税金を考えよう
結論、不動産投資をちゃんとやればお金は稼げます。
ではこの稼いだお金をどうやって受け取るのがお得なのか？
今回はこちらの点について考えたいと思います。
特に税理士さんに丸投げしている方、絶対読んで理解してください。
税理士さんは正しい税務申告をするプロなのです。
税金を考慮した手残りの最大化を考えるのは、社長であるアナタの仕事です！！
税金の違いについて
不動産投資である程度拡大してくると、サラリーマンの年収よりも高い不動産利益が得られると思います。
皆さんはその利益をどうやって受け取っていますか？
多くのサラリーマン大家さんは、利益は会社の利益として内部留保していますが、それがベストチョイスでしょうか？
それは法人の利益及び、サラリーマン給与の金額によって最適解が変わります。
不動産利益を法人で稼いでいる場合大きく分けて下記の４つでその利益を受け取ることができます。
１ 内部留保として会社の利益にする
800万円までは約２３％の税金、 ８００万円超は３３％の税金
２ 役員報酬として受け取る
３ 役員賞与として受け取る
２と、３は同じ税率で、サラリーマン給与＋役員報酬で下記の税率になる ※煩雑になる
ので、数字は約で記載します
２００万まで ５％
２００～３３０万 １０％ 控除 １０万
３３０～６９５万 １５％ 控除 ４３万
６９５～９００万 ２０％ 控除 ６４万
９００～１８００万 ３３％ 控除１５３万
１８００～４０００万 ４０％ 控除２８０万
４０００万以上 ４５％ 控除４８０万
※ 役員報酬と役員賞与の違いは、役員賞与で受け取るほうが、社会保障費が低くなります。
ですので、役員賞与を大きく払って役員報酬を下げたほうが手残りは大きくなります。
※ ただし役員賞与として受け取る場合は、決算が終わって３か月以内に、事前確定届け出給与が必要になります。
４ 一旦法人の利益として内部留保した後、退職金として受け取る
退職金は控除が大きく、在籍年数×４０万円 （在籍20年以上は20年を超えた部分に対して70万円×年数の控除が受けられます。）
（もらう額弾―控除）/２を雑所得して受け取れるので、非常に有利です。
しかし、すでに法人で２３～３３％支払ってためたお金に、さらに上記の表の税率で受け取ることになるので、２，３である程度受け取ったほうが得になるケースが多いです。
どうでしょうか？
あまり考えず、１を選択している方が多いと思いますが、２，３の受け取り方を検討してみてはいかがでしょうか？
もしくは、拡大戦略において将来的にそれを考慮すべき理由が出てきたのではないでしょうか？
特に、夫婦の片方が高年収の場合は低いほうに多くの役員報酬や、役員賞与を払って家族全体で見た税率を下げることも大きなメリットになります。
法人をいくつか分けることで、８００万円以上の利益が想定された時点で2つ目３つ目の法人を作ることで３３％ではなく、２３％で内部留保していくことも検討肢に入るのではないでしょうか？
また法人が複数あると、補助金や助成金がもらえることはもちろん、物件売却の際の物件に対しての消費税を回避することもより容易になってきます。
※ただし拡大戦略をとっていく際、８００万円利益の法人をある程度作った後はメガ大家を目指してそれを無視して、一つの法人を育てていくのも非常に理にかなった選択になります。
重要な注意点
節税はとても大切ですが、一つ本当に重要な点があります。
それは節税と銀行評価が同じ軸で決算を見ないためです。
節税を考えると、役員賞与や、経費で利益を調整して法人利益を８００万円弱にするのが最適解ですが、銀行はできるだけ利益を多く出す法人を好みます。
ただ、利益を役員賞与で調整して８００万円程度に収めていること対しては銀行は大きなマイナスとしては見ません。
ただ、銀行は利益（税引き前当期純利益）だけではなく、経常利益を重要視しています。
利益には、売上総利益、営業利益、経常利益、税引き前当期純利益、当期純利益があります。
不動産の場合、売却益が出ると経常利益よりも当期純利益が大きくなることが多くなることがよくあります。（売却益は特別利益のため）
融資において銀行支店レベルでは、税引き前当期純利益がプラスなら融資は止まることはないのですが、節税をしすぎる事によって、税引き前当期純利益がプラスでも、経常利益がマイナスになってしまうと銀行の審査部の判断で融資が降りなくなってしまうことがあります。
節税はこの銀行の理屈を理解したうえで行ってくださいね。
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※オンラインはありません。
久しぶりに、セミナーを行います。
今回ブログに書いた税金はもちろんですけど、不動産にはわかりにくい多数ポイントがあります。
今回は、不動産における対立軸に対してそれぞれを理解してもらえるようにお話ししていくセミナーです。
〇〇投資の様にそれが絶対という事はなく、一つ一つのメリットデメリットを理解すれば不動産で損することが確実に減ると思いますので、是非これを機に
勉強していただければと思います。
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