不動産投資の基礎
不動産投資とは
不動産投資とは、非常に単純に言うと実需ではなく収益用の不動産を買ってそれを一般の方に貸すことで、賃料収入を得る行為をいいます。
賃料収入をためることで、はじめは小さな投資から始めても徐々にその規模を拡大していくことも可能です。
利回りとは
例えば、2400万円で、１部屋５万円４室で合計家賃20万円のアパートを買ったとします。
1ヶ月20万円の家賃なので、1年間で240万円の家賃収入を手に入れることができます。
この時、2400万円で240万円の利益なので、物件価格の10%の収入を得ることができます。
この年間に得られる％のことを利回りと言います。
一番簡単な投資指標になります。
利回り～家賃収入/物件価格
銀行からお金を借りる？レバレッジとは？
もしあなたが株式投資をしたいからお金を貸してくださいと銀行に行っても、銀行はお金を貸してくれません。
しかし不動産ならどうでしょうか？
持ち込む案件や、担保、あなたの信頼性によっては銀行はお金を貸してくれます。
一般的には我々は不動産投資と言っていますが、これは不動産事業だからなのです。
※これが銀行と話すときは不動産投資ではなく、不動産賃貸業と話したほうが有利に働く理由です。
上記のアパートの例で考えてみましょう。
もし、2400万円を銀行の融資を使って借りられたとします。仮に、2400万円を1%の金利で30年間借りられたとします。その時、月々の返済は76000円になります。
４室が満室だとして家賃20万円からこの76000円を引くと、134000円が毎月残ります。
ここから、管理費、税金、光熱費、修繕積立代を引くと、残る金額があります。
これを一年間ためたものをCF（キャッシュフロー）といい、投資家が最も重要視する指標の一つになります。
現金を持っていない者、もしくはあまり持っていない者が大きなお金を手に入れることができる。
これが、不動産投資が人気があるポイントです。
頭金、フルローン、オーバーローンってなに？
上章で説明した、銀行からの借り入れですが、２０１８年の市場環境では大体１０～２０％程度の頭金を求められます。
では頭金というのは何でしょうか？
頭金というのは、物件に対して自分で払うお金（自己資金）のことです。
つまり上記の、上記2400万円の物件に対して10％の頭金を求められた場合は、
2400万円×10％＝240万円
つまり240万円の自己資金で用意して、銀行から2160万円を調達するということです。
上記に対して、全額を融資で賄える場合は、フルローンといいます。
では、オーバーローンというのは何でしょうか？
実は物件を買う際には、物件の価格を支払えば終わりではないのです、そのほかに仲介手数料や、火災保険、税金などで7～8％ほどの費用が必要になります。
この物件価格以外に支払うべきのある、お金すらも銀行から借りてしまうことを、俗にオーバーローンといい、一円も使わずに不動産を手に入れることができます。
収益不動産を買う
実際に店舗を回ったり、ネットで検索したり自分の欲しい物件を見つけてください。
いい物件が見つけたら、物件を購入します。
この際できるだけ融資をうまく使って、現金をできるだけ手元に残して物件を購入してください。
※ただし初めの一棟で満足している投資家は殆どいません、先輩大家さんに聞くなどしっかりと知識武装をして物件を購入してください。
収益不動産を運営する
物件を買ったら、まずは物件を貸せる状態までリフォームしてください。
初心者の方はよくリフォームをやりすぎてしまいます。
リフォームに資金をかけすぎないように、注意して物件を貸せる状態にしてください。
