数年ぶりに区分を購入する理由
私は不動産で規模を拡大したい人には基本的には一棟物をお勧めしています。
それはロットの問題で規模が拡大しやすい事が一番で、特に融資を引く場合には手間がかかるので、どうせ借り入れをしてお金を動かすなら、時間的な費用対効果が生まれやすいですし、管理会社、大工さんを探すのにも効率がいいからです。
もう一つは区分が建物ごとに値段がある程度決まっていて、戸建てや一棟物に比べて差益を狙うのが難しいからです。
ですが、そんな私が久しぶりに区分を購入する予定です。
今回はなぜ私が区分を購入するという判断に至ったのかを書いていきたいと思います。
区分で利益を出すのが難しい理由
まず、区分で個人投資家が利益を出すのが難しいのは、区分の価値は場所、築年数、広さで
かなり細かく決まっていて、AIでもかなり精緻な値段が出せるため、割安な物件を購入するのが難しいことがあります。
また管理会社や、修繕積立費など調べることが多いことも一つの理由です。
※区分に特化して、投資家けーちゃんの様に区分を調べ上げればもちろん勝つことはできます。
また前述しましたが、一棟物に比べると金額が小さいのがもう一つの理由です。
さらに、区分の場合はスターマイカなど、区分売買で上場している会社もあり、スケールメリットでこれに打ち勝つのが極めて難しいという点もあります。
戸建て、一棟物が区分よりも差益を取りやすい理由
戸建てはロットが小さく、リフォームにかかる金額もまちまちで机上の空論だけでは仕入れコストが割り出しにくく、大きな企業が入ってきにくいです。
また売り手が一般の人や相続であることも多く、売却価格に対してそれほどうるさくない点も好材料です。
一棟物は当然規模が大きいことが多く、融資も買い手の会社や、個人に依存することが大きく融資価格≒物件価値であるため、物件の価格を一般的に出すことが難しく、大きな企業が入ってきにくい点が、個人投資家にとって競争相手の点で好材料となります。
ではなぜ、今回区分に興味を持ったのか？
今回の購入は実は個人で購入する予定です。
個人での購入後その区分に住むことで、売却益に対して３０００万円の売却益の控除を受けれる点が今回の判断の最大限のポイントです。（一度使うと２年間は使えません）
先日のブログでも書きましたが、私は昨年自宅を売却して数千万円の利益を出して２年間はこの控除をつかえないというのが、実は今回の区分購入に大きな決定要因となりました。
『ん？控除が使えないのになぜ区分を買うのですか？』
そう思われたと思います。
よく知られている事実ですが、区分は入居者がすでにいて、家賃が入っている場合利回り商品として扱われてしまい、これが実需の価格と比較すると相当安いことが多いです。
そのため、もしこの入居者が退去すると大きな差益が見込めるんです。
しかし入居者がいつ出るかはわからないため、利益の確定がいつになるかわからないというのがデメリットとなります。
しかし今回の入居者は９０歳半ばです。
もう、入院など考えるとかなりの高確率で数年での退去になるでしょう。
私の状況でいうと、すでに一度自宅売却をしているので２年間この控除をつかえないのでどうせ２年間は使えない制度であるため、確率で考えるとちょうど現入居者の退去と売却のタイミングが合う可能性が大きいというのがポイントになります。
不動産の拡大をしていくと売却をしないとどうしても融資が続かないことがあると思います。
しかし売却益は銀行評価が低いですし、いかに税金を少なくして現金を増やしていくかは大家業としての非常に大きな命題となります。
税制を正しく理解して、それに合わて数年後を見越した戦略を考える。
これは融資の厳しい今の時代の大家の必須能力です。
今回のブログが皆様の中長期的な不動産投資のアイデアになれば幸いです。
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