的に気になったのは、駐車場です。近隣で借りているとはいえ、この駐車場用地が売りに出ているので、これを誰かが買って家でも建てられてしまうと、この物件は相当厳しくなります。
家賃が下落する可能性としては、駐車場なしだと35000とかもあり得ると思います。
幸い、庭があるらしく、それをつぶして駐車場を造成することは可能ですが、塀の有無や段差を加味すると50~100万円くらいかかる可能性もあります。
仮に、近隣の駐車場を買うとしても、車一台分売ってくれることはないと思いますので、一気に投資効率が悪くなってしまいます。

なのでこのケースでは、まず負けないことを最重要視する孫子大家流の進め方では、
リスクを最小化するために、仮に庭をつぶして駐車場にしたらというプランの元計算していくことになります。
この場合は

(50000×12) / (250万+50万+25万+75万)
=15%

となります。
関東近郊の戸建で15%だと、正直悪くはないですが、孫子大家流のマーケット価格よりも20%安く買う(つまり市場の80%の価格で買う)という水準でいうと、このあたりだとマーケット値が14%位だと思われますので、

(50000×12) / (14%÷80%)
=600000 / 17.5%≒343万円
つまり
343万 - 50万 - 25万 - 75万 = 193万円

で指値をして買いたいという物件になりました。

 

 

 

 

 

 

負けない不動産投資とは?

今回のご相談者の方にお伝えしたかったことは一点だけです。
物件に惚れるべからず。

今回の物件正直悪くない物件で、投資初期の方からすると、急がないと無くなっちゃうと焦る気持ちはよくわかります。
ただし、修繕見積もりを取っていない、ガスがプロパンか都市ガスかもわからない、駐車場を買い上げるとして隣地の値段がわからない、という段階で盲目的に進むのは怖いです。
※とてもキラキラした目で相談されました(笑)

でも、あの物件いいと感じれること自体は感覚としてはあってます。
ただそういい物件であればあるほど、とにかくネガティブに考えて、もしかしてAかもしれない、Bかもしれないという事数字に落とし込んで価格に反映してもらえればと思います。
そういった買い方をしていれば、まず負ける事はなくなると思います。
※この物件は、駐車場の問題が発生しなければ儲かると思います。ただ、万が一それが発生すると、大損する可能性があるので、その点が心配になりました。

一棟目の購入。
これは本当になかなか上手く行かず、心折れることもあるでしょう。
でも、私のようになってはダメです(血涙)

絶対に儲かる一件は必ずあるので、買えなくてもいいという次があるという、気持ちで、行動を止めないでいただければと思います。
そうすれば、リスクをほとんど織り込んだうえでも儲けが出る物件というのは必ずあります。

という事でこの物件のご相談者様、その場でパパっとお答えできずすいませんでした。
数字は適当に入れていますので、上記式に当てはめてお考えの上投資判断をして頂ければと思います。

また本件、戦略、戦術、戦闘の部分の 戦闘にのみフォーカスして答えていますが、貴女の属性があっているかどうかわからないので、そもそもこの物件を買わないことが正解かもしれませんが、何かの参考になれば幸いです。

後日時間取れたら、戦略的にどうかというのもブログにします。
それでは皆様良い投資ライフを^^

追伸:
このブログは、質問者が若くてお綺麗な女性だったからわざわざ書かれているわけではございません。
ええっ、違います。違いますとも・・・。
本当に違いますよ( ̄▽ ̄)(笑)

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