・ 少人数セミナーのご案内 2023年冬 少人数セミナー NEW
皆さん今年もそろそろ終わりとなりますが、不動産の購入はいかがでしょうか？
昨今中々融資が厳しい状況が続いているので、融資をつけられる人はいい物件を買い続けているし、融資がつけられない人は引き続きいい物件がないと言っているのが現状ではないかと思います。
今回は、銀行融資をつけるために必要な大きなテーマの売却益について、ちょうど今年売却するものがあるので、お話ししたいと思います。
■マンション編 ①② ２７００万円で購入した物件で、４年間で利益 ３２００万円
■戸建編
に分けて書いていくので、まだ未登録の方はラインアットへ登録いただき、見逃しが無いようお願いします。
対象マンションのスペック
関東近郊某県 １５㎡ １２世帯 駅近く 駐車場１台
■ 購入情報
購入時期 ２０１９年
建築年数 １９９６年
残存年数 ２４年
購入価格 ２７００万円 フルローン
購入利回 １７％
仲介料 ９０万円
紹介料 ３５万円 ※軍師大家の会の会員さんからのご紹介
融資銀行 都市銀行
金利 ０．８％
融資年数 ２０年
■ 売却情報
売却時期 ２０２３年
建築年数 １９９６年
残存年数 １９年
購入価格 ５２５０万円
売却利回 ９％
仲介料 １５７万円
融資銀行 地元の地銀 （医師）
金利 ？％
融資年数 ３０年
売却益はざっくり ２１００万円
４年間の保有利益は、１１００万円程度
合計３２００万円
※購入時消費税還付を受けて、売却時は非課税で売っているのでそれを含めるともう少し多い。
と、投資額に対して非常に大きい利益を上げることができました。
① なぜこのような優良物件を購入できたのか？
⇒ 軍師大家の会のような大家会でまずスピーディーにこの優良案件の情報を仕入れることができた。
⇒ この案件情報をとれた会員さんが地元の業者から仕入れた情報で東京の業者が動いていなかった。
⇒ 融資特約なしで買い付けを入れることができた。
※ 会員さんはご自身でも購入したかったが、物件が良すぎて普通に融資承認を待っていたら無くなることが予測できたため情報を売ってくれた。
② なぜ非常に良い融資条件を勝ち取ることができたのか？
⇒ 銀行の融資について細かくわかっており、事前に準備ができた
・・・積算が低いため共同担保が必要になる、ほかで購入した物件の２番抵当の枠を使った
・・・外部調査機関が１，２カ月もかかるのが分かっていたため現金で契約してその代わりに契約期間を長めに設定してもらった。
（現金がない方は、知り合いのお金を持っている大家さんに交渉して、自分が買えなかったときに買ってもらうなどすれば対応可能です。出来ない言い訳ではなく、どうやったらできるか考えることが重要です。）
・・・入居率が低く銀行評価が収益性でも少し足りなかったため、満室になるまで他の物件を買わないことをコミットすることでフルローンを勝ち得た
③ なぜ短期間で満室化でき、家賃を１割上げることができたか？
⇒ これは言あまり広めたくないノウハウも多いのでぜひ軍師大家の会や少人数セミナーで学んでください。
ヒント１ １５㎡の狭小住宅だからこそできる事
ヒント２ 部屋タイプをいじる
ヒント３ 光を使う
※ 人間は光直接ではなく、物を照らす光を認識する。
こういったプロの投資を学ぶなら、成功している人から！ 少人数セミナーのご案内
・ 少人数セミナーのご案内 2023年冬 少人数セミナー NEW
予約のメッセージはライン ↓から
