不動産売却・転売

売却益を大きく上げる方法 ①

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皆さん今年もそろそろ終わりとなりますが、不動産の購入はいかがでしょうか?
昨今中々融資が厳しい状況が続いているので、融資をつけられる人はいい物件を買い続けているし、融資がつけられない人は引き続きいい物件がないと言っているのが現状ではないかと思います。

今回は、銀行融資をつけるために必要な大きなテーマの売却益について、ちょうど今年売却するものがあるので、お話ししたいと思います。

■マンション編 ①② 2700万円で購入した物件で、4年間で利益 3200万円
■戸建編
に分けて書いていくので、まだ未登録の方はラインアットへ登録いただき、見逃しが無いようお願いします。

 

対象マンションのスペック

関東近郊某県 15㎡ 12世帯 駅近く 駐車場1台
■ 購入情報
購入時期 2019年
建築年数 1996年
残存年数   24年
購入価格 2700万円 フルローン
購入利回   17%
仲介料    90万円
紹介料    35万円 ※軍師大家の会の会員さんからのご紹介

融資銀行   都市銀行
金利    0.8%
融資年数   20年

■ 売却情報
売却時期 2023年
建築年数 1996年
残存年数   19年
購入価格 5250万円
売却利回    9%
仲介料   157万円
融資銀行   地元の地銀 (医師)
金利      ?%
融資年数   30年
売却益はざっくり 2100万円
4年間の保有利益は、1100万円程度
合計3200万円
※購入時消費税還付を受けて、売却時は非課税で売っているのでそれを含めるともう少し多い。
と、投資額に対して非常に大きい利益を上げることができました。

 

① なぜこのような優良物件を購入できたのか?

 

⇒ 軍師大家の会のような大家会でまずスピーディーにこの優良案件の情報を仕入れることができた。

⇒ この案件情報をとれた会員さんが地元の業者から仕入れた情報で東京の業者が動いていなかった。

⇒ 融資特約なしで買い付けを入れることができた。
※ 会員さんはご自身でも購入したかったが、物件が良すぎて普通に融資承認を待っていたら無くなることが予測できたため情報を売ってくれた。

 

② なぜ非常に良い融資条件を勝ち取ることができたのか?

 

⇒ 銀行の融資について細かくわかっており、事前に準備ができた

・・・積算が低いため共同担保が必要になる、ほかで購入した物件の2番抵当の枠を使った

・・・外部調査機関が1,2カ月もかかるのが分かっていたため現金で契約してその代わりに契約期間を長めに設定してもらった。

(現金がない方は、知り合いのお金を持っている大家さんに交渉して、自分が買えなかったときに買ってもらうなどすれば対応可能です。出来ない言い訳ではなく、どうやったらできるか考えることが重要です。)

・・・入居率が低く銀行評価が収益性でも少し足りなかったため、満室になるまで他の物件を買わないことをコミットすることでフルローンを勝ち得た

 

③ なぜ短期間で満室化でき、家賃を1割上げることができたか?

 

⇒ これは言あまり広めたくないノウハウも多いのでぜひ軍師大家の会や少人数セミナーで学んでください。

ヒント1 15㎡の狭小住宅だからこそできる事

ヒント2 部屋タイプをいじる

ヒント3 光を使う
※ 人間は光直接ではなく、物を照らす光を認識する。

売却益を大きく上げる方法②

 

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