不動産売却・転売

売却益を大きく上げる方法 ②

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④ なぜ保有期間4年で売却したのか?

売却時の2年前に1000万円以下課税の売り上げでないと、建物に対して10%の税金がかかるので、かからないタイミングを待っていたため。
今回売却した法人は消費税還付スキームを使って還付金を得ていたため、2023年になるまでは売却すると消費税分が損であった。

※消費税還付スキームは金のものではなく、私独自に思いついたとある方法で、金の売買を一切せずとも100%の還付が受けられた方法だが、いまは還付スキーム自体が封じられて使えないので詳細は割愛します。

※物件を売却すると一棟物の場合は大体建物割合が1000万円は超えるので、2年後課税法人になってしまう。

【二律背反をどうクリアするか?】
頭金をある程度入れないと、金利の安い融資を受けていくことが難しい現状で、規模拡大をしていくには売却を戦略に組み込むことが必要。
しかし、消費税を考えると毎年物件を売ることは難しく拡大にブレーキがかかる。
それを解決する方法はあります。
頭を柔らかくして考えてください。 (少人数セミナーなどで会った時に直接聞いてください。)

 

⑤ 購入するであろう人をイメージする。

購入者のイメージができたら、その人が好むように物件の情報や、見た目を調整することができる。

■想定購入者
駐車場はないものの、田舎の割と好立地の物件で、満室で防水なども行った物件であるため、不動産に興味がなく、与信枠があるから不動産屋さんのいう事を素直に聞くお金持ち。

そういう人は、どんな情報があれば物件をより購入しやすいかを意識して用意する。

※ リフォーム後のきれいな室内写真
※ 割と入居歴の長いレントロール(あるなら)
※ 外壁修繕や配管交換などのリスト
※ 浄化槽や、共有部の清掃経費なども低く抑えて、その連絡先などもセットで渡すなど。

 

⑥ 売ったことによって何が変わるか?

銀行から見た評価がよくなる

※銀行はかなり厳しい掛け目をかけるので、普通は物件を持っていると残債に対しての物件の評価額が低いため、その法人の現金-そのマイナス分を計算して格付けに対してマイナスになる。
しかし、このように安く仕入れて、高く売ることで大きな売却益が得られるため、法人の格付けがアップします。

ただ、その物件が生み出すはずであった利益が減ってしまうので、法人の売り上げを維持するためには他に物件を購入することが必要。

 

 

 

⑦ 代わりに買い付けを入れて購入予定の物件

北陸の某県 40㎡ 6世帯 駅近く 駐車場11台

■ 購入情報
購入予定 2023年末
建築年数 1996年
残存年数   20年
購入価格 1650万円 フルローン
購入利回   18%
仲介料    50万円
融資銀行   都市銀行
金利    0.9%
融資年数   20年

 

 

⑧ 売却時に注意した点

※ ここも書けないノウハウが多いのでブログでは濁します。すいません💦
利益を少しでも上げることに注力

プロパンとか
保険申請とか
契約後の引き渡しとか
売却時に土地建物割合をこちらに都合よく変更したいときは不動産鑑定士を利用

かける範囲だと、仲介会社との契約書に土地建物の比率を入れて、無駄に消費税に対して手数料を払わないようにする。(わけないと建物に対しての10%余計に仲介料を支払うことになります。)

売却益を大きく上げる方法①

 

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