S銀行で表面7.5%築古重量鉄骨のダメ物件を買った大家が、6年間で現金1億を作った方法を公開します。

孫子大家

不動産投資・効率

持っている物件からより高い利益を生み出す

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同じ物件からより高い利益を生み出す

2020年本当に融資が付きにくくなりましたよね。
融資が付きにくくなった今、もちろん物件購入にて収益を上げられる方はいいですが、そうではない方は
・売上を増やす
・コストを下げる
でより、高利益体質の賃貸経営を行っていく必要があります。

 

【売上を増やす】

不動産賃貸業において収益を増やすには、簡単な法則があります
① スペースを区切って小さく貸す
② 時間を区切って貸す
になります。

① スペースを区切って小さく貸す
とは、主に新築時においてですが、貸し床面積が一定である場合はできるだけ小さい部屋を多くとったほうが賃料が伸びるという事です。
そして、行政は小さい面積=単身者=納税がすくない という理由から、できるだけ小さい部屋を作らせないというルールを定めます。
新築を計画する大家はこれをいかに避けて同貸し床面積からの収益を高くしつつも建築コストを上げないことに思考を凝らすわけです。

しかしこのスペースを区切って貸すという発想は、新築以外では使えないのでしょうか?
もちろんそんなことはありません。
・平屋で150平米を超えるような住宅
・玄関から入ってすぐに階段があって、1Fと2Fに分かれる住宅
のような物件の場合は、物件を2つに切って募集することが可能です。
これは昔の、人家族の人数が多い時に作られた物件をより高収益で運営するには汎用性が高い方法です。

もちろん使っていないスペースを、自転車、バイク、駐車場にするなども有効です。
こういったスペースを増設するときにかけていい費用は、その物件の希望利回りによります。

増加が見込まれる賃料(年) ÷ 希望利回り = 見込まれる利益 > 投下資金
となることが最低限そのスペースを利益化させるかどうかの判断基準になります。

② 時間を区切って貸すというのは、ホテルや民泊、事務所の時間貸しが分かり易いですね。
店舗でもお昼はカフェ、夜はBar形態のプロントなどは身近な例かと思います。
通常に駐車場で貸している一部の駐車スペースをコインパーキングにするという
考え方も面白いと思います。
このように、時間帯当たりに対してその空間に最大価値を見込むお客さんに訴求することが出来れば、通常賃貸では存在しない価値を生み出すことも可能です。

【コストを下げる】

コストを下げる方法は其れだけでも本が出せるくらい細かいので、今回は考え方について記します。
① 業者さんの利益を考える
※やってはいけないのは、『とにかくまけてくれ』という値切り方です。
これは、『あなたの利益を下げてくれ』という事なので、業者さんとしては納得しにくくなります。
交渉の方法としては、『○○の項目は無しにしても、機能的にあまり悪化しない方法はないか?』

② その修繕が家賃に反映するのかを意識する
大家業をやっている方は、ある程度年収が高い方が多く、きれいな住居になれています。
こういう方が古い物件を購入した時によくオーバーリフォームをしてしまいます。
好立地でそのリフォームが賃料に鋭敏に反映するならいいのですが、地方の安い物件の場合なかなか
その方法は難しいので、賃料に反映しないオーナーの自己満足な物件が誕生してしまう事になります。
初心者の方にお勧めするもっとも簡単な方法は、自分が賃貸物件を探している人として、同じエリアの入居者募集の不動産会社に言って、同じ値段体の家賃の物件を2,3見せてもらうことがおすすめの方法です。

③ 運営コストを見直す
一過性の修繕費などだけではなく、下記の様な項目は単価は大きくないですが、ずっと響いていくものなので、是非見直してください。
特にこれらは、売却の際の価格にも影響するため、重要な項目になります。・エレベータ保守・電気代
・清掃費・保険・借り上げ駐車場の賃料

 

④ 交渉を行う(規模で交渉する)保険交渉・・・・・・・・ 保険会社の規模による割引を期待するか、保険料を出してもらうときに交渉力があるところを優先するかどちらが自分の規模や知識的に優先事項かを考えて、選ぶ必要があります。
プロパンガスの交渉・・・ 私の大家会などでは、会のボリュームメリットで1部屋につき20万円弱の商品をもらえることもあります。
都市ガスとの交渉・・・・ 過去に全室の給湯器をもらったことがあります
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